第９号　宅建業法（平１７年）

宅建塾の校長と生徒との会話

（生徒のトシオ）

「

校長のタガワさん。

（宅建塾では　先生～教授～プロフェッサー・ドクターｅｔｃという呼称はしないで

ＸＸさん。～～君。といったフラット（平易）な呼びかけ方で会話をしています。）

今年の

宅建試験まで

あと１カ月しかありません。

自分（トシオ）で言うのもなんですが

ここ最近

どうも

盛り上がりというか緊張感がなかったような気がしています。

このまま

宅建試験の当日をむかえてしまうと

宅建試験総受験者２０万人のうちの上位３万人（合格者）に入いれないような予感がして弱気になっています。

」

（校長のタガワ氏）

「

トシオ君。

上を見れば千人。下を見れば千人。

というコトワザを　聞いたことがあるかい。

きみ（トシオ）の現在の状態は　まさにこれ（上見りゃ千人。下見りゃ千人）だよ。

とはいえ

このまま（弱気なまま）で

宅建試験へ突入してはいけません。

本日は

わたし（校長）

が

神経内科医として

（トシオ君の）精神の健康診断をしてあげましょう。

簡単にいうと

食料品店のタナ卸（商品用良品在庫と不良廃棄用物品とに　分別整理する）

のように

現時点で

トシオの

（プラス面）

と

（マイナス面）

とに分けて

点数を数えてゆきます。

」

トシオの

（プラス面）

（一） 残り時間が

１カ月

あること。

（二） 健康なこと。（精神以外は）

（三） 半年～１年未満の間　曲がりなりにも　宅建知識を吸収してきたこと。

（四） 宅建（の勉強）を通じて世間（の常識～なりわい）とのかかわりを持てることに　意欲を持てること。

（五） 自分（トシオ）の３０年の人生で　はじめて長続きしたことに（半～１年の宅建勉強）ちょっぴり自信をもったこと。

なんだ

それなら　（５ツも強み・プラス面　があるなら）

なにも

弱気になど　なることないではないか。トシオ。

念のために

（トシオのマイナス面を見てみると）

（一） 数カ月前まで落伍者（ニート）だった自分（トシオ）が

本当に宅建主任者証明書を手にできるのか　といった成功イメージ映像が頭に鮮明に出ない。

（二） ２０万人のうちで上位３万人（１割５分。１５パセント）

に確実に入るためには

なにか

特別な裏技が必要なのではないか。

（三） 宅建試験当日前

に

なにか

達成感を味わっておかなければ不安感をぬぐえません。

（トシオ君への　診断結果と対症療法を述べますと）

宅建試験（～この世のどんな試験でも）

に

確実に合格できる方法が一ツだけあります。

宅建試験問題が宅建試験の前日までに　自分の手に入って暗記しておくことです。

もちろん　違法行為（不正行為者）

となるので　

合格となるハズはなく

宅建業法によって

２年間　宅建試験を受験することも禁止されてしまいます。

不正でなく

正当な方法でやりますと（宅建予想問題を手に入れますと）

数十年前（戦前等の帝國大學受験生）からの

俗諺（ぞくげん。科学的な裏づけのない　いいならわし）

に

大学入学試験等の受験生

が

試験終了後に

帰宅後に

先刻　自分が解答した試験問題を

まっさらな　紙に　再現できるほどに集中していた受験生は受かる（合格する）

という

俗諺（ぞくげん）があります。

今日から

ラスト一カ月の間は

参考書や教科書はダンボール函へ封印しておきます。

そして

現代では

ラッキーなことに

インターネットから

無料で

過去数年分の

宅建試験問題

を

まっさらな紙に

ダウンロード（印刷）できます。

１年度分について

５～１０部も同じものを印刷しておいて

各年度

を

（５～１０回も解答すれば）

宅建問題と解答を

暗記できるほどになります。

うまくすると（あくまでも楽観論ですが）

今年の

宅建試験問題に

自分（トシオ～宅建受験者の皆さん）

が

暗記している問題が　１ツ～２ツ～数個

出会えれば

宅建合格国境線（宅建３５得点ライン）付近をウロついている

他の宅建受験者よりも１～２～数点リードできるので

宅建合格国境線の向こう側へ入れるので

ラッキーといえます。

　　　　　　　　　　　＊
　　　　　　　　　　　＊
　　　　　　　　　　　＊

　
平成１７年度宅建試験問題の宅建業法をやります。

平成１７年[問　30]　正解（１）

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という｡）に関する次の記述のうち，正しいものはど

れか。

（１）Ａの所有するオフィスビルを賃借しているＢが，不特定多数の者に反復継続して転貸する場合，Ａ

とＢは免許を受ける必要はない。

（２）建設業の許可を受けているＣが，建築請負契約に付随して，不特定多数の者に建物の敷地の売買を

反復継続してあっせんする場合，Ｃは免許を受ける必要はない。

（３）Ｄが共有会員制のリゾートクラブ会員権（宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会

員が共有するもの）の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合，Ｄは免許を受ける必要はな

い。

（４）宅地建物取引業者であるＥ（個人）が死亡し，その相続人ＦがＥの所有していた土地を20区画に区

画割りし，不特定多数の者に宅地として分譲する場合，Ｆは免許を受ける必要はない。

------------------------------------------------------------

解答＆解説

（１）０

　Ａはオフィスビルのオーナーで，Ｂは不特定多数の者に反復継続して転貸しています。
Ａは賃貸人，Ｂは転貸人ですから，宅建業には該当せず，ともに免許を受ける必要はありません。

　ＫＥＹ　 賃貸人，転貸人　
↓
宅建業の免許は不要

（２）Ｘ

　不特定多数の者に建物の敷地の売買を反復継続してあっせんする場合は，建築請負契約に付随するものであったとしても，宅建業に該当し，免許を受けなければならない(建設省・回答・昭和27.8.11)ので，誤りです。

　ＫＥＹ　 建設業者が付帯業務として土地のあっせんを行う場合　
↓
宅建業の免許が必要

（３）Ｘ

旧建設省時の通達によれば，共有会員制のリゾートクラブ会員権 （宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの） の売買であっても，実質的には建物の売買と異なるところはないので，宅建業に該当し，宅建業の免許を受けなければならない(建設省通達・平成元.9.27)なので，誤りです。 　ＫＥＹ　 共有会員制での会員権の売買　
↓
宅建業の免許が必要

（４）Ｘ

個人業者が死亡した場合，免許は失効します。ただし，その相続人は，個人業者が死亡する前に締結した契約に基づいて取引を結了する目的の範囲内であれば，なお宅建業者とみなされます(宅建業法76条)。

　しかし，Ｆは，単に被相続人Ｅが所有していた土地を区画割して不特定多数の者に宅地として分譲するのですから，個人業者が死亡する前に締結した契約に基づいて取引を結了する目的の範囲内でのものとはいえず，Ｅの有していた免許とは何の関係もありません。

　したがって，Ｆの行為は宅建業に該当し，免許を受けなければならないので誤りです。

平成１７年[問　31]　正解（４）

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という｡）に関する次の記述のうち，

宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。

（１）宅地建物取引業者Ａ社は，取締役Ｂが道路交通法に違反し，懲役１年執行猶予３年

の刑に処せられたため，免許取消処分を受けた。Ｂが取締役を退任した後，Ａ社は改めて

免許申請をしてもＢの執行猶予期間が経過するまでは免許を受けることができない。

（２）Ｃ社の取締役が刑法第198条（贈賄）の罪により罰金の刑に処せられ，その執行を終

えてから３年を経過した場合であっても，Ｃ社は免許を受けることができない。

（３）Ｄ社の取締役が，刑法第204条（傷害）の罪により懲役１年執行猶予２年の刑に処せ

られた場合，刑の執行猶予の言渡しを取り消されることなく，かつ猶予期間の満了の日か

ら５年を経過しなければ，Ｄ社は免許を受けることができない。

（４）甲県知事の免許を受けているＥ社の取締役Ｆが，刑法第208条（暴行）の罪により罰

金の刑に処せられた場合，Ｅ社の免許は取り消される。

------------------------------------------------------------

解答＆解説

（１）Ｘ

◆法人の免許取消後の免許申請

取締役Ｂが懲役１年執行猶予の刑を受けたために，Ａ社は免許取消しを受けています(宅建業法66条１項３号，５条１項３号)。Ｂが引き続き取締役等支配力を有する者にとどまるならば，Ｂの執行猶予が満了するまでは免許を受けることができませんが(宅建業法５条１項３号，７号)，本肢では，Ｂが取締役を退任しているので，Ａ社は改めて免許申請して免許を受けることができます。

　したがって，本肢は誤りです。

　ＫＥＹ　 欠格要件に該当する役員・政令で定める使用人がいない　
↓
〔法人〕　免許取消後の免許申請

（２）Ｘ

◆贈賄罪での罰金刑

　法人の役員が罰金刑に処せられても，暴行等の罪や宅建業法違反でのものでないかぎり，欠格要件には該当しません(宅建業法５条１項３号の２，７号)。

　贈賄罪での罰金刑は免許の欠格要件には該当せず，Ｃ社は免許を受けることができるので，本肢は誤りです。

　ＫＥＹ　 贈賄罪での罰金刑　
↓
免許の欠格要件には該当しない

（３）Ｘ

執行猶予の満了

　Ｄ社の取締役が，懲役１年執行猶予２年の刑に処せられていても，執行猶予期間が満了しているので，刑の言い渡しは効力を失っています。

　したがって，Ｄ社は免許を受けることができるので，本肢は誤りです。

　ＫＥＹ　 執行猶予期間が満了　
↓
免許の欠格要件に該当しない

（４）０

◆役員が暴行などにより罰金刑

　Ｅ社の取締役Ｆが暴行の罪により罰金の刑に処せられた場合，法人の欠格要件に該当し(宅建業法５条１項３号の２，７号)，免許権者 (都道府県知事又は国土交通大臣) はＥ社の免許を取り消さなければならないので(宅建業法66条１項３号)，本肢は正しい記述です。

平成１７年[問　32]　正解（１）

宅地建物取引業法に規定する取引主任者に関する次の記述のうち，正しいものは

どれか。

（１）都道府県知事は，その登録を受けている取引主任者が，他人に自己の名義

の使用を許し，その他人がその名義を使用して取引主任者である旨の表示をした

とき，当該取引主任者に対し，必要な指示をすることができる。

（２）宅地建物取引業者は，10戸以上の一団の建物の分譲について案内所を設置

して行う場合，その案内所において業務に従事する者の数に対する取引主任者の

数の割合が５分の１以上の成年者である専任の取引主任者を置かなければならな

い。

（３）宅地建物取引業者の従業者である取引主任者は，本人の同意がある場合を

除き，正当な理由がある場合でも，宅地建物取引業の業務を補助したことについ

て知り得た秘密を他に漏らしてはならない。

（４）取引主任者Ａは，甲県知事から事務の禁止の処分を受け，宅地建物取引主

任者証を甲県知事に提出したが，禁止処分の期間が満了した場合は，返還の請求

がなくても，甲県知事は，直ちに宅地建物取引主任者証をＡに返還しなければな

らない。

------------------------------------------------------------

解答＆解説

（１）

【正解：○】

◆指示処分

　都道府県知事は，その登録を受けている取引主任者が，他人に自己の名義の使用を許し，その他人がその名義を使用して取引主任者である旨の表示をしたとき，当該取引主任者に対し，必要な指示や事務禁止処分〔情状が特に重いときは登録消除〕をすることができる(宅建業法・68条１項２号，２項，68条の２第１項第４号)。

　ＫＥＹ　 他人に自己の名義の使用を許し、
その他人がその名義を使用して取引主任者である旨の表示をしたとき　
↓

監督処分　指示処分〔情状が特に重いときは登録消除処分〕

事務禁止処分

（２）

正解：×】

◆契約行為等を行う案内所等での取引主任者の法定設置数

　宅建業者は，１０戸以上の一団の建物の分譲について案内所を設置して行う場合，その案内所には１人以上の成年者である専任の取引主任者を置けばよい(宅建業法・15条１項，施行規則６条の２第２号)ので，誤り。

　ＫＥＹ　 　一団の宅地建物について契約行為等を行う案内所
↓
取引主任者は１人以上

（３）

正解：×】

◆使用人等の秘密を守る義務

　宅建業者の使用人その他の従業者は，正当な理由がある場合でなければ，従業者でなくなった後も，業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしてはいけない(宅建業法・75条の２)。

　正当な理由がある場合は漏らしてもよいので，誤り。

（４）

正解：×】

◆取引主任者証の返納

　取引主任者は，事務の禁止の処分を受けたときは，速やかに，取引主任者証を登録を受けた知事に提出しなければならず，禁止処分の期間が満了した場合，知事は，返還の請求があったときは直ちに取引主任者証を返還しなければならない(宅建業法・22条の２第７項，第８項)。

　つまり，知事は，返還の請求がなければ取引主任者証を返還しなくてもよいので，誤り。

　ＫＥＹ　 　取引主任者証の返還の請求があったとき
↓
知事は，直ちに取引主任者証を返還しなければならない

問33】　宅地建物取引業者Ａ (甲県知事免許) の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業

法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ａは、甲県の区域内に新たに二つの支店を設け宅地建物取引業を営もうとする場合、

額面金額１，０００万円の地方債証券を供託して営業保証金に充てれば足りる。

２　家主Ｂは、居住用建物の賃貸の管理委託契約をＡと締結していたが、Ａが借主から収受した家賃を

約束期日が過ぎてもＢに支払わなかった。この場合、Ｂは、Ａが供託した営業保証金からその債権の弁

済を受ける権利を有する。

３　印刷業者Ｃは、Ａが行う宅地建物の売買に関する広告の印刷依頼を受け、印刷物を作成し納品した

が、ＡがＣに対しその代金を支払わなかった。この場合、Ｃは、Ａが供託した営業保証金からその債権

の弁済を受ける権利を有する。

４　Ａは、買主Ｄに対し、土地付建物の売買契約を締結する前に、営業保証金を供託した主たる事務所

のもよりの供託所及びその所在地について説明するようにしなければならない。

（１）

正解：×】

◆有価証券の評価額

　２つの支店(その他の事務所)を設置したので，営業保証金は１，０００万円を供託しなければならない(宅建業法施行令２条の４)。

　営業保証金は有価証券でも供託できるが，すべての有価証券で額面金額そのままで評価されるのではない。

　本肢では，国債証券の場合は額面の金額が１，０００万円なら供託できるが，地方債証券の場合は額面の９０％で計算した額で供託しなければならないので，額面金額１，０００万円の地方債証券では不足する(宅建業法25条３項，施行規則15条２項)。

　したがって，誤りである。

◆有価証券の額面の評価額

　国債証券 　額面全額
　地方債証券
　政府保証債 　額面金額の９０/１００
　その他の債権 　額面金額の８０/１００

（２）

正解：×】

◆営業保証金の還付

　営業保証金の還付対象は，宅建業者と宅建業に関して取引したことから生じる債権である(宅建業法27条１項)。賃貸物件の管理委託契約は宅建業に関する取引とはいえないので，Ｂは，Ａが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有しない。したがって，誤りである。

　ＫＥＹ　 賃貸物件の管理委託契約は宅建業に関する取引とはいえない　
↓
営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有しない

（３）

正解：×】

◆営業保証金の還付

　宅地建物の売買に関する広告の印刷物の作成により生じた債権は，宅建業に関する取引とはいえないので，Ｃは，Ａが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有しない。したがって，誤りである。

　ＫＥＹ　 広告の印刷物の作成により生じた債権は，宅建業に関する取引とはいえない　
↓
営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有しない

（４）

正解：○】

◆供託所等に関する説明

　宅建業者は，取引の相手方等に対して，契約が成立するまでの間に，営業保証金の供託所及びその所在地〔供託した額は説明事項ではない。〕について説明〔口頭でもよい。〕をするようにしなければならない(宅建業法35条の２第１号)ので，正しい。

▼宅地建物業保証協会の社員である場合にも，同様の規定がある(宅建業法35条の２)。

　ＫＥＹ　 契約が成立するまでの間に，営業保証金の供託所及びその所在地について
説明をするようにしなければならない　
↓
監督処分　指示処分

罰則　　罰則はない。

問34】　宅地建物取引業者Ａが行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ａは、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、取引様態の別を明示しなければならないが、取

引の相手方に対し、取引様態の別が明らかである場合は明示する必要はない。

２　Ａは、宅地造成工事規制区域内における宅地造成工事の許可が必要とされる場合において、当該宅地の売買に関する

広告は、宅地造成等規制法第１２条に規定する宅地造成工事の完了検査を受けた後でなければしてはならない。

３　Ａは、建物の売買の広告に当たり、当該建物の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示

をした。当該建物に関する注文はなく、取引が成立しなかった場合であっても、Ａは監督処分及び罰則の対象となる。

４　Ａは、建物の貸借の媒介に当たり、依頼者の依頼に基づいて広告をした。Ａは報酬とは別に、依頼者に対しその広告料

金を請求することができない。

（１）

：×】

◆取引態様の別の明示

　宅建業者は，広告をするときは取引態様の別(当事者・媒介・代理の別)を明示し，注文を受けたときは，遅滞なく，取引態様の別を明示しなければならない(宅建業法34条)。

　取引の相手方に対し，取引態様の別が明らかである場合であっても，取引態様の別を明示しなければならないので誤り。

（２）

：×】

◆広告開始時期の制限　

　　　　　許可　　　　工事開始　　　工事完了　　完了検査　　検査済証の交付

　―――●―――――●―――――●――――●―――――●――――――

　宅建業者は，宅地の造成工事の完了前は，当該工事に必要とされる許可処分があった後でなければ，当該工事に係る宅地の売買その他の業務に関する広告をしてはならない(宅建業法33条)。

　本肢では，宅地造成工事規制区域内における宅地造成工事の許可が必要とされる場合なので，その許可があった後であれば広告を行うことができる。

　本肢では＜宅地造成工事の完了検査を受けた後でなければしてはならない。＞としているので，誤りである。

（３）

：○】

◆誇大広告等の禁止

マスター（店主）のタガワです。

宅建試験は

毎年１０月第３日曜に

２０万人弱が受験して

３万人弱が合格します。

ということは

１０年間で

３０万人弱もの人間が宅建主任者知識を持つ（覚えているか・忘れてしまうかは別として）ことになります。

それならば

（そんなに多くの人間が受かる・合格できる試験であるのならば）

あなたも　わたし（タガワ）も受かれる（合格）そうに思えてきませんか。

ただし

段取り（宅建試験に受かるための）を　うまくしないと

足踏み（何年も～永遠に）をくらってしまいます。

宅建試験に受かるための段取り

には

大きく分けて２ツあります。

１ツ目は

いうまでもなく

勉強の段取りです。

毎年１０月第３日曜に

２時間で５０問題を解答して

３５点以上を得点できる

実力を身につけることです。

つらいことかもしれませんが

宅建試験に受かれれば

大きく見返りがあります。

２ツ目は

生活の段取り

といいましょうか

１ツ目の勉強の段取りを進めるためには

まず

毎日毎日

２４時間の中から

いくばくかの時間を

切り分けて確保せねばなりません。

カゼ等をひいていると　（宅建勉強のための）時間は消えてなくなります。

（体力面　というか）　寝込むことによって日数を損しないことでしょう。

精神力も必要です。

この点（精神力）は

皆さんは　根性があるでしょうから省略します。

１０月第３日曜まで

ラスト３カ月あまり

およそ１００日間です。

もしも

今日から１００日を遊んでしまう（宅建勉強をしない）で

１０月に

宅建試験を受験すると

昨今のハイレベルな

宅建試験では

０点か　それくらいしか得点できません。

わざと

奇妙な仮定の例をあげてなにを申したかったのかというと

今日からの１００日で

具体的に

３５点を（３５点分の実力を）こしらえる必要があるのです。

具体的には

近い過去２年分（平成１７と１８）の宅建試験問題が５０＋５０で１００問題あります。

１日を１ツの問題にしぼって暗記するくらいに内容をかみしめます。

今年（平成１９）

の宅建受験者の皆さんの中には

多額な費用をかけてスクールへ通ったり・宅建参考本をジャンジャン購入したり

といったような多様な方法は千差万別（せんさばんべつ）でしょう。

それ（多額な費用を費やすこと）についてどうのこうのは申しませんが

宅建試験は

建築士か測量士試験のように図面を書いたり

弁理士試験のように　文章を何十行も書いたりといったような（実技）はありません。

宅建試験は

基本的に

クイズ形式のように

知っている（覚えてきた）ことをマークシートへ出すといった単純な試験です。

先刻申し上げたような

過去２年分１００問題を１００日かけてやりきることは

今年（平成１９）は

過去の問題がそっくりそのまま印刷されて今年（平１９）の問題とはならないので

過去問の暗記は一見したところムダな努力にみえます。

ところがムダではありません。

といいますのは

近い過去２年分（平成１７と１８）の宅建試験問題１００問題でクモノス（網）をこしらえておけば

宅建試験の全体範囲をおよそカバーできていると思います。

こういう

明確な努力（１００日間で１００問題を理解と記憶をやりきること）

を思いつき

やりきる人間は

今日から１００日後には

おそらく

余裕（精神的な）ができていると思います。

余裕（精神的な）がないと（つらいことですが）

普段ならば　なんでもないようなケアレスミス（手～勘違い等）を本番で多発することによって

合格者集団から脱落していってしまいます。

余裕（精神的な）が

あなたを

宅建マラソンを（合格者として）　完走させてくれます。

本日（８号）は　税法～その他に関する平１８（昨）年の宅建試験問題をやります。

【問　26】　住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除

（以下この問において｢住宅ローン控除」という｡）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　平成18年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、

その前年において居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の適用を受けているときであっても、

平成18年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

２　平成18年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、

その前年において居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用を受けているときであっても、

平成18年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

３　平成18年中に居住用家屋の敷地の用に供するための土地を取得し、

居住用家屋を建築した場合において、同年中に居住の用に供しなかったときは、

平成18年分の所得税から住宅ローン控除の適用を受けることができない。

４　平成18年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、

住宅ローン控除の適用を受けようとする者のその年分の合計所得金額が3,000万円を超えるときは、

その超える年分の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることはできない。

【問　26】　正解　２

１　正しい。住宅ローン控除は、居住用財産の買換え等の場合の

譲渡損失の損益通算と併用して適用することができる。

＊租税特別措置法41条５項

２　誤り。住宅ローン控除は、その居住の用に供した日の属する年の前年分

若しくは前々年分の所得税について居住用財産を譲渡した場合の

3,000万円特別控除の適用を受けている場合には適用されない。

＊租税特別措置法41条５項

居住の用に供した年，その前年，前々年に 　
　 　 　 　 　 　 　 　
　所有期間10年超の居住用財産の譲渡 　 　 　 　
　についての軽減税率， 　 　 住宅ローン控除の適用を
　 　 　 　 　 → 　 　 　
　３，０００ 万円特別控除， 　 　 　受けることはできない
　 　 　 　 　 　 　 　
　特定の居住用財産の買換え・交換の特例 　 　 　 　
　 　 　 　 　
などの適用を受けていると・・・ 　 　

３　正しい。住宅ローン控除の適用を受けるには、

適用年に居住用建物を居住の用に供することが必要となる。

＊租税特別措置法41条１項

平成１８　新築 → 実際に居住したのは翌１９年 → 平１９年の所得から住宅ローン控除を受ける

４　正しい。住宅ローン控除が適用されるには、その者のその年分の所得税に

係る合計所得金額が3,000万円以下であることが必要である。

＊租税特別措置法41条１項

３０００万円も所得がある人間には住宅ローン控除は不要である

【問　27】　印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　「Ａの所有する土地（価額１億7,000万円）とＢの所有する土地（価額２億円）とを交換し、

ＡはＢに差額3,000万円支払う」旨を記載した土地交換契約書を作成した場合、

印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、２億円である。

２　建物の建築工事請負契約に際して、請負人Ｃ社が「請負金額2,100万円

（うち消費税及び地方消費税の金額100万円）を受領した」旨を記載した領収書を作成した場合、

印紙税の課税標準となる当該領収書の記載金額は、2,100万円である。

３　土地の売買契約書（記載金額5,000万円）を３通作成し、売主Ｄ社、

買主Ｅ社及び媒介した宅地建物取引業者Ｆ社がそれぞれ１通ずつ保存する場合、

Ｆ社が保存する契約書には、印紙税は課されない。

４　給与所得者Ｇが自宅の土地建物を譲渡し、代金8,000万円を受け取った際に

作成した領収書には、金銭の受取書として印紙税が課される。

【問　27】　正解　１

１　正しい。交換契約書に交換対象物の双方の価額が記載されているときは、

いずれか

高い方の金額

が記載金額となるので、本肢では２億円が記載金額となる。

＊印紙税法基本通達23条(1)ロ

２　誤り。課税文書に消費税及び地方消費税の金額が区分記載されている場合

又は税込価格及び税抜価格が記載されていることにより、その取引に当たって

課されるべき消費税額等が明らかである場合には、

消費税額等は印紙税に含めない

したがって、本肢の記載金額は2,000万円となる。

＊消費税法の改正等に伴う印紙税の取扱いについて

３　誤り。契約当事者以外の者に提出又は交付する文書は、基本的に課税文書に該当しないが、

契約当事者以外の者であっても、不動産売買契約における仲介人等当該契約に参加する者に

交付する文書については、課税文書となり、印紙税が課税される。

＊印紙税法基本通達20条

売買に関わった者全員が印紙税を支払わねばならない

４　誤り。売上代金に係る金銭の受取書は印紙税が課税されるが、

営業に関しない受取書については、非課税となっている。

給与所得者が土地建物を譲渡した場合は、営業に関しないので、その領収書については印紙税は課税されない。

＊印紙税法別表第一第17号

【問　28】　不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　平成18年４月に住宅以外の家屋を取得した場合、不動産取得税の標準税率は、100分の４である。

２　平成18年４月に宅地を取得した場合、当該取得に係る不動産取得税の

課税標準は、当該宅地の価格の２分の１の額とされる。

３　不動産取得税は、不動産の取得に対して、当該不動産の所在する

都道府県が課する税であるが、その徴収は特別徴収の方法がとられている。

４　平成18年４月に床面積250㎡である新築住宅に係る不動産取得税の

課税標準の算定については、当該新築住宅の価格から1,200万円が控除される。

【問　28】　正解　２

１　誤り。住宅以外の家屋を取得した場合の不動産取得税の標準税率は、

平成20年３月31日までの間に行われたときに限り、100分の3.5される。

＊地方税法附則８条11項

不動産取得税の標準税率は本則では４/１００ですが，平成１８年４月１日～平成２０年３月３１日の２年間は特例で，住宅以外の家屋の取得の場合は３.５/１００に引下げられています。
　
　　　 本則 特例措置
　土地 4% 3%
　
　平成１８年４月１日～平成２１年３月３１日
　住宅 4% 3%
　
　平成１８年４月１日～平成２１年３月３１日
　家屋(非住宅) 4% 3.50%
　
　平成18年４月１日～平成20年３月31日

２　正しい。宅地を取得した場合における当該土地の取得に対して課する

不動産取得税の課税標準は、当該取得が平成18年１月１日から平成21年３月31日までの間に

行われた場合に限り、当該土地の価格の２分の１の額とされる。

＊地方税法附則11条の５第１項

３　誤り。

不動産取得税の徴収については、普通徴収の方法によらなければならない。

この普通徴収とは、徴税吏員が納税通知書を当該納税者に交付することによって地方税を徴収することをいう。

＊地方税法73条の17第１項

４　誤り。住宅の建築をした場合における当該住宅の取得に対して課する

不動産取得税の課税標準の算定については、一戸につき1,200万円を価格から控除する特例があるが、

この場合の面積要件は、50㎡（貸家の用に供されるものは40㎡）以上240㎡以下であり、

250㎡の新築住宅には、この特例の適用はない。

＊地方税法施行令37条の16

２４０平米（床面積が８０坪）もあるような豪邸に住むような者には控除などは不要である

【問　29】　地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　標準地の正常な価格は、土地鑑定委員会が毎年１回、

２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って判定し公示される。

２　標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした

場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。

３　標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、

近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する

推定の費用の額を勘案して行わなければならない。

４　土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる

標準地について公示された価格を指標として、取引を行わなければならない。

【問　29】　正解　４

１　正しい。土地鑑定委員会は、公示区域内の標準地について、毎年１回、

二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、

一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとする。

＊地価公示法２条１項

２　正しい。「正常な価格」とは、土地について、自由な取引が行なわれるとした

場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。

＊地価公示法２条２項

３　正しい。不動産鑑定士は、標準地の鑑定評価を行うにあたっては、

近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される

推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案してこれを行わなければならない。

＊地価公示法４条

４　誤り。都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行なう者は、

取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された

価格を指標として取引を行なうよう努めなければならない。

あくまで努力義務であり、「行わなければならない」わけではない。

。

＊地価公示法１条の２

【問　46】　住宅金融公庫（以下この問において「公庫」という｡）

に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　平成19年４月に独立行政法人住宅金融支援機構が設立されるが、

公庫が貸し付けた住宅ローンの貸付金の回収は、引き続き公庫が行う。

２　証券化支援事業（買取型）の住宅ローン金利は、公庫が決定しているので、

どの取扱金融機関に申し込んでも金利は同一である。

３　証券化支援事業（買取型）の住宅ローン金利は、短期変動金利である。

４　公庫の融資を受けている者は、貸付金の弁済期日が到来する前に、

貸付金の全部又は一部を繰り上げて返済することができる。

【問　46】　正解　４

１　誤り。公庫が貸し付けた住宅ローンの貸付金の回収は、公庫ではなく、

新たに設立される独立行政法人住宅金融支援機構に引き継がれる

２　誤り。公庫は、金融機関の有する貸付債権の譲受けを行うが、金利は金融機関が定めたものであり、

どの取扱金融機関に申し込んでも金利が同一であるということはない。

＊住宅金融公庫法17条９項１号

数百社ある全国の民間金融機関が独自の金利をビジネスとして定めている

３　誤り。証券化支援事業（買取型）の住宅ローン金利は、短期変動金利ではなく、長期固定金利である。

４　正しい。公庫から貸付けを受けた者は、貸付金の弁済期日が到来する前に、

貸付金額の全部又は一部の償還をすることができる。

＊住宅金融公庫法21条の４第２項

【問　47】　宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、

不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む｡）

の規定によれば、正しいものはどれか。

１　新築分譲マンションの名称に、公園、庭園、旧跡その他の施設の名称を使用する場合には、

当該物件がこれらの施設から最短の道路距離で300ｍ以内に所在していなければならない。

２　市街化調整区域内に所在する土地を販売する際の新聞折込広告においては、

市街化調整区域に所在する旨を16ポイント以上の大きさの文字で表示すれば、

宅地の造成や建物の建築ができない旨を表示する必要はない。

３　新築分譲住宅の広告において物件及びその周辺を写した写真を掲載する際に、

当該物件の至近に所在する高圧電線の鉄塔を消去する加工を施した場合には、不当表示に該当する。

４　分譲マンションを販売するに当たり、当該マンションが、何らかの事情により

数年間工事が中断された経緯があったとしても、住居として未使用の状態で販売する場合は、

着工時期及び中断していた期間を明示することなく、新築分譲マンションとして広告することができる。

【問　47】　正解　３

１　誤り。当該物件が公園、庭園、旧跡その他の施設から直線距離で

300メートル以内に所在している場合は、これらの施設の名称を用いることができる。

道路距離で300ｍ以内に所在している必要はない。

＊不動産の表示に関する公正競争規約19条１項３号

２　誤り。市街化調整区域に所在する土地については、

「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と16ポイント以上の文字で明示することが必要である。

したがって、宅地の造成及び建物の建築ができない旨も表示する必要もある。

＊不動産の表示に関する公正競争規約施行規則９条１号

３　正しい。物件からの眺望若しくは景観又は物件を中心とした眺望若しくは景観を示す写真、

絵図又はコンピュータグラフィックスによる表示であって、事実に相違する表示又は実際のものよりも

優良であると誤認されるおそれのある表示をすれば、不当表示に該当する。

＊不動産の表示に関する公正競争規約23条43号

４　誤り。建築工事に着手した後に、同工事を相当の期間にわたり中断していた

新築住宅又は新築分譲マンションについては、建築工事に着手した時期及び中断していた期間を明示する必要がある。

＊不動産の表示に関する公正競争規約施行規則９条14号

【問　48】　宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　平成17年度国士交通白書（平成18年４月公表）によれば、

平成17年３月末現在の宅地建物取引業者数は約11万業者となっており、前年度に比べ減少した。

２　平成17年版土地白書（平成１７年６月公表）によれば、平成14年度の宅地供給量は、

全国で約8,500ヘクタールとなっており、３年連続で増加した。

３　平成18年地価公示（平成18年３月公表）によれば、平成17年の１年間の地価は、

全国平均で見ると引き続き下落しているが、商業地については上昇した。

４　建築着工統計（国土交通省）によれば、平成16年度の新設住宅着工戸数は、約119万戸で、

前年度比では約1.7％増となり、２年連続の増加となった。

【問　48】　正解　４

１　誤り。平成17年３月末現在の宅地建物取引業者数は、130,819人であり、５年ぶりに増加となっている。

→ 平成11年度 平成12年度 平成13年度 平成14年度 平成15年度 平成16年度 平成17年度
全体 139,288 138,816 135,283 132,440 130,298 130,819 131,251
増減 536 ▲472 ▲3,533 ▲2,440 ▲2,142 521 432
法人 77.60% 78.00% 78.30% 78.60% 79.10% 79.70% 80.30%
個人 22.40% 22.00% 21.70% 21.40% 20.90% 20.30% 19.70%

２　誤り。平成14年の宅地供給量は全国で6,700ヘクタールであり、前年度に引き続き減少している。

年度 ８年度 ９年度 10年度 11年度

宅建千人一首第７号
ホストの
タガワです。

宅建千人一首は月刊雑誌

として

１カ月に１号をお出ししております。

１カ月

というのは

バカにできない日数だと思います（なにを今更と思われるでしょうが）

日本の人間社会（学校～会社～マスコミ出版関係etc）

では

月に１度

販売会議

や

たな卸し

や

定期テスト

や

ＴＶ番組等の視聴率等をふりかえって

改編の方向へむかいます。

日本のビジネス業界（どんな業界であろうとも）

は

もしも

１カ月をなにもしない（遊んでしまう等）で

過ぎてしまうと

ビジネス業界から姿を消してゆくことになるでしょう。

ビジネス業界で

生き残ってゆく会社

は

常に１カ月を振り返ることによって

現状を

修正（上方修正・下方修正）～新機軸導入～方向転回（営業計画の改廃）等を

判断～決断しているのです。

たとえ話でいいますと

社長

は

ジャンボ旅客機の機長

といえます。

従業員たちが５００人乗り組んでいます。

関西空港を離陸した瞬間から

常に

墜落（≒倒産）の危険性がつきまといます。

関西空港～米国サンフランシスコ空港まで１２時間（≒１２カ月）かかるとします。

もしも

１時間（≒１カ月）を居眠りしてしまう機長であるとすると

ジャンボ機は太平洋上へ墜落（≒経営破たん）してしまいます。

これを（日本～米国への空の旅もしくはビジネス会社の１２カ月等を）

われわれの

宅建試験の学習計画へたとえますと

やはり

１カ月

を遊んでしまうと致命的（ちめいてき　≒　不合格）といえます。

宅建学習中は

数週間も外国旅行などへ出発してはなりません。

カゼもひいてはいけないでしょう。

カゼをひいて１週間も寝込んでしまうと

カゼをひく前日の好調だった状態（学習能力が好調だった状態）へもどるのには３週間もかかってしまいます。

要するに

１カ月を損してしまいます。

社長（　≒　宅建受験者）

の最大の（もしくは最低限の）資格要件は

健康であること。

そして

着陸空港へのまっすぐな一本の空の道が常に機長（　≒　宅建受験者）の頭の中に描かれていることでしょう。

本日の宅建千人一首（第七号）では

法令上の制限についての

宅建試験・出題範囲

を

平成１８年度の

宅建試験問題を引用して

理解～記憶してゆきます。

では早速
（平１８）１７問目から引用しますと

問17】　国士利用計画法第２３条の届出

（以下この問において 「事後届出」 という。） に関する次の記述のうち、

正しいものはどれか。

１　土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該契約による権利取得者は、

　その契約に係る土地の登記を完了した日から起算して

　２週間以内に、事後届出を行わなければなりません。

２　注視区域又は監視区域に所在する土地について、土地売買等の

　契約を締結しようとする場合には、国土利用計画法第２７条の４又は同法２７の７の

　事前届出が必要であるが、当該契約が一定の要件を満たすときは

　事後届出も必要です。

３　都道府県知事は、事後届出があった場合において、その

　届出書に記載された土地に関する権利の移転等の対価の額が土地に関する権利の相当な価額に照らし

　著しく適正を欠くときは、当該対価の額について必要な変更をすべきことを勧告することができます。

４　事後届出が必要な土地売買等の契約を締結したにもかかわらず、所定の期間内にこの届出をしなかった者は、

　６月以下の懲役又は１００万円以下の罰金に処せられます。

（解答）

【問　17】　の解答は正解　４

１　誤り。土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち権利取得者は、

　その契約を締結した日から起算して２週間以内に、一定の事項を都道府県知事に届け出なければならないのです。

　登記の日から２週間の起算をするわけではないのです。

　＊国土利用計画法23条１項

２　誤り。注視区域又は監視区域に所在する土地について、事前届出をすれば、事後届出をする必要はないのです。

　＊国土利用計画法23条１項

３　誤り。都道府県知事は、事後届出があった場合において、

　その届出に係る土地の利用目的について必要な変更をすべきことを

　勧告することができるが、対価の額について勧告をすることはできないのです。

　＊国土利用計画法24条１項

４　正しい。事後届出が必要な場合に、事後届出をしなかった者は、

　６月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられるのです。

　＊国土利用計画法47条１号

（解説）
民間人の間で
土地を売り買いすることは
売主～買主との間で自由に取引できるので
第三者・無関係者からなにも介入されることはないハズです。
ところが------------------
日本国が定めた
国土利用計画法（こくどりようけいかくほう）
によって
国民側へ一方的に言い渡されます。

売主～買主との間
で
以下の３パターンの土地面積の土地について

売買契約が成立した日から
２週間以内に

・市街化区域内では………………………………… 2,000平方米以上の一団の土地

・市街化調整区域内または非未線引区域内では… 5,000平方米以上の一団の土地

・都市計画区域外（準都市計画区域を含む）では…10,000平方米以上の一団の土地

３ツのパターンの平方米をこえる（以上）場合に

土地の売主と買主は知事へ届け出ねばなりません。

(問題１７　で不正解　となる点を述べますと）

（一） 登記日ではなく　契約日から２週間

（二） 事後に届ければOKであるのに　余裕をもって事前に届け出たのであるから当然OK

（三） 知事は　届けを受理したり確認したりというような

事実を公（おおやけ）に固めるといった形式的な行為だけをします。

売買金額をコントロールなどはできる能力も権限もありません。

そして正解となるのが

（四） 届出義務違反は　違法行為となります。

【問　18】　都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、

　一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、

　開発し、及び保全するための計画であり、用途地域が定められている

　土地の区域においてのみ定められる。

２　都市計画事業の認可の告示があった後においては、

　当該都市計画事業を施行する士地内において、当該事業の施行の障害となる

　おそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は、

　都道府県知事及び当該事業の施行者の許可を受けなければならない。

３　都市計画事業については、土地収用法の規定による事業の認定及び

　当該認定の告示をもって、都市計画法の規定による事業の認可又は

　承認及び当該認可又は承認の告示とみなすことができる。

４　特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性に

　ふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため

　当該用途地域の指定を補完して定める地区である。

【問　18】　の解答は正解　４

１　誤り。地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、

　一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、

　開発し、及び保全するための計画とし、用途地域が定められている土地の区域だけでなく、

　一定の要件を満たす用途地域が定められて　いない　土地の区域についても定めることができます。

（解説図をごらん頂くと明白です）

　＊都市計画法12条の５第１項

２　誤り。都市計画事業の告示があった後においては、当該事業地内において、

　都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更等を行なおうとする者は、

　都道府県知事の許可を受けなければならない。施行者の許可を受ける必要はないのです。

　＊都市計画法65条１項

３　誤り。都市計画事業については、土地収用法の規定による事業の認定は行なわず、

　都市計画事業の認可又は承認をもってこれに代えるものとし、

　都市計画事業の告示をもって土地収用法の規定による事業の認定の告示とみなすのです。

　＊都市計画法70条１項

４　正しい。特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の

　特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため

　当該用途地域の指定を補完して定める地区です。 （解説図をごらん頂くと明白です）

　＊都市計画法９条13項

（解説図）

土地利用 区域区分 市街化区域
市街化調整区域
地域地区 用途地域 建ぺい率／容積率
第一種低層住居専用地域
用途地域
によって
建ぺい率・
容積率は
決まって
います。
第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域 60／200
第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域 60／200
第二種住居地域 60／200
準住居地域 60／200
近隣商業地域 80／200
商業地域 80／400
準工業地域 60／200
工業地域 60／200
工業専用地域 60／200
特別用途地区
特定用途制限地域
特例容積率適用地区
高層住居誘導地区
高度地区または高度利用地区
特定街区
都市再生特別地区
防火地域　（商業地域のみ）
準防火地域（一部の近隣商業地域のみ）
特定防災街区整備地区
景観地区
風致地区
駐車場整備地区
臨港地区
歴史的風土特別保存地区
特別緑地保全地区または緑化地域
流通業務地区
生産緑地地区
伝統的建造物群保存地区
航空機騒音障害防止地区
航空機騒音障害防止特別地区
特定用途制限地域　
促進区域 市街地再開発促進区域
土地区画整理促進区域（八潮南部中央、東、西地区のみ）
住宅街区整備促進区域
拠点業務市街地整備土地区画整理促進区域
遊休土地転換利用促進地区 遊休土地転換利用促進地区
被災市街地復興推進地域 被災市街地復興推進地域
地区計画等 地区計画
防災街区整備地区計画
沿道地区計画
集落地区計画
再開発等促進区
都市施設 都市施設 道路、都市高速鉄道、
駐車場、自動車ターミナルその他の交通施設
公園、
緑地、広場、墓園その他の公共空地
水道、電気供給施設、ガス供給施設、
下水道、汚物処理場、ごみ焼却場
その他の供給施設
　　　　　または処理施設
河川
運河その他の水路
学校、図書館、研究施設その他の教育文化施設
市場、と畜場または火葬場
一団地の住宅施設
一団地の官公庁施設
流通業務団地
電気通信事業の用に供する施設
防火または防水の施設
市街地開発事業 市街地
開発事業 土地区画整理事業
新住宅市街地開発事業
工業団地造成事業
市街地再開発事業
新都市基盤整備事業
住宅街区整備事業
防災街区整備事業
市街地　 新住宅市街地開発事業の予定区域
工業団地造成事業の予定区域
新都市基盤整備事業の予定区域
区域の面積が二十ヘクタール以上の　
一団地の住宅施設の予定区域
一団地の官公庁施設の予定区域
流通業務団地の予定区域

【問　19】　次に掲げる開発行為のうち、

都市計画法による開発許可を受けなければならないものはどれか。

なお、開発行為の規模は、すべて1,000㎡であるものとする。

１　市街化区域内において、農業を営む者の居住の用に供する

　建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為

２　市街化調整区域内において、図書館法に規定する図書館の

　建築の用に供する目的で行う開発行為

３　準都市計画区域内において、

　専修学校の建築の用に供する目的で行う開発行為

４　都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、

　店舗の建築の用に供する目的で行う開発行為

【問　19】の解答は　正解　１

１　開発許可を受けなければならない。

　農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築目的の開発行為は、

　市街化調整区域内においては、開発許可は不要であるが、市街化区域内において

　開発許可を不要とする特例はなく、1,000㎡以上であれば、開発許可が必要となるのです。

　＊都市計画法29条１項２号

２　開発許可を受ける必要はない。

　政令で定める公益上必要な建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為については

　開発許可は不要となる。本肢の図書館法に規定する図書館は、

　公益上必要な建築物に該当し、開発許可は不要です。

　＊都市計画法29条１項３号、同法施行令21条17号

３　開発許可を受ける必要はないのです。

　「学校」は、公益上必要な建築物に該当するが、大学、専修学校及び各種学校は、

　この開発許可が不要な「学校」からは除外されており、準都市計画区域内においては、

　3,000㎡以上であれば、開発許可が必要となるのです。

　しかし、本肢は1,000㎡であるから、開発許可を受ける必要はないのです。

　＊都市計画法施行令19条１項

４　開発許可を受ける必要はない。

　都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、

　１ヘクタール以上の開発行為をしようとする者は、開発許可を受けなければならないが、

　本肢の規模は1,000㎡であるから、開発許可を受ける必要はないのです。

　＊都市計画法施行令22条の２

（解説図）

開発許可が必要か不要か 　 　
市街化区域（都市計画区域内） 1000平方米未満は不要 1000平方米以上は必要
準都市計画区域及び未線引き（用途等の指定がない）都市計画区域 3000平方米未満は不要 3000平方米以上は必要
都市計画区域外 10000平方米未満は不要 10000平方米以上は必要

【問　20】　都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　開発行為に関する設計に係る設計図書は、

　開発許可を受けようとする者が作成したものでなければならない。

２　開発許可を受けようとする者が都道府県知事に提出する申請書には、

　開発区域内において予定される建築物の用途を記載しなければならない。

３　開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事を廃止したときは、

　その旨を都道府県知事に報告し、その同意を得なければならない。

４　開発許可を受けた開発区域内の土地においては、

　開発行為に関する工事完了の公告があるまでの間であっても、

　都道府県知事の承認を受けて、工事用の仮設建築物を建築することができる。

【問　20】の解答は　正解　２

１　誤り。一定の規模以上の開発行為に関する設計図書は、

　国土交通省令で定める資格を有する者の作成したものでなければならない

　という規定はあるが、開発許可を受けようとする者が作成しなければならないという規定はありません。

　通常は一級建築士が設計図書を作成します。

　＊都市計画法31条

２　正しい。開発許可の申請書には、

　開発区域内において予定される建築物又は特定工作物の用途を記載しなければならないのです。

　＊都市計画法30条１項２号

３　誤り。開発許可を受けた者は、

　開発行為に関する工事を廃止したときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出る必要がありますが

　都道府県知事の同意まで得る必要はありません。

　＊都市計画法38条

４　誤り。開発許可を受けた開発区域内の土地においては、

　工事完了の公告があるまでの間は、原則として建築物を建築し、

　又は特定工作物を建設してはいけません。ただし、開発行為に関する工事用の

　仮設建築物を建築することはできます。このときには、都道府県知事の承認は不要です。

　＊都市計画法37条１号

【問　20】を図解しますと（非常に簡単で恐縮です）

土地開発者は
　
開発申請書を
　
知事へ出す

【問　21】　建築基準法（以下この問において「法」という｡）

に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　法第３章の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる

　幅員４ｍ未満の道路法による道路は、特定行政庁の指定がなくとも法上の道路とみなされる。

２　法第42条第２項の規定により道路の境界線とみなされる線と道との間の部分の

　敷地が私有地である場合は、敷地面積に算入される。

３　法第42条第２項の規定により道路とみなされた道は、実際は幅員が４ｍ未満であるが、

　建築物が当該道路に接道している場合には、法第52条第２項の規定による

　前面道路の幅員による容積率の制限を受ける。

４　敷地が法第42条に規定する道路に２ｍ以上接道していなくても、

　特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて

　利害関係者の同意を得て許可した場合には、建築物を建築してもよい。

【問　21】　の解答は正解　３

１　誤り。道路法による道路は、幅員が４ｍ以上あれば、建築基準法上の道路となるが、

　幅員が４ｍ未満の場合は、道路とみなされるには、特定行政庁の指定が必要です。

　＊建築基準法42条２項

２　誤り。42条２項の規定により道路とみなされた道は、

　その中心線からの水平距離２ｍの線をその道路の境界線とみなします。

　したがって、道路の境界線とみなされる線と道との間の部分は、敷地面積に算入されないのです。

　＊建築基準法42条２項

３　正しい。前面道路の幅員が12ｍ未満である建築物の容積率は、

　前面道路の幅員により容積率の制限を受けるので、幅員が４ｍ未満の場合には

　前面道路の幅員による容積率の制限を受けます。

　＊建築基準法52条２項

４　誤り。建築物の敷地は、道路に２ｍ以上接しなければならないのです。

　ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で

　定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障が

　ないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでないのです。

　利害関係者の同意を得て許可した場合ではないのです。

　＊建築基準法43条１項

（解説図）

◆２項道路

　都市計画区域または準都市計画区域に編入され，建築基準法の集団規定 (同法第３章) の規定が適用されるに至った際に，現に建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道であっても，特定行政庁によって指定されれば，建築基準法上の道路とみなされます(建築基準法42条２項)。

　特定行政庁の指定がなければ，建築基準法上の道路とはみなされないので，誤りです。

既存道路 　都市計画区域や準都市計画区域に指定された際に，幅員が４ｍ以上で
あった道路。
　⇒特定行政庁の指定がなくても建築基準法の「道路」になる。

２項道路 　都市計画区域や準都市計画区域に指定された際に，幅員が４ｍ未満で
特定行政庁の指定があったもの。
　⇒特定行政庁の指定がないと建築基準法の「道路」にはならない。

【問　22】　建築基準法（以下この問において「法」という｡）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　第二種中高層住居専用地域内における建築物については、 <

月に１回お送りしてます

宅建千人一首

６号目を迎えております。

半年の節目を迎えております。

半年

あれば

季節は

真冬

から

初夏へ

ご自分たちの

満年齢

も

１ツ増えます。

早い話が

結果（物事の）がだいたい分かります。

宅建試験は

年に一度（１０月の第３日曜）

１９万人くらいが受験して

３万人くらいが合格します。

逆にいうと

１６万人もの

宅建受験者が

足踏み（不合格）をくらってしまいます。

合格率１０数％という

非常に低確率な試験であるといえます。

何カ月も

エネルギー（時間・金銭・体力・精神力～趣味等の人生上の好きなことをガマンする等）

をつぎこんだのに

負のサイの目が出たりします。

それだけに（困難なだけに）

合格した時の喜び

は

とてつもなく大きい

メチャクチャうれしく

自分の合格者受験番号が張り出されてある（１０数年前はまだインターネットがありませんでしたので）

県の宅建センターのカベにおでこをブツけて喜んだのが

昨日のことのように思い出せます。

本日は

昨年（平１８）の宅建試験の権利関係（問１～問１６）

を一問一問理解と記憶をしてゆきます。

【問１】　次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　契約締結交渉中の一方の当事者が契約交渉を打ち切ったとしても

契約締結に至っていない契約準備段階である以上、

損害賠償責任が発生することはない。

２　民法第１条第２項が規定する信義誠実の原則は、契約解釈の際の基準であり、

信義誠実の原則に反しても、権利の行使や義務の履行そのものは

制約を受けない。

３　時効は、一定時間の経過という客観的事実によって発生するので、消滅時効の援用が権利の

濫用となることはない。

４　所有権に基づく妨害排除請求が

権利の濫用となる場合には、

妨害排除請求が認められることはない。

（問１）

を

「　契約関係の原則　」

と宅建用語をつけて理解～記憶します。

（０）問題文　～　（一）　（二）　（三）　～　（四）　選択肢文

を解説＆解答しますと

１０月第３日曜の午後１３時に

宅建試験が開始して

最初に
（問１）
を

目にすると

若干　目がくらむかもしれません。

なぜかというと

肢１～肢４　までの

それぞれの　文末だけをみると

責任が発生することはない

制約を受けない

濫用となることはない

請求が認められることはない

といったような

言い切り　になっているので

正　か　否　かのでちらであるのかが　迷ってしまうからです。

そこで

（正解）から述べると

理解しやすいと思います。

（正解肢）は　四です。

権利の濫用
は
例外なく絶対に認められない

という
のが
　明解な理由です。

念のために
　（一）　（二）　（三）
をサラット　確認しておきますと

　（一）　
損害賠償責任が発生すること

は
契約締結交渉中でも（過失があったりすれば）あり得ます

ので誤り。
（二）　

信義誠実の原則に反する状況になった時点で

例外なく絶対に

権利があっても主張できません

ので誤り。

　（三）
権利の濫用
は

どんな場合でも　ありえない　　

とは言い切れません

ので誤り。

（問１）
を

繰り返しますと

信義誠実の原則は　絶対に違反できない

権利の濫用　は　どんな場合でも起こりうる

損害賠償責任　は　どんな場合でも起こりうる

を
覚えておけば　

問題文にだまされることはありません。

宅建試験の同順位者数１０００人が横にならぶ　１点をムダにはできません。

【問２】　ＡはＢの代理人として、Ｂ所有の甲土地をＣに売り渡す売買契約をＣと締結した。

しかし、Ａは甲土地を売り渡す代理権は有していなかった。

この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、

誤っているものはどれか。

１　ＢがＣに対し、Ａは甲土地の売却に関する代理人であると表示していた場合、

Ａに甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことを

過失により知らなかったときは、ＢＣ間の本件売買契約は有効となる。

２　ＢがＡに対し、甲土地に抵当権を設定する代理権を与えているが、

Ａの売買契約締結行為は権限外の行為となる場合、

甲土地を売り渡す具体的な代理権がＡにあると

Ｃが信ずべき正当な理由があるときは、ＢＣ間の本件売買契約は有効となる。

３　Ｂが本件売買契約を追認しない間は、Ｃはこの契約を取り消すことができる。

ただし、Ｃが契約の時において、Ａに甲土地を売り渡す具体的な代理権がないことを知っていた場合は取り消せない。

４　Ｂが本件売買契約を追認しない場合、Ａは、Ｃの選択に従い、Ｃに対して契約履行又は損害賠償の責任を負う。

ただし、Ｃが契約の時において、Ａに甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことを

知っていた場合は責任を問われない。

（問２）

を

「　代理　」

と命名します。

登場人物は３人（A～Ｂ～Ｃ）

イラストにあるような簡単な図を　事例問題で５０～１００枚も描くと

（将棋指しが将棋碁盤を頭の中に暗記しているように）

頭の中で図が描けるようになれます。

誤っているもの

を選ぶ問いかけに対して

正解肢から述べますと

　（一）　

過失により知らなかったときは

契約は

有効になることは　ありません。

（過失があれば　絶対に無効）

を
覚えておけば　問題文にだまされません。

念のために

肢（二）　肢（三）　肢（四）
をサラット　確認しておきますと

（二）
信ずべき正当な理由があるときは、ＢＣ間の本件売買契約は有効となります。

（三）
代理権がないことを知っていた場合は取り消せません。

　（四）
代理権がないことを知っていた場合は責任を問われません。

【問３】　Ａは、Ｂとの間で、Ａ所有の山林の売却について買主のあっせんを依頼し、

その売買契約が締結され履行に至ったとき、売買代金の２％の報酬を支払う旨の

停止条件付きの報酬契約を締結した。

この契約において他に特段の合意はない。

この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、

誤っているものはどれか。

１　あっせん期間が長期間に及んだことを理由として、Ｂが報酬の一部

前払を要求してきても、Ａには報酬を支払う義務はない。

２　Ｂがあっせんした買主Ｃとの間でＡが当該山林の売買契約を締結しても、

売買代金が支払われる前にＡが第三者Ｄとの間で当該山林の売買契約を締結して履行してしまえば、Ｂの

報酬請求権は効力を生ずることはない。

３　停止条件付きの報酬契約締結の時点で、

既にＡが第三者Ｅとの間で当該山林の売買契約を締結して履行も完了していた場合には、

Ｂの報酬請求権が効力を生ずることはない。

４　当該山林の売買契約が締結されていない時点であっても、Ｂは停止条件付きの報酬請求権を

第三者Ｆに譲渡することができる。

（問３）

を

「　停止条件　（ていしじょうけん）　」

と命名します。

イラストのように

主な登場人物は

A　と　Ｂ

第三者として

Ｃ　Ｄ　E　Ｆ

というのが出てきます。

普段の人生で　まず耳にすることがない

停止条件
に

驚かないで下さい。

もっと適切な名称がありそうなものですが

停止条件

とは
たとえば

１カ月後のＸ月Ｙ日に

代金を支払えば

　宅地・建物を受取れる契約条件になっている
が

今日現在は

宅地・建物を受取れる契約条件
が

停止している（宅地・建物を受取れない）状態であるといったように

早い話が

先（未来）日付の交換条件

「　今後　OO　すれば　ＸＸ　をもらえる　」
を
停止条件

などという合言葉で　宅建業界は通称しています。

（問３）
を
正解肢　からいうと

（二）です。

Ｂは

Aから依頼された通りに

Ｃへの売却を完了した。

ここで

買主となったＣから代金取立てが

若干　手間取ります。

Aは　代金を待ちきれずに

Ｃへ売却したハズの山林を

Ｄへ売却してしまいます。

するとどうなるかというと

Ｃへの山林売却契約は　できなくなってしまいます。

そうなると

最初に

依頼を受けた

Ｂの

山林売却媒介行為に対する

報酬請求権

もできなくなるのか

というと

そうではなく

山林売却依頼

を

契約通りに

果たした

報酬は

契約外の事情とかかわりなく

請求できます。

結局

停止条件（≒先日付の交換条件）

が

実現するのであれば

報酬請求権が生まれます。

停止条件（≒先日付の交換条件）

が

不発に終われば

報酬請求権も消えてなくなります。

今述べた原則で

正解肢以外の

（一）　　（三）　（四）
を
チェックしますと

（一）　

長期間に及んだとしても　

停止条件（第三者へ山林を売る）

が

実現しなければ

報酬を支払う義務なしです。

（三）

最初の

AとＢ　間の

山林売却依頼の段階で

山林は

すでに

他人の所有物（第三者が買い取っている）

になってしまっているので

そもそも

停止条件（第三者へ山林を売る）

など実現不可能な契約として

AとＢ　間の

契約自体が成立せきません。

　（四）

停止条件付きの報酬請求権

は

問題なく

他人（第三者）へ譲渡できます。

【問４】　Ａ、Ｂ及びＣが、持分を各３分の１として甲土地を

共有している場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、

誤っているものはどれか。

１　甲土地全体がＤによって不法に占有されている場合、

Ａは単独でＤに対して、甲土地の明渡しを請求できる。

２　甲土地全体がＥによって不法に占有されている場合、

Ａは単独でＥに対して、Ｅの不法占有によってＡ、Ｂ及びＣに生じた

損害全額の賠償を請求できる。

３　共有物たる甲土地の分割について共有者間に協議が調わず、

裁判所に分割請求がなされた場合、裁判所は、特段の事情があれば、

甲土地全体をＡの所有とし、ＡからＢ及びＣに対し持分の価格を

賠償させる方法により分割することができる。

４　Ａが死亡し、相続人の不存在が確定した場合、

Ａの持分は、民法９５８条の３の特別縁故者に対する財産分与の対象となるが、

当該財産分与がなされない場合はＢ及びＣに帰属する。

（問４）

を

「　共有　（きょうゆう）　」

という宅建用語　で理解～解答してゆきます。

肢１～４をそれぞれチェックしますと

（肢１）

図解のような土地において

Aは

自分（A）の土地に関しては

Ｄへ退去要求は当然にできますが

Ｂ・Ｃの土地からも

Ｄへ退去要求ができます。

共有はそんな制度だからです。

（肢2）

図解のような土地において

Aは

自分（A）の土地に関して生じた損害については

Eへ賠償請求は当然にできますが

Ｂ・Ｃの土地に関して生じた損害については

Eへ賠償請求はできません。

（肢2）が解答となります。

（肢3）

図解のような土地において

現実には

境界線はあいまいで

A・Ｂ・Ｃ

で

正確な分割ができません。

そんな場合（共有者の話し合いで分割できない場合）は

なんと　裁判で

誰か１人が買い取って

代金を他の２人へ支払って解決するという手段になります。

（肢4）

共有者の１人が消えると

他の共有者の分け前が増えるという理屈になります。

【問５】　Ａは、Ｂから借り入れた２，４００万円の担保として

第一順位の抵当権が設定されている甲土地を所有している。

Ａは、さらにＣから１，６００万円の金銭を借り入れ、その借入金全額の担保として甲土地に

第二順位の抵当権を設定した。

この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、

正しいものはどれか。

１　抵当権の実行により甲土地が競売され３，０００万円の配当がなされる場合、

ＢがＣに抵当権の順位を譲渡していたときは、Ｂに１，４００万円、Ｃに１，６００万円が配当され、

ＢがＣに抵当権の順位を放棄していたときは、Ｂに１，８００万円、Ｃに１，２００万円が配当される。

２　Ａが抵当権によって担保されている２，４００万円の借入金全額をＢに返済しても、

第一順位の抵当権を抹消する前であれば、Ｃの同意の有無にかかわらず、

ＡはＢから新たに２，４００万円を借り入れて、

第一順位の抵当権を設定することができる。

３　Ｂの抵当権設定後、Ｃの抵当権設定前に甲土地上に乙建物が建築され、

Ｃが抵当権を実行した場合には、乙建物について法定地上権が成立する。

４　Ｂの抵当権設定後、Ｃの抵当権設定前にＡとの間で期間を

２年とする甲土地の賃貸借契約を締結した借主Ｄは、

Ｂの同意の有無にかかわらず、２年間の範囲で、Ｂに対しても賃借権を対抗することができる。

（問5）

を

「　抵当権　（ていとうけん）　」

という宅建用語　で理解～解答してゆきます。

肢１～４をそれぞれチェックしますと

（肢１）

抵当権者

は

抵当権のついた土地が売れた場合に

売却代金から貸し金額をもらえるという制度です。

３０００万円で土地が売れました

Ｂは

本来的に　２４００万円全額を

受取れるところが

Ｃへ

第一順位抵当権を譲ります

と

Ｃが１６００万円全額を受取れて

Ｂが残額の１４００万円しか受取れなくなってしまいます。

別パターンとして

Ｂが

第一順位抵当権者という地位を捨てて

他の抵当権者（Ｃ）と同順位者となりますと

債権金額の割合に応じて

３０００万円を分割するので

２４００万円　と　１６００万円は　３対２

３０００万円を　３対２　で分割すると

１８００万円　と　１２００万円になります。

（肢１）

が解答肢となります。

（肢2）

抵当権のついた借金を完済した瞬間に

抵当権は消えます。

次順位の抵当権が繰り上がってくるので

（肢2）のように再びAが第一順位抵当権者にはなりません。

（肢3）

法定地上権が生まれるためには

抵当権

がなにもない時点で

だれかが建物を建てておく必要があります。

Ｂが抵当権設定後に

建物が建ったので

法定地上権は生まれません。

（肢4）

賃借権を

抵当権者へ対抗するためには

抵当権者の同意と同意の登記が必要です。

【問６】　ＡがＢに対して建物の建築工事を代金３，０００万円で

注文し、Ｂがこれを完成させた。

この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、

正しいものはどれか。

１　請負契約の目的物たる建物に瑕疵がある場合、

瑕疵の修補が可能であれば、ＡはＢに対して損害賠償請求を行う前に、

瑕疵の修補を請求しなければならない。

２　請負契約の目的物たる建物に重大な瑕疵があるためにこれを

建て替えざるを得ない場合には、Ａは当該建物の建替えに要する費用相当額の

損害賠償を請求することができる。

３　請負契約の目的物たる建物に瑕疵があり、瑕疵の修補に要する費用が

契約代金を超える場合には、Ａは原則として請負契約を

解除することができる。

４　請負契約の目的物たる建物の瑕疵について、Ｂが瑕疵担保責任を

負わない旨の特約をした場合には、Ａは当該建物の瑕疵についてＢの責任を

一切追及することができなくなる。

（問6）

を

「　請負　（うけおい）　」

という宅建用語　で理解～解答してゆきます。

肢１～４をそれぞれチェックしますと

１　誤り。注文者は、瑕疵の修補に代えて、又はその修補とともに、損害賠償の請求をすることができます。

修補が可能な場合でも、修補を請求せず損害賠償請求を行ってもよいのです。

＊民法634条２項によります。

２　正しい。請負契約の目的物に瑕疵がある場合は、損害賠償を請求することができるので、

瑕疵のため建物の建替えが必要な場合は、その費用相当額の損害賠償を請求することができます。

＊民法634条２項によります。

３　誤り。仕事の目的物に瑕疵がありそのために、

契約をした目的を達することができないときは、注文者は、契約の解除をすることができます。

ただし、建物その他の土地の工作物については、この解除権は認められません。

＊民法635条によります。（解答肢となります）

４　誤り。担保の責任を負わない旨の特約も有効であるが、

請負人が知って告げなかった事実については、その責任を免れることができません。

したがって、ＡがＢの責任を追及することが一切できなくなるわけではないのです。

＊民法640条によります。

【問７】　Ａ銀行のＢ社に対する貸付債権につき、

Ｃは、Ｂ社の委託を受けその全額につき

連帯保証するとともに、物上保証人として自己の所有する土地に担保設定している。

ＤもＢ社の委託を受け全額につき連帯保証している。

保証人各自の負担部分は平等である。

Ａ銀行とＢ、Ｃ及びＤとの間にその他特段の約定はない。

この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、

誤っているものはどれか。

１　Ｃが、Ａ銀行に対して債権全額につき保証債務を履行した場合、その

全額につきＢ社に対する求償権を取得する。

２　Ｃが、Ａ銀行に対して債権全額につき保証債務を履行した場合、その

半額につきＤに対する求償権を取得する。

３　Ｃが、担保物の処分代金により、Ａ銀行に対して債権の

３分の２につき物上保証に基づく弁済をした場合、

Ｃが取得するＢ社に対する求償権は、Ａ銀行のＢ社に対する貸付債権に

劣後する。

４　Ｄが、Ａに対して債権全額につき保証債務を履行した場合、

Ｃの物上保証の担保物件の価額相当額につき

Ｃに対する求償権を取得する。

（問7）

第五号　の本日は

宅建業者免許（たっけんぎょうしゃめんきょ）編～

平成１８年の宅建本試験の宅建業法（問３０～問４５）を

新鮮な食材として　解体～理解をいたします。

宅建業者免許

とは

正式には

宅地建物取引業者免許（たくちたてものとりひきぎょうしゃめんきょ）。

依頼者（客）から

料金を頂だいて

（宅建業として）

宅地と建物を

売買～仲介等の

取引を行うには

宅建業者免許

が

必要です。

早いはなしが

宅建業者免許

なしで

宅建業

を

行うと

宅建業法違反となって刑罰を受けてしまいます。

宅建業者免許（たっけんぎょうしゃめんきょ）編

では

宅建試験問題文

を

１問１問を理解しながら

宅建業者免許

について

どんな宅建試験問題が出題しても

解答できるように

１ツ１ツの理屈を吸収してゆきます。

わたし（タガワ）がいろいろとでまかせを申すよりも

平成１８年宅建試験問題（最新です）

を

ふりかえるのが

一番妥当と思います。

それでは

平成１８宅建（試験）３０問目（宅建業法の部）からふりかえりますと

問題文のそれぞれを

区別して

分類しやすいように

問題文に名前を付けますと

１ツ１ツの理屈が整理整頓して頭へ入りやすくなります。

（　平成１８年度第３０問　～第４５問　宅建業法に関する部分を引用しますと）

【問30】　宅地建物取引業の免許 (以下この問において「免許」という。)

に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、

正しいものはどれか。

(１)　Ａ社の取締役が、刑法第 211 条 (業務上過失致死傷等) の罪を犯し、

懲役１年執行猶予２年の刑に処せられ、執行猶予期間は満了した。

その満了の日から５年を経過していない場合、

Ａ社は免許を受けることができない。

(２)　Ｂ社は不正の手段により免許を取得したとして

甲県知事から免許を取り消されたが、Ｂ社の取締役Ｃは、

当該取消に係る聴聞の期日及び公示の日の３０日前に

Ｂ社の取締役を退任した。

Ｂ社の免許取消の日から５年を経過していない場合、

Ｃは免許を受けることができない。

(３)　Ｄ社の取締役が、刑法第 159 条 (私文書偽造) の罪を犯し、

地方裁判所で懲役２年の判決を言い渡されたが、

この判決に対して高等裁判所に控訴して現在裁判が係属中である。

この場合、Ｄ社は免許を受けることができない。

(４)　Ｅ社は乙県知事から業務停止処分についての

聴聞の期日及び場所を公示されたが、

その公示後聴聞が行われる前に、

相当の理由なくして宅地建物取引業を廃止した旨の届出をした。

その届出の日から５年を経過していない場合、

Ｅ社は免許を受けることができない。

（第３０問）

へ

「　宅建業者の免許とは　」

と

問題名をつけます。

（１）～（４）の１ツ１ツの解説と解答

を

述べる前に

最初に忠告しておきますと（実は最後までかかわりますが）

宅建試験

は

四者択一試験

といいますように

四ツの文から

正解文を

一ツ選んで回答する

ワケですが

実は

（問００）のすぐ右に記してある問題文（～正しいものはどれか～）も

四ツの選択肢と同じく重要なので

受験者は

五ツの文（問題番号の右隣の問題文と四ツの選択肢とで５ツ）

を

理解する必要があります。

（第３０問の　問題文）

は

宅建業者の免許について

正解文を選べ

と

受験者へ問いかけてきます。

（一）～（四）　の四ツの選択肢

を

１ツ１ツ

理解しますと

（一）は　Ｘ　（正しくないです）

宅建業者Aは

執行猶予２年

の刑罰期間を無事に満了した　　とあります。

実は

執行猶予を満了すれば　無罪と同じ取り扱いになってしまいます。

A氏は

執行猶予を満了した時点で

宅建業免許を受けらるから（Ｘ）です。

もしも

２年間の実刑判決を受けたために服役して　２年後に刑務所を出た場合は

出所後に

さらに５年間は

宅建業免許を受けるのを禁じられてしまいます。

執行猶予か実刑かで

運命が大きく変わってしまいます。

（二）０マル正解です。

役員Ｃ

は

不正な宅建業者が

現在から３０日後に

知事から免許を取り消されるのを察知して

かかわりから逃げるように退社した　　と問題文にあります。

宅建業法５条では

免許取り消し前６０日間に

不正な宅建業者にいた

役員は

不正な宅建業者と同罪なので

５年間は宅建業免許は受けられないので

正解です。

（三）Ｘ

控訴（こうそ。懲役２年判決を拒否して裁判を続けている）間は刑務所には入りません。拘置所（独房）へ入ります）

禁固刑をまだ受けてないので

宅建業免許は受けられます。

（禁固刑を受ければ

宅建業免許は取り消されて

以後　５年間は　

宅建業免許は受けられません。）

（四）Ｘ

知事は

宅建業免許者

へ

一番重い

取り消し処分　を下しますと

以後　５年間は　

宅建業免許は受けられないという重大な不幸が生じます。

一方、それ（取り消し）に対して

停止処分　というのがあります。

停止処分　は１年以内の間は　宅建業はできませんが

１年過ぎれば　宅建業を再開できるという軽い処分です。

そういうわけで

重い

取り消し処分を受けた場合は

以後５年間

は

宅建業免許は受けられないのですが

自主的な

廃止届けでは

いつでも

あらためて

宅建業許可申請（免許申請）できます。

（宅建業許可申請が通るかどうかはわかりませんが）　

さて

たった１問だけでこんな何十行もかかりました。

先が非常に遠いですが

今述べたことの５０倍（５０問）を

こなしますと

平成１８年度の

宅建試験

には合格できるので

なんとかなるでしょう。

【問31】　宅地建物取引業者Ａ社 (甲県知事免許)

に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、

正しいものはどれか。

(１)　Ａ社の唯一の専任の取引主任者である

Ｂが退職したとき、Ａ社は２週間以内に

新たな成年者である専任の取引主任者を設置し、

設置後３０日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。

(２)　取引主任者ではないＣがＡ社の

非常勤の取締役に就任したとき、Ａ社はその旨を甲県知事に

届け出る必要はない。

(３)　Ａ社がＤ社に吸収合併され消滅したとき、

Ｄ社を代表する役員Ｅは、合併の日から３０日以内にその旨を甲県知事に

届け出なければならない。

(４)　Ａ社について、

破産手続開始の決定があったとき、Ａ社の免許は当然にその効力を失うため、

Ａ社の破産管財人Ｆは、その旨を甲県知事に

届け出る必要はない。

（問３１）

を

「　宅建業者の義務とは　」

と名付けます。

（一）　（二）　（三）　～　（四）

を解答しますと

（一）０正解です。

宅建主任者が去った場合は

２週間以内に

次の

宅建主任者を雇い入れなければならず

その後

３０日以内に

宅建業者は

（次の宅建主任者を雇い入れたことを）

知事へ届出る必要があります。

（二）Ｘ

取締役（＝役員）

をあらたに雇い入れた場合は

知事へ

届け出ねばなりません。

（三）Ｘ

消滅した宅建業者（の役員）が

知事へ

届け出ねばなりません。

（四）Ｘ

破産手続開始の決定

があっても

宅建業免許は消滅しません。

知事が（宅建業免許を）取り消さねばなりません。

知事が（宅建業免許を）取り消すために

破産管財人

は

破産手続開始の決定があったことを知事へ届け出ねばなりません。

【問32】　甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録

(以下この問において 「登録」 という。) を受け、

乙県内の宅地建物取引業者の事務所に勤務している

取引主任者Ａに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、

正しいものはどれか。

１　Ａは、不正の手段により登録を受けたとして、

登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、

自らの申請によりその登録が消除された場合、

当該申請に相当の理由がなくても、登録が消除された日から

５年を経過せずに新たに登録を受けることができる。

２　Ａが甲県知事から事務の禁止の処分を受け、

その禁止の期間が満了していないときは、

Ａは取引主任者としてすべき事務を行うことはできないが、Ａは乙県知事に対して、

甲県知事を経由して登録の移転の申請をすることができる。

３　Ａは、宅地建物取引主任者証の有効期間の更新を受けようとするときは、

必ず甲県知事が指定する講習で交付の申請前

１年以内に行われるものを受講しなければならない。

４　Ａは、禁錮以上の刑に処せられ登録が消除された場合は、速やかに、

宅地建物取引主任者証を甲県知事に返納しなければならない。

（問３２）

を

「　宅建主任者資格について　」

と名付けます。

（一）　（二）　（三）　～　（四）

を解答しますと

（一）はＸ

不正な宅建取引主任者登録者の

A氏は

自首するように

宅建取引主任者登録の取り消しを知事へ申し出たわけですが

罪は軽くならずに

やはり５年間は

宅建取引主任者登録

を受けられません。

（二）はＸ

宅建取引主任者が宅建取引事務禁止期間内（最長１年以内）はなにもできません。

（三）はＸ

宅建取引主任者証の有効期間の終了日前６カ月以内に知事の講習を受けねばなりません。

（１年以内ではありません）

（四）は０で正解です。

宅地建物取引主任者資格が

取り消されれば

宅地建物取引主任者証を甲県知事に返納しなければなりません。

【問33】　宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、

次の記述のうち、宅地建物取引業法第３５条の規定により

重要事項としての説明が義務付けられて

いないものはどれか。

１　当該建物が土砂災害警戒区域等における

土砂災害防止対策の推進に関する法律第６条第１項により指定された

土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨

２　当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第５条第１項に規定する

住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨

３　台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況

４　敷金その他いかなる名義をもつて授受されるかを問わず、

契約終了時において精算することとされている

金銭の精算に関する事項

（問３３）

を

「　重要事項説明について　」

と名付けます。

（０）問題文　～　（一）　（二）　（三）　～　（四）　選択肢文

を解説＆解答しますと

（０）問題文

で読み落としてはならないのが

貸借の媒介

（売買・交換ではない）という点です。

（一）説明義務アリ

土砂災害警戒区域内にあれば

説明義務あるでしょう。

（二）説明義務ナシ

住宅性能評価を受けた新築住宅

という

説明は

売買の場合には

説明義務ありますが

貸借の場合には

説明義務ありません。

（三）説明義務アリ

台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況

は

説明義務あります。

（四）説明義務アリ

金銭の精算に関する事項

は

説明義務あります。

【問35】　宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第３５条に規定する

重要事項の説明に関する次の記述のうち、同条の規定に

違反しないものはどれか。

１　自ら売主として宅地の売買をする場合において、

買主が宅地建物取引業者であるため、重要事項を記載した

書面を交付しなかった。

２　建物の貸借の媒介において、水道、電気及び下水道は完備、

都市ガスは未整備である旨説明したが、その整備の見通しまでは説明しなかった。

３　宅地の売買の媒介において、当該宅地の一部が私道の敷地となっていたが、

買主に対して私道の負担に関する事項を説明しなかった。

４　建物の貸借の媒介において、建物の区分所有等に関する法律に規定する

専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め (その案を含む。)　が

なかったので、そのことについては説明しなかった。

（問３５）

を

「　重要事項説明　　その２　」

と名付けます。

（０）問題文　～　（一）　（二）　（三）　～　（四）　選択肢文

を解説＆解答しますと

（０）問題文

を読むと

簡単に記述してありますが

重要事項の説明

は

宅建主任者が説明しますが

もしも

宅建業法に違反（重要事項説明が足りないか　説明がない等）

すると

宅建業者が

罪に問われてしまうという

宅建業法のルールになっている点が若干注意を要します。

（一）Ｘ　違反です。

重要事項説明書は　絶対に交付（こうふ。依頼者へ手渡すこと）せねばなりません。

（二）Ｘ　違反です。

整備の見通しがあるのであれば説明せねばなりません。

（三）Ｘ　違反です。

私道の負担に関する事項があるのであれば説明せねばなりません。

（四）O　違反ではありません。正解肢です。

規約がないのであれば説明は不要です。

【問34】　宅地建物取引業法に規定する

営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

（１）　宅地建物取引業の免許を受けた者は、事業を開始した日から

３月以内に営業保証金を供託し、その旨を免許を受けた

国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

（２）　宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに支店を設置したときは、その支店の

最寄りの供託所に政令で定める額を供託し、その旨を免許を受けた

国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

（３）　金銭のみをもって営業保証金を供託している宅地建物取引業者は、

その本店を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合、遅滞なく、

供託している供託所に対し、移転後の

本店の最寄りの供託所への営業保証金の保管換えを請求しなければならない。

（４）　宅地建物取引業者は、取引の相手方の権利の実行により

営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、

通知書の送付を受けた日から２週間以内に不足額を金銭で供託しなければならない。

（問３４）

を

「　（宅建業者の）営業保証金　」

と名付けます。

（０）問題文　～　（一）　（二）　（三）　～　（四）　選択肢文

を解説＆解答しますと

（一）Ｘ　不正です。

宅建業開始前に営業保証金を供託せねばなりません。

（二）Ｘ　不正です。

本店の最寄の供託所へ営業保証金を供託せねばなりません。

（三）０　正です。正解肢

本店の最寄の供託所へ営業保証金を保管換えせねばなりません。

（四）Ｘ　不正です。

受験者はワナにかかってはいけません。

２週間以内に不足額を金銭で供託しなければならないのですが

供託所は

必ずしも金銭しか

受け付けないのではなく

国債等の有価証券であっても供託できます。

【問36】　宅地建物取引業法 (以下この問において 「法」 という。) の規定によれば、

取引主任者に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
]]> 2008-02-26T14:14:13Z 2007-02-23 13:11:19+09:00 tag:blog.so-net.ne.jp,2008:msdpage.6407829

宅建千人一首（たっけんせんにんいっしゅ）

ガイド人のタガワ　です。
ごぶさたしております。

３号目の本日は

宅建試験の出題分野のうちで一ツの山となる（５０点満点のうちで１０数点を占める）

法令上の制限（ほうれいじょうのせいげん）

をやります。

宅建試験範囲のうちで

（法令上の制限）

は

主要な法律が六ツで成り立っています。

教科書風に順次みてゆくことにいたします。

一章目

都市計画法（としけいかくほう）

都市計画法　第一条 　を引用しますと

「「「

この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業

その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と

秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。

　　　　　　　　　　」」」

とあります。

（都道府県の）知事が

日本の土地の上に

（都市計画）

を行うのが

都市計画法

といえます。

（都市計画）

が

２ツの県にまたがる場合は

２人の知事の協議

と

国土交通大臣の同意

を要します。

（都市計画）

を

行なった地域

を

（都市計画区域）

といいます。

（都市計画区域）

には

（市街化区域）

と

（市街化調整区域）

が定められて

（市街化区域）

には

以下のような

１２種類の

（用途地域）

が定められます。

1
第一種低層住居専用地域

2
第二種低層住居専用地域

3
第一種中高層住居専用地域

4
第二種中高層住居専用地域

5
第一種住居地域

6
第二種住居地域

7
準住居地域

8
近隣商業地域

9
商業地域

10
準工業地域

11
工業地域

12
工業専用地域

上のそれぞれの地域には

たとえば

第一種低層住居専用地域

には

高さ１３米以上の建物を建てられないとか

火力発電所は　工業専用地域　にしか建設できない

といった

都市計画法による制限があります。

逆にいうと

知事が

都市計画区域を定めなければ

住宅地開発も

大規模な工場も建設できなくて

都市開発が進まなくなってしまいます。

逆に（逆にが多発して恐縮です）

国定公園等の自然を保護したい地域には

知事は

都市計画区域を定めないで　自然をそっとしておく

といったような

地域ごとに

開発するのか

自然を保護するのか

といったような

コントロールをしているのでした。

今述べただけでは

都市計画法の全体の

説明としては

はなはだ量が不足ですが

わたし（タガワ）の

へたな説明をエンエンと続けるよりも

宅建試験問題（法令上の制限）出題例をヒモときながら

都市計画法

を解体（分類・整理してエッセンスを抜き出すこと）いたします。

（１問目）

地区計画の区域内において、建築物の建築を行おうとする者は、原則として、市町村長の許可を受けなければなりませんか。

（解説と回答）

（地区計画）

などと初めての単語が現れて恐縮です。

順序だてて述べますと

知事が　都市計画区域を指定します。

その後

都市計画区域内の市町村長が

必要に応じて定めるのが

地区計画

となります。

具体例としては

高度利用地区（高レベルな利用を目的としています）

高度地区（建物の高さ制限があります）

高層住居誘導地区（高層ビルを一箇所に集める目的があります）

特別用途地区（地域の特性にふさわしい利用を目的とします）

特定街区（たとえば新宿等の超高層ビルの街が指定を受けています）
等があります。

さて

問題の答えとしては

地区計画の区域内で

建築を行おうとする者は

市町村長へ

（届け出）さえすれば

（許可は必要なく）

届出後は自由に建築してよいことになっています。

（２問目）

市街化区域内で行われる開発区域の面積が 1,100平方米の畜舎の建設のための開発行為は、開発許可が必要である。

というのは

正解か

不正解か　どちらですか。

（解説～解答）

（住宅やビル等の）開発業者が

土地を開発（ブルドーザーやダンプカー等で土木工事を行うような開発）を

行う場合には

都道府県知事から

許可を受けておく必要があります。

ただし

小さい開発には許可は不要であり

逆に

大きい開発には許可は必要です。

どこからが

大きい開発となるのか

といった開発の規模の基準が

都市計画法

で

定められています。

１章目の冒頭で

（市街化区域）

というのが出ていましたね。

（市街化区域内）

で

1,000平方米未満の場合は，開発許可が不要

となります。

ので

（２問目）

は

1,100平方米の畜舎（１０００平方米以上なので）

は

開発許可は必要です。

二章目

法令上の制限の２ツメの法律

建築基準法（けんちくきじゅんほう）

をやります。

建築基準法　第一条 　を引用しますと

「「「

この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、

国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

　　　　　　　　　　」」」

一章目の都市計画法

と

二章目の建築基準法

を

比較すると理解しやすいと思います。

一章目の都市計画法

では

土地を

開発するには

知事の許可が必要でした。

知事の許可の基準（どれくらいの規模から許可が必要なのか）

を定めたのが

都市計画法

でした。

二章目の建築基準法

では

建物（建築物）を建てるには

建築主事（知事の部下）から

建築確認を受けておく必要があります。

建築確認の基準（どれくらいの規模から建築確認が必要なのか）

を定めたのが

建築基準法

です。

今度も都市計画法の場合と同じように

タガワによるへたな説明を羅列するよりも

宅建試験問題から

良い問題を

選び出して

解体（基礎となる理屈やエッセンスを抜き出すこと）

してゆくことにいたします。

（１問目）

都市計画区域内において，延べ面積が150 平方米で階数が１である鉄筋コンクリート造の建築物について、

大規模の模様替をする場合には、確認を受ける必要はない

というのは正解か否か

どちらですか。

（解説～解答）

建築基準法

で

建築確認の基準

というのが

いくつかあります。

代表的なのが以下の２ツです。

（一）コンクリート（建物非木造建築物）で

延べ面積が200平方米を超え，または２階以上の建築物を，建築または大規模修繕

または大規模模様替しようとする場合は，建築確認が必要です。

（二）木造建築物（コンクリート造ではなく）

延べ面積が500平方米を超え，または３階以上，または高さ13ｍを超え，または軒高９ｍを超える木造建築物を，

建築または大規模修繕または大規模模様替しようとする場合は，建築確認が必要です。
　
さて

（１問目）

では

１階建て１５０平方米のコンクリート建物は

（一）コンクリート２階建て・２００平方米

よりも小さいから

建築確認は不要です。

解答　としてはマル（正解）。

（２問目）

第１種低層住居専用地域内においては、中学校は建築することができるが、大学は建築することができない

というのは正解か否か

どちらですか。

（解説～解答）

宅建試験～そのほか世間の多くの試験

でも

避けて通れない関門があります。

いわゆる暗記（あんき）　　　　　　　　　　　　　　　　力業（ちからわざ）　といえます。

（以下の　URL　で　ご覧下さい　）

http://www.geocities.jp/boncurryman/77126ftiikihyo.html

○＝原則として建築できる。

×＝原則として建築できない（但し、特定行政庁の許可があれば建築できる）。

Ａ＝その用途に供する部分が 3,000平方米以下の場合に限り建築できる。

Ｂ＝物品販売店舗と飲食店は建築できない。

Ｃ＝その用途に供する部分が２階以下で、かつ、1,500 平方米以下の場合に限り建築できる。

以上の表を

人生の中で２時間だけ暗記しておく必要があります。

宅建試験の終了の瞬間に記憶を喪失してもかまいません。

表によると

第一種低層住居地域には

中学校

は建てられますが

大学

は建てられません。

ゆえに（２問目）は正解でした。

法令上の制限

は

都市計画法

と

建築基準法

との２ツで

宅建試験の法令上の制限

の部分について

学習量の半分を超したといえます。

ですが

まだ半分残っているので

油断せずに

全員野球（タガワの造語です。宅建試験の全範囲の知識が生き生きとしているようにくらいの意味）を目指して頂きたいのです。

三章目

農地法（のうちほう）

農地法第一条

を引用しますと

「「「

この法律は、農地はその耕作者みずからが所有することを最も適当であると認めて、

耕作者の農地の取得を促進し、及びその権利を保護し、

並びに土地の農業上の効率的な利用を図るためその利用関係を調整し、

もつて耕作者の地位の安定と農業生産力の増進とを図ることを目的とする。

　　　　　　　　」」」

日本国は　百年前まで純粋な農業国。

米の神様（大国主命・おおくにぬしのみこと等）の子孫が天皇ご一家です。

これ（米≒日本国のルーツ）が農地法の背景となります。

農地も国土の一部分です。

ところが

農地以外の他の形態の土地である

駐車場や

工場や

商店街や

分譲住宅地

等とはちがって

農地だけを

別に扱うための法律が

農地法です。

農業をビジネスとしてとらえると

コンピュータネット上での投資取引等と比較すると

農業は

重労働なわりには

低収益です。

農地法

は

さびれる一方の日本の農業を

要するに

農地面積が減少の一途をたどりつつあるのに対して

農地の売買取引について許可制を設けて

歯止めをかけようとしているのでした。

さて

農地法についても

早速（さっそく）

宅建試験問題をひもときながら解説をすすめます。

（１問目）

農業者が自ら居住している住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため，自己所有の農地に抵当権を設定する場合，農地法第３条第１項の許可を受ける必要はない。

正解か否か　どちらですか。

（解説～解答）

解答から述べてゆきますと

解答としてはマル（正解）です。

問題文の文末にキイワードとして登場した

（一）

（農地法第３条第１項の許可）

とは　どんな許可か

について述べますと

農業委員会（のうぎょういいんかい）という（たとえていうと教育委員会のような）都道府県庁に付属した役所があって

県内の農業についての事務全般をとりまとめている役人たちがおります。

図解しますと

（Aさん）

自分のＺ農地をＢさんへ売りたいとします。

（Ｂさん）

Aさん　からＺ農地を購入して　脱サラリーマンして農業を始めたいとします。

金額はとりあえず５００万円の頭金という交渉でAさんと売買契約の寸前までこぎつけています。

普通の宅地・建物の売買ならば

Aさん　と　Ｂさん　との２人だけの　契約で取引は終了できます。

ところが

ここで

農業委員会

から　（待った）がかかります。

Aさん　と　Ｂさん　との２人だけの　売買契約を結ぶ以前に

あらかじめ

農業委員会から　

農地を売買することについて許可をとりつけておかねばならないのでした。

農業委員会

は

農地が消えてゆくのを防ぐのが目的であるから

買主Ｂさんが　引き続いて農業を行うのであれば

なんら問題なく許可を下すハズでしょう。

（１問目）の

キイワードとして

（抵当権）

というのがあります。

詳しくいうと

農地の所有者Aが家の改築資金を銀行から借りるに際して資金借り入れ銀行を権利者とした抵当権を農地へ設定した

というやりとりがあったのでした。

（抵当権）

を農地に設定しても

農地の所有者A

は従来どおりに農業を継続できます。

そういうわけで（従来どおりに農業を継続できるわけだから）

（１問目）の文末のように

農地法第３条第１項の許可を受ける必要はない（農業委員会から許可を受けるのは不要である）

という結論になります。

余談として

農地の所有者A

がその後　結局

借金を返済できないで

銀行が抵当権を実行したとします。

抵当権が実行されると

裁判所等を訪れると玄関にハリ紙があるように

競売（きょうばい）

という手段で誰か（仮にＸ氏とすると）に買い叩かれてしまいます。

Ｘ氏

は競落（きょうらく。けいらくともいいます。物件を買い取ること）時に

農地法第３条第１項の許可を受ける必要があります（農業委員会から許可を受けるのが必要となります）

（２問目）

農地を一時的に資材置場に転用する場合は，いかなる場合であってもあらかじめ農業委員会に届出をすれば，農地法第４条第１項又は同法第５条第１項の許可を受ける必要はない。

というのは正解か否か。

どちらですか。

（解説～解答）

解答を先にいいますと　問題文は不正解です。

以下解説を数十行述べますと

農地法第４条第１項又は同法第５条第１項の許可

というキイワードが出てきました。

（二）

農地法第４条第１項の許可

とは

具体例をいいますと

所有者AがＺ農地を所有しているとします。

A氏は

農業をやめたくなって

Ｚ農地を宅地開発してアパートを建設しようと着工します。

ここで

（Ｚ農地が存在する都道府県の）知事から「待った！」の声がかかります。

「Aさん。知事の許可（農地→宅地開発するための）を受けていますか。

知事の許可がなければ（農地→宅地開発は）できません。違法行為（≒犯罪）となりますよ」

もう１ツのキイワード

（三）

農地法第５条第１項の許可

とは

具体例でいいますと

所有者AがＺ農地（もしくはＺ採草放牧地である場合もあります）を所有しているとします。

A氏は

Ｚ農地

をＹ（マンション開発業者）へ売却したくなります。

A氏とＹマンション会社との間で

Ｚ農地を１億円という売買代金で交渉がまとまります。

さて

（A　Ｙ間のＺ農地売買）契約直前になって

知事から「待った！」の声がかかります。

「Aさん。そしてＹさん。知事の許可（農地→売却後　→宅地開発するための）を受けていますか。

知事の許可がなければ（農地→売却後　→宅地開発は）できません。違法行為（≒犯罪）となりますよ」

さて

読者の皆さんは　同じような理屈を聞いたような気がする　と思われませんか。

そうですね。

（１問目）

の

（一）

（農地法第３条第１項の許可）

と

（２問目）

の

（三）

農地法第５条第１項の許可

とが似ています。

（一）

（農地法第３条第１項の許可）

（農地→　→　農地のまま売買）

では

農地の売主と買主が

農業委員会

の許可を受けねばなりませんでした。

（三）

農地法第５条第１項の許可

（農地→売買後　→　農地をつぶして宅地造成）

では

農地の売主と買主が

（都道府県）知事から

の許可を受けねばなりませんでした。

簡単にいうと

（一）

（農地法第３条第１項の許可）

よりも

（三）

農地法第５条第１項の許可

のほうがキビシイといえます。

農業委員会

は農地の専門部署であり農地の窓口部署でもあるので

許可はおりやすいといえます。

一方

知事は

県内の最上級庁であるので

知事の許可は許可がおりるのに日数がかかります。

そして

罰則が

（一）

（農地法第３条第１項の許可）

では

単に

売買契約が無効（なかったことになる）だけですむのに対して

（三）

農地法第５条第１項の許可

では

知事から

原状回復命令（げんじょうかいふくめいれい）といって

建設中のマンションを解体して元通りの農地へ戻さねばならない

といった強権を発動されてしまいます。

最後に

（２問目）

の問題文中の（問いかけ）

を検証して農地法を腑（ふ）へ落として頂きたいと思います。

問題文頭に

農地を一時的に資材置場に転用する場合は　～

とあります。

そして

文末に

５条第１項の許可を受ける必要はない

とあります。

（農地　→　資材置き場＝農地をつぶして農地ではなくする）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第２号

http://www.geocities.jp/boncurryman/1225torii.jpg

ガイド人のタガワ　です。

ごぶさたしております。

今日は

権利関係（けんりかんけい。法律名でいうと民法・みんぽう）をやります。

権利関係は

宅建試験　５０問題（毎年１０月第3日曜に実施されます）のうちで

１７～１８問（宅建試験全体５０問の３分の１）くらい　が出題してくるのが通例なので

宅建試験の科目としての

権利関係

は

幅広く多くの理屈や知識で成り立っています。

今日以降　何回かのシリーズに分割して

宅建試験・権利関係の試験出題知識を理解と記憶（理屈を頭へ入れること）をして頂きます。

宅建試験・権利関係

は

（一） 民法の他にも

非常に重要な法令として

（二） 借地借家法（しゃくちしゃっかほう）

（三） 区分所有法（くぶんしょゆうほう。正式名称＝建物の区分所有等に関する法律。いわゆるマンション法）

（四） 不動産登記法（ふどうさんとうきほう）

の

４ツの法律で成り立っています。

今日は（この宅建千人一首第２号では）

（二） 借地借家法（しゃくちしゃっかほう）

をやろうと思います。

みなさんは

学生のときや

新入社員時代

などに

親元を離れて

アパートや下宿屋さん等へ入居なさっとことはございますか。

人間生活の基礎をなす衣・食・住の１ツである

住居。

住居と土地

を貸し借りするのは

どなたにも

イメージしやすく

理解がすばやくできるであろうから

借地借家法を

得意になって頂いて自信をつけて

以降の宅建試験の理屈学習へむけてロケットスタートをして下さいますか。

金額（賃借料金・ちんしゃくりょうきん）を支払って宅地・建物　を借りる

ことが

人生で必要なときがあります。

クルマ・オートバイクが好きなかたは　駐車場を賃借する場合もおありでしょう。

宅建業者が仲介人（貸主と借主との間を仲介する）となるのは

人間が住む住居の（貸借の）仲介だけでなく

他にも

ブティックや飲食店等の店舗や

工場・農地や

駐車場等

を

オーナーである貸主と賃借人との間に入って

仲介料金を頂いて物件を紹介するのは

宅建業者（たっけんぎょうしゃ・宅地建物取引主任者）だけしか許されていないので

一般人（宅建業者でない人間）が宅地・建物を仲介すると

宅地建物取引業法違反となってしまいます（１年以下の懲役と１００万円以下の罰金）。

http://www.geocities.jp/boncurryman/1225mgunkanjima.jpg

それでは

宅建権利関係（民法）

の範囲内として

借地借家法（しゃくちしゃっかほう）

宅地・建物の貸借（たいしゃく。貸主と借主との間でのやりとり）

の理屈をやります。

登場人物を紹介しますと

建物のオーナ－（所有者）であり　貸主であるA氏

借主である　Ｂ氏

建物（貸し家）に名前がついており　Ｃ荘（A氏が所有者ですがＢ氏が借りて入居しています）

Ｃ荘が建っている敷地であるＤ土地（A氏が所有者です）

E建物（Ｂ氏がＤ土地上にＢ氏の費用で建設した居住用建物です）

（１問目）

貸主A

と

借主Ｂ

との間で

Ｄ土地を１０年間の賃借期間を定めて

Ｄ土地の貸借契約（借地契約）を結んでました。

Ｂ氏はＤ土地上に自分（Ｂ）が建てたE建物に住み続けます。

その後

１０年が過ぎ去ります。

Ｄ土地の貸借契約書の貸借終了期限の日になりました。

このあと

A氏と

B氏との間で

どんな決着に落ち着くでしょうか。

略図示しますと

（貸主A） 　　　　　　　（借主Ｂ）

（Ｄ土地） 　　　　　　　（E建物）

http://www.geocities.jp/boncurryman/1225loghouse.jpg

（回答・解説）

問題の文末が

あいまいな問いかけで恐縮です。

実は

この問題をマナ板上の鯛として

いろんな料理（いくつもの理屈）

を味わおうという魂胆があるのです。

１０年目の契約終了日に

A氏は

退去せねばならないでしょうか。

契約書通りならばそう（立ち退く）ですね。

ここで

土地所有者A氏がなにも言わなかった（AからＢへ退去要求をしなかったら）とします。

そうすると

なんと同じ契約内容（１０年目からさらに１０年後まで）で

Ｄ土地の貸借契約が更新されてしまいます。

そうすると

土地の所有者が土地を返すように言わないと

借主は永久に借地上の建物に住み続けられるという借主にとって有利な状況が続きます。

A氏は

土地を契約書通りに返してほしければ

１０年過ぎそうになったときに土地を返してくれ　と言えば

（内容証明郵便等によって）借主へ主張すれば土地を取り戻せます。

結局

法律は

権利者が自分で使わなければ（土地を返還要求するという法律上の権利行使をしなければ）以前の状況が変化なく続いてしまいます。

（２問目）

（１問目）と同じ登場人物（貸主Aと借主Ｂ）に登場してもらいます。

A氏は

A氏が所有するＣ荘を

Ｂ氏へ貸していました。

A氏は

Ｂ氏が入居したままの状態で

Ｃ荘を

Ｘ氏へ売却します。

Ｘ氏は

自分（Ｘ）が住みたいので

Ｂ氏へ

Ｃ荘から退去することを要求します。

さて

どうなるでしょうか。

略図示しますと

（貸主A） 　　　　　　　（借主Ｂ）

（Ｃ荘） 　　　　　　　　（新所有者Ｘ氏）

http://www.geocities.jp/boncurryman/1225log2.jpg

（回答・解説）

Ｂ氏は誰から何を言われようとそのまま入居できます。

ただし

Ｂ氏が別の場所で生活していて

Ｃ荘を空き家にしているような場合は

すでに立ち退いているワケなので

A氏（もしくは新所有者Ｘ氏）は

Ｃ荘を取り戻せます。

若干特殊な場合をいいますと

Ｂ氏が別の場所で生活していて

Ｃ荘を空き家にしているような場合でも

Ｃ荘をA氏から借りる際に

賃借権を登記（貸主Aの協力が必要です）している場合は

Ｂ氏は

空き家にしているＣ荘を借り続けられます。

一旦

登記をすると

登記を抹消（まっしょう。取り消す）したり移転（所有名義人を変える）のは

多額の金額（権利者へ支払う代金）を必要なので　現実上はめったにありません。

賃借権を登記するには

多額の権利金（宅地・建物の代金の７割くらい）を借主から貸主へ支払って

登記をすることになるので

現実上

永久に借り続けられる（賃借料金を支払う以外は所有者と同じ）権利を得ます。

（３問目）

同じ登場人物

貸主A

借主Ｂ

そして

Ｙサン（借主Ｂの内縁の妻）

が

A氏が所有するＣ荘にＢ・Ｙ夫妻（Ｂ氏とＹサンは法律上は他人同士です）

が入居しています。

ある日

Ｂ氏は急死してしまいます。

Ｃ荘の賃借契約者は死んだＢ氏でした。

さて

Ｙ未亡人（法律上は単なる間借り人です）

はどうなってしまうのでしょうか。

略図示しますと

（貸主A） 　　　　　　　　　（借主Ｂ）

（Ｃ荘） 　　　　　　　　　　（Ｙ未亡人）

http://www.geocities.jp/boncurryman/1225log3.jpg

（回答・解説）

内縁の妻などというと

世俗的な話題に聞こえるかもしれませんが

実は

結婚（法律上の婚姻制度）の意味（法律上の権利・義務といった効力）

を問われています。

要するに

正妻（法律上の配偶者）は

死んだ夫の全財産の５０パーセント（子がいなければ１００パーセント）

を受取る

相続人となります。

こういう約束事（配偶者の半分～全部の財産を受取る）の基礎があってこそ

他人同士の男女がやってゆけるのでしょう。

さて

ＹサンはＢ氏の相続人ではありません。

Ｂ氏の財産はビタ一文受取れません。

ところが

賃借人の権利（住み続ける）と義務（善良な住人として住みながら賃料を支払う）

は受け継ぎます。

善良な住人として住みながら賃料を支払える人間（Ｙ）をわざわざ退去させるべき理由も必要性もないのは当然でしょう。

ただし

Ｂ氏が過去に結婚していて別居中の本妻と子等がいる場合があります。

事実上の他人（とっくの昔に冷えて長年別居中の配偶者）の賃借家権などを要求してなんの得もないにもかかわらず

別居中の本妻と子等が

突然現われて

死んだＢ氏の賃借権を相続人の権利としてよこすように

Ｙサンへ要求してくる場合があるかもしれません。

残念ながら

Ｙ未亡人は　本妻と本妻の子へ借家を明け渡さねばなりません。

Ｂ氏が

思いやりと計画的な人間であったなら

賃借名義人をＹサン名義にしておくか

遺言書でＹサンを相続人へ加える（賃借権をうけつがせる）という手があります。

法律上の保護が薄い人間（内縁の配偶者）は

自分で法律を使う（遺言書等）工夫と努力が必要といえましょう。

（４問目）

登場人物

貸主A

借主Ｂ

借家Ｃ荘

また借り人Ｚ氏

借主Ｂ氏は

借りているＣ荘を

Ｚ氏へ転貸（てんたい。また貸し）する場合があります。

借家Ｃ荘の

所有者であるA氏が

Ｚ氏がを転貸することを事前に知らされてあって承諾していたらなんの問題もないといえます。

借主Ｂが

貸主Aに

無断で

Ｚ氏へ転貸（また貸しする）させてしまった場合があるとします。

さて

どうなるでしょうか。

略図示しますと

（貸主A） 　　　　　　　　　　（借主Ｂ）Ｚ氏へＣ荘を転貸・また貸しする

（Ｃ荘）　　　　　　　　　　　 （Ｚ氏）転借人・また借り人

http://www.geocities.jp/boncurryman/1225magarinin.jpg

（回答・解説）

転貸（てんたい。また貸し）

制度がなぜ存在するのか

を確認しておくと

理解が早く正確になります。

もしも

転貸制度がなかったとすると

Ｚ氏が

Ｃ荘に住むためには

貸主A

と

借主Ｂとの間で

Ｃ荘の貸借契約を終了してもらう必要があります。

その後

あらためて

貸主A

と

Ｚ氏との間で

Ｃ荘の貸借契約を結ぶ必要があります。

これならば（正式な貸借契約ならば）

何の問題もありませんが

空き家（Ｃ荘）へ入居者が早く住みたい場合でも

２度の契約

（A・Ｂ間でＣ荘の貸借契約を終了してもらう）

（A・Ｚ間でＣ荘の貸借契約を結ぶ）

が必要となって

時間も手間も２度かかってしまいます。

所有者A氏としては

家賃さえ入ってくればよいと考えているかもしれないし

Ｚ氏はできるだけ早くＣ荘へ入居できればよいのであるから

１人目のＢ氏から転借（Ｃ荘をまた借り）できれば

何の問題もなく

しかも

１回の法律行為（転貸契約）で解決できるというメリットがあります。

したがって

転借人Ｚ氏も

１人目の借家人Ｂ氏と同様の

権利（正式な住人として堂々と住み続ける）と

義務（善良な住人として住み賃料を支払う）

を背負います。

転借人Ｚ氏が

入居の際に

所有者A氏に無断であったとしても

転借人Ｚ氏が暴力団員とか犯罪者等出ない限り

退去させられることはありません。

（５問目）

登場人物

貸主A

借主Ｂ

借家Ｃ荘

貸主A
は
借主Ｂ
へ

借家Ｃ荘

を賃貸しています。

数年前に始めてＢが入居するに際して

貸主A

は

借主Ｂ

から

敷金（しききん。保証金のようなもので退去時に基本的に返還されるもの）を３０万円を預かっています。

最近入居者Ｂ氏は病気のために収入がなく

家賃を３０万円を滞納しています。

この時点で（家賃を３０万円を滞納した時点で）

住人Ｂ氏は契約書によると

退去せねばなりません。

思い迷った挙句に

Ｂ氏は数年前にＣ荘の貸主Aへ預けた３０万円を

滞納した家賃へ差し出すので

借家契約を終了させるのはよしてくれるようにA氏へ主張します。

さて

住人Ｂ氏によるＢ氏からA氏への敷金を滞納した家賃へあててくれという主張は通るでしょうか。

略図示しますと

（貸主A） 　Ｂから敷金３０万円受取った後Ｃ荘を貸す

（借主Ｂ）　家賃を３０万円滞納中

http://www.geocities.jp/boncurryman/1225log5.jpg

（回答・解説）

かわいそうですが

住人Ｂ氏は

契約書通りに

Ｃ荘から去らねばなりません。

住人Ｂ氏は

家賃を滞納した時点から

敷金についてなんら主張する権利を失ってしまいます。

敷金の残金額が残っている場合は

敷金の残金額を返還請求して退去することはできますが

どちらにしても

家賃を滞納した時点で

契約違反となってしまうので

結論的には

Ｃ荘から退去せねばなりません。

借地借家法によって

借家人の居住権等の権利は

借家人側に有利な取り扱いになっていますが

手厚い借家人の権利は

あくまでも

契約を守っている（家賃債務をキチンと履行している）前提の上に成り立っています。

ひとたび

契約違反（借家賃料を滞納）した瞬間に

借家人の権利が消えてしまいます。

憲法上の基本的人権は消えることはありませんが

民間人同士の契約関係においては

一方が契約違反をした瞬間に

両者のバランス関係はくずれさってしまいます。

結婚と似ているとイメージするとわかりやすいでしょう。

（６問目）

登場人物

貸主A

借主Ｂ

建物Ｃ荘

A氏が所有しているＤ土地

貸主A
は
借主Ｂ
へ

Ｄ土地

を３０年の期間を定めて貸しました。

建物譲渡特約付借地権契約（たてものじょうととくやくつきしゃくちけんけいやく）

という契約条件です。

その後

借主Ｂ

が

Ｄ土地上に

自分（借主Ｂ）でＣ建物を建て居住して３０年が過ぎました。

それでは

建物譲渡特約付借地権契約

によると（契約書の内容通りによると）

キッカリ３０年目の契約終了日になった瞬間に

Ｃ建物とＤ土地を明け渡して

借主Ｂは

退去しなければならないのでしょうか。

略図示しますと

（貸主A） 　　　　　　　　　　（借主Ｂ）

（Ｄ土地） 　　　　　　　　　　（Ｃ荘）

http://www.geocities.jp/boncurryman/1225log6.jpg

（回答・解説）

回答からいうと

借主Ｂ

はそのまま居住し続けられます。

期間３０年の建物譲渡特約付借地権契約

は

借主Ｂが

３０年間にわたって（居住用建物を建てて）土地を利用する

ことを目的とする契約です。

さて

３０年目の日になりました。

ですが

借主Ｂ

は

依然としてドッカリとＤ土地上に自分（Ｂ）で建てたＣ荘に居住し続けています。

建物譲渡特約付借地権契約

は

３０年目で終了するので

借主Ｂの借地権は消滅します。

Ｂが建てたＣ建物の所有権もA氏へ移ります。

借地権が

消滅したのと入れ替わりに

借主Ｂ

には（現実に居住していることが条件ですが）

Ｃ建物に居住し続けられるように

法定借家権

が生まれます。

法定借家権 には

期間の定めはありません（期間の定めがない借家権として最低でも６カ月は居住できます）。

さらに

借地借家法では

借家人に対して手厚い保護をほどこしています。

期間の定めがない借家権

は

貸主Aは

正当な理由（借主が自分で住む必要がある等）がなければ

借主へ契約終了を主張できません。

もしくは

貸主Aは

から

借主Ｂ

へいくばくかの立退き料金を支払うことによって

期間の定めがない借家契約を終了させうることが

認められています。

正当な（賃借料金をキチンと支払う）借家人Ｂは

最低でも

突然に去ってゆかねばならないのではなく

６カ月の猶予か立退き料金を受取れるという権利が与えられています。

（閑話休題）

宅建千人一首第２号では

当初の目論見では
借地借家法
だけを予定していたのですが
余裕があるので
もう１ツやります。

区分所有法（くぶんしょゆうほう。マンション法）
をやります。

皆さんは　どんな家に住んでおられますか。

ホームレスのかたが中学生に殺傷される事件があるような弱者にキビシイ社会ですが

都会で勤め人か学生をなさっているかたであれば

マンション（区分所有建物）

に居住なさっておられる場合が多々おありでしょう。

２４時間を区分して生活する勤め人には

都会の職場に近いマンション（区分所有建物）が

便利かもしれません。

（０問目）

　
タガワ（ガイド人）です。　

本日は宅建業法（たっけんぎょうほう。宅地建物取引業法）をやります。

昨日まで　　

宅地建物取引業法　を法令集を開いて見たこともない人間が　

宅地建物取引業法　を　

理解して　

頭に入れて　

宅建試験の問題を解答できるように（みなさんができるようになって頂く）のが　

わたし（タガワ）の役目です。　

宅建業法　（宅地建物取引業法）

を法令集（インターネットでも可）を開いてみて下さいますか。　

スラスラ分かりますか。　

「 http://www.houko.com/00/01/S27/17 6.HTM　」　（左のURLで宅建業法が出ます）

小説を読むように　スラスラは無理でしょう。　

どうしてか。

初対面の和単語（宅建業法用語）が数十　～　数百個登場するからです。

初対面（の状況）は

初対面の対象が

初めて会った

人間でも

初めて訪れた

町並みでも

学生を卒業後

初就職した会社（と業界）であろうとも

初日～数日間（もしくは個人差によっては数年間）

理解しにくいでしょう。

どうしてか。

簡単にいうと

慣れていないから。

初対面の顔（カオ）が多すぎて　頭に入りにくいから　でしょう。

刑事（けいじ。私服警察官）は　犯罪容疑者の顔を一回で覚えて

一人一人の刑事が数十　～　数百個の　犯人の顔を覚え続けているそうです。

わたし（タガワ）は

余談が好きなもので　つい長くなりましたが

要するに

宅建業法の顔・カオ・かお（用語）　に慣れ（頭に入れ）て下さい

と申し上げます。

宅建試験　全体では

千個くらいの　顔（理屈）にあたることになります。

数カ月にわたるマラソン問答となります。

がんばれますか。

まずは

宅建業法（たっけんぎょうほう。宅地建物取引業法）をしらみつぶします。

宅地（たくち。宅建業法２条）

都市計画法（としけいかくほう。宅建千人一首で半年以内に対面することになります）８条で　

１２種類の用途地域というのが　日本の町町に定められています。　

用途地域を　

簡単にいうと　住居地や商業地や工業地のことです。　

逆に言うと　

ホンの１００年前まで日本は農業国でした。　

現在も都市周辺には　農地が存在しますが　

都市計画法上の用途地域には

農地は入りません。　

農地は農地法（のうちほう。半年以内に対面します）　

によって　一般に売買等の取引対象となる宅地とは区別して　日本国は管理しています。　

くどいようですが　

宅地とは　

住居地や商業地や工業地のことですが　

道路、公園、河川その他の公共の用に供する施設を除く土地が宅地です。　

宅地　

は一般人が描くイメージと一致するので　誤解はないでしょう。

宅地建物取引業（者）　

たくちたてものとりひきぎょう（しゃ）宅建業法２条２項

先刻述べた　宅地　と建物（たてもの。いわゆる家・マンション・アパート・ビル等）を

（１）（宅建業者が）売買・交換する

（宅建業者として何度も何度も売買・交換を繰り返してゆきます）

もしくは

（２）売買・交換・貸借　を代理人として（宅建業者が）行う

さらには

（３）売買・交換・貸借　を媒介人として（宅建業者が）行う

こういう今述べたことが

宅地建物取引業（者）です。

さて

宅地建物取引業（者）

には

若干注意点があります。　

（１）は　

宅地建物取引業者が自前（自己所有）の宅地・建物を取引するのに対して　

注意すべきは（２）と（３）です。　

（２）と　

（３）では　

客の宅地・建物を　

客から　依頼されて客の代理人（だいりにん。客から取引交渉全部を任されること）として取引（売買・交換・貸借）　

したり　

客から　依頼されて客と別の客との間の媒介人（ばいかいにん。紹介するだけ）として取引（売買・交換・貸借）　

するので　

客（他人）が所有する宅地建物を取り扱います。　

逆にいうと　

宅建業者だけが　

他人（客）の宅地建物を取引を代理か媒介ができ　さらに注意点を追加しますと

宅建業者以外の人間が　

他人（客）の宅地建物を取引を代理か媒介をやると

宅建業法違反行為となり

３年以下の懲役刑罰と１００万円の罰金を支払わねばなりません。

余談として

（１）（宅建業者何度も何度も）売買・交換する

のが宅地建物取引業である　とありますね。

（２）と（３）よりも　貸借する　がわざと　抜けさせてありますね。

貸しアパート経営者　が全国に　数万人おられますが

退職金で貸しアパート貸し駐車場経営者となられたご老人が宅建業者となるのは不要だからです。;

免許（めんきょ。宅地建物取引業免許）宅建業法３条～

宅地建物取引業免許は

発行元が２カ所あります。

（１）知事

（２）国土交通大臣

（１）は　宅建業者の事務所が　一ツの都道府県内にある場合は　そこの知事が免許をくれますが

（２）は　宅建業者の事務所が県境をはさんで複数の都道府県に　宅建事務所を持つ宅建業者は

国土交通大臣から免許をもらわねばなりません。

（１）も

（２）も有効期間は５年間です。

宅建業者の免許を受けられない者

（宅建業法５条～）

宅建業者免許申請者が　申請しても

宅建業者免許が受けられない場合があります。

宅建免許が受けられないのは申請人が以下のような状態の者である場合です。

宅建免許申請人が

成年被後見人（せいねんひこうけんにん。精神障害者）である場合

被保佐人（ひほさにん。軽い精神障害者）である場合

破産者（はさんしゃ。無一文）である

以上のような場合は

宅建免許は受けられません。当然でしょう。

しかし

成年被後見人

被保佐人

破産者

から回復すれば

宅建免許は受けられます。

元々　宅建業者であった者が

実は

不正な手段（カンニング等）で宅建免許を受けたことがバレて

宅建免許が取り消され場合の人間にも　免許は受けられません。

宅建取引業で　不正な行為を行なって関係者へ損害をかけたために

宅建免許が取り消され場合の人間にも　免許は受けられません。

当然でしょう。

ですが　５年間を過ぎれば宅建免許を受けられます。

宅建業以外の違法行為（窃盗・殺人等）によって

禁固刑罰を受けた者にも宅建免許は受けられません。

禁固刑罰を終えて５年間を過ぎれば宅建免許を受けられます。

宅建業法上の罰金刑を受けるか

暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律上の罰金刑を受けた者にも

宅建免許は受けられません。

罰金刑を終えて５年間を過ぎれば宅建免許を受けられます。

永久に宅建免許を受けられないのではありませんが

５年間の禁止期間というのは　長いですね。

一般人（客）が住居を取引（売買等）するのは

人生で一度。

きびしい掟（おきて）を宅建業者へ背負わせることによって

宅建業法は　一般人（国民）サイドをサポートしているのでしょう。

宅地建物取引主任者（たくちたてものとりひきしゅにんしゃ。宅建業法１５条～

宅地建物取引主任者証を（知事か国土交通大臣から）交付を受けた者が宅地建物取引主任者（略して宅建主任者）です。

宅地建物取引業者（たくちたてものとりひきぎょうしゃ。略して　宅建業者）は

自分の事務所（宅建業者の事務所）に

成年（２０歳以上）で

専任（せんにん。正社員）の

宅建取引主任者を　雇用しておかねばなりません。

一ツの宅建業事務所で勤務している従業員数の割合において

５人の従業員　がいる場合は

１人は宅建取引主任者を混ぜる必要があることが定められています。

閑話休題　

宅建業法　の頁に沿って　

宅建業法用語を　たどってゆくと　

一般常識で　理解できる用語が半数くらいあり　

もう半数が　

特殊な（宅建業界内だけで通用する）用語がちらばっています。　

では　

理屈を次々と述べます。

取引態様の明示（とりひきたいようのめいじ。宅建業法３４条）

宅建業者が行う

宅建取引は　たった３種類の取引しかありません。

（１）売買

（２）交換

（３）貸借

そして

宅建業者　は

自らが（自己所有の宅地・建物を）

（１）売買

（２）交換

するのか

代理人として客が所有する宅地・建物を

（１）売買

（２）交換

（３）貸借

するのか

媒介人として客が所有する宅地・建物を

（１）売買

（２）交換

（３）貸借

するのか

をハッキリと客へ明示せねばなりません。

受取る（客が支払う）料金額が　金額ランク別に分かれるからです。

たとえば

宅建業者が所有する　宅地・建物を客が買った場合は

仲介料金は不要です。

宅建業者が

媒介人として

宅地・建物を貸借を仲介した場合は

貸主　と　借主のどちらかから　１カ月分の賃料を受取れます。

もしくは

貸主　と　借主の両者が話し合って（金を出し合って）貸主と借主との総計で　１カ月分の賃料を受取れます。

一方

宅建業者が

代理人として

宅地・建物を貸借を仲介した場合は

貸主　と　借主の両者から　それぞれ１カ月分の賃料を受取れます。

次の理屈

重要事項の説明　 宅建業法３５条～

宅建の法令集で　宅地建物取引業法（３５条）を　開いてごらん頂くとわかることですが

宅建業法は　１条　から　最後の８６条まで　８６個の条文が並んでいます。

早い話が

８６個の理屈が並んでいるのであって　

どれもが（８６個の理屈の全部が）重要であるので　（宅建法令の読者が）理屈全部を頭に入れねばなりません。

８６個の理屈の重要さは　どれも同じであるハズといいたいところですが

宅建試験受験者にとっては

数多くの理屈たちの中で重きをおくべきポイントを優先順位を置くのが効率学習といえます。

（宅建試験を）１年でも早く合格しないと人生が足止めをくらってしまいます。

前置きが長くなってしまいましたが

宅建業法３５条上に書かれてある　（　重要事項の説明　）　が　非常に重要です。　

重要事項の説明　とは

簡単にいうと

宅地・建物を

売りたい

貸したい

交換したい

客の Aさんと

宅地・建物を

買いたい

借りたい

交換したい

客のＢさんとが

交渉が最終的にまとまりそうになった際に

Aさんと　Ｂさんとの間を

仲介した　

宅建業者（宅地建物取引業者）が　

目的物件である　

宅地建物について　

所有者（登記名義人）の氏名　そして

抵当権（他に　賃借権・質権等）がついている場合の詳細な説明　

ガス・電気・水道等の状況　

等等　

を書面（重要事項説明書）を作成して　　

Aさんと　Ｂさんとの双方へ渡さねばなりません。　

強調すべきことは　

重要事項説明書　

には　

宅建主任者（宅地建物取引主任者・宅建試験に合格して　知事から宅建主任者証を受けた者）が　

記名・押印（きめいいおういん。手書きか印刷で署名して　ハンコを押す）し　　

重要事項説明書も　宅建主任者が客の前で読み上げねばならない　　

ことが

宅建業法３５条で書かれています。

こんなわたし（タガワ）の文よりも

宅建業法　をインタネットから印刷（A４版両面印刷でもせいぜい十数枚くらい）したものを

　読んだほうが早いかもしれません。

なお

重要事項説明書　は　

３５条書面　

という　業界用語で呼ぶ場合があります。

次の理屈

３７条書面　（さんじゅうななじょううしょめん　という宅建業界用語で呼びます）

３７条書面
は
客
と
宅建業者
で

宅建取引（売買・貸借・交換）

が成立後（契約書終了後）に

宅建業者が

客へ渡す書面です。

簡単にいうと

宅建取引（売買・貸借・交換）の双方の氏名

宅建取引の物件の詳細（所在地等）

そして

代金（金額）

先刻述べた

３５条書面（重要事項説明書）
は
宅建取引（売買・貸借・交換）
前
の書面であったのに対して

３７条書面　は

宅建取引（売買・貸借・交換）
後
の書面であることの大きな違いがあります。

３７条書面　にも

宅建主任者が

記名と押印をすることが

宅建業法３７条で　決められています。

やはり

宅建業界で生きるには

宅建試験に合格しないとなりません。

次の理屈

損害賠償額の予定　宅建業法　３８条～

宅建業者が

手持ちの（商品として用意した）宅地建物を　客と取引（売る・貸す・交換する）場合には

プロ（宅建業者）

対

素人（客）

との取引契約であるので

プロ（宅建業者）側に

いくつかのハンデイキャップ　を背負わせています。

宅建業者　が　自ら（みずから）売主としての制限　

と宅建業界用語で呼びます。

ハンデイキャップの１ツとして

宅建業者が

売主として

宅建取引をした際に

客側の経済状態が悪化等によって

契約を中途で解約する場合があります。

一般社会では

違約金・キャンセル料金・損害が生じた場合の補償金等を請求したりしますが

宅建業法　３８条

では

大きな損害が発生した場合でも

宅建業者が請求できるのは　宅地建物の代金総額の２割を

損害賠償の上限と決めています。

これ（宅建業法３８条）によって　客はある程度の安心の上で　宅建取引ができます。

手附（てつけ）の額の制限（宅建業法３９条）

宅建業者が

売主として

宅建取引をした際に

宅建業者が請求できるのは　宅地建物の代金総額の２割を手附の上限と決めています。

客は　宅建業者から買う場合には　代金総額の２割を超す手附を支払う必要はありません。

というよりも

宅建業者が

代金総額の２割を超す手附を客へ請求すると

宅建業法違反の罪に問われてしまいます。

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん。宅建業法４０条）

瑕疵担保責任

を簡単にいうと

客が宅地・建物を売主の宅建業者から買った場合に

当初（契約前に）予期していなかった

欠陥（面積が契約書に書いてあるよりも足りない・他人の抵当権が付いている・過去に一家心中があったことが判明等）

が契約後にゾロゾロ出てくる場合があります。

買主は　売買契約を解約できます。

買主は　売主（宅建業者）へ損害賠償もできます。

ただし

買主が

欠陥を知った日から　１年（３６５または３６６日）以内に

売主（宅建業者）へ
請求しないと　時効（じこう）のように請求権が消えてしまいます。

欠陥を知った日

とは

２０年も３０年も過ぎてから

客が欠陥を知った場合には

３１年間も　解約や損害賠償請求ができる　というような現実的でない決まりよりも

契約終了（宅地建物引渡し）からキッカリ２年間だけ　

客は解約権と

損害賠償請求権があるとしたほうが　現実的といえるので

宅建取引に限っては

宅地・建物を

客が引き渡しを受けてから２年間は

宅地・建物に欠陥があったことを理由とする

契約の解約と損害賠償請求ができる　ことが

宅建業法４０条で決められています。

所有権留保等の禁止　（しょゆうけんりゅうほ　等の禁止　宅建業法４３条）

宅建業者　は

割賦販売（かくふはんばい。　ローン）

で宅地・建物を客へ売ることが多いといえます。

３０年ローンを組んだ客が　最初の１カ月だけを支払ったとします。

たったそれだけ（３０年　３６０カ月分の　１月）の数万円を　もらっただけで　

売主である　宅建業者は

宅地・建物

の所有権（登記）を客へ渡すのには　不安があります。

ですが

３割（総額３０００万円のうちの９００万円も客が支払ったのであれば　まあ客を信用できるといってよいので

３割が支払いこまれたら

宅建業者　は

所有権を留保（引き渡さない）してはいけない
と
宅建業法４３条　で決めてあるのでした。

閑話休題

宅建業法は　全体で８６条あります。

やっと　ハーフマラソン（半分）地点ですが

宅建業法の

後半（４４条～８６条）は

理屈（宅建業者と客との間の大まかな・基本的な・論理的なルール）というよりも

どちらかというと

宅建業界内だけの　

規則集というような感じなので

問答編（もんどうへん。宅建試験問題を解答する形式）で　述べてゆくことが効率学習といえます。

それでは

問答編（もんどうへん。宅建試験問題を解答する形式）

を
宅建業法の１条目から　さかのぼってからあらためて全体（１～８６条）を　述べます。

問答編 （前置き）

宅建業法（宅地建物取引業法）は
１条～８６条まであります。
章が以下のグループごとのようについています。
第１章 総　則

第２章 免　許

第３章 宅地建物取引主任者

第４章 営業保証金

第５章 業　務

第５章の２ 宅地建物取引業保証協会

第６章 監　督

第７章 雑　則

第８章 罰　則

余談が多くて恐縮ですが

宅建の学習中に　突然

卑近な例として

日本国憲法　をもちだしますと　

（日本国）憲法は

１条から　１０３条まであって

１条　天皇の位置

から

九～十章　憲法の改正方法等
まで

よい（理想的な）内容が書かれていますね。

法学部の学生などは　学年末テストをのりきるために　１０３（実際には現在機能している９９）個の条文を

一夜漬けでマル暗記をしたりします。

憲法は
理想的で基本的（抽象的）なことばかりな内容なので

宅建業法等の　実務的な法律と比較が苦しいみたいですが

偶然にも
全体で　１００条弱の条分数の憲法と宅建業法は　構造が似ています。

簡単にいうと

憲法は　前半部分で　国民主権や職業の自由等の人権が定めてあり

憲法の　後半部分で　国会・内閣・裁判所等の統治機構が定められています。

宅建業法では

１章～４章までの前半部分で

（１） 宅建業者・宅建主任者とはなにか（免許や宅地・建物の定義等）

が定められており

宅建業法の

５章以降の後半部分では

宅建業者（宅建主任者）が　客との間で

（２） 具体的に行う宅建取引業において

しなければならないこと（義務）と

してないけないこと（禁止）

について　詳細に定められています。

結局

１０月の宅建試験問題の中で

１６問くらいある宅建業法問題では

（１） 宅建業者・宅建主任者とはなにか（免許や宅地・建物の定義等）

と

（２） 具体的な宅建取引業務

について　

問うてきます。

今これ（タガワの文）を読んでおられるような普段から

（１） 宅建業者・宅建主任者とはなにか（免許や宅地・建物の定義等）

と

（２） 具体的な宅建取引業務

とにグループを分けて宅建業法の理屈を読んでいくと

頭に入りやすいと思います。

問答編フライ級　

問

工場も

駐車場も

用途地域内の農地も

いずれもを

宅建業法上の宅地　と呼ぶのは　正か誤のどちらですか。

答
正（３ツとも宅地といえます）

ガイド人の　タガワ　といいます。

宅建
たっけん
正式には
宅地建物取引主任者試験
聞いたことありますか。
ご興味ありますか。

本日から宅建千人一首の
一日目をいきます。

(1) 宅地
と
(2)建物
を
(3) 取引する
(4) 主任者

結局
宅建試験で問われるのは
(1) 宅地
(2)建物
(3) 取引する
(4) 主任者
に関して
宅建試験で
５０問題が並んでいるのに
１０月の第３日曜にお見合いすることになります。
５０問題といいましたが
現実には
１問１問が
４ツの選択肢で成り立っているので
午後１時～３時までの２時間で
２００文（ぶん。短文）を読んで
それ（２００文）の１ツ１ツが真か偽かを解答してゆくことになります。

もしも
宅建試験当日に
初対面の理屈を問うてくる問題に出会ったとすると
マグレ当たりする確率は４分の１。
たぶん外れて得点できないと考えるのが現実的でしょう。
そういうこと（本番で初対面の理屈と出会う）がないように
十分な準備が必要といえます。
とはいえ
宅建試験で問われる
理屈の範囲は非常に多く広いので
１０００個位の宅建試験に関する理屈を宅建試験当日までに用意せねばなりません。

１０００個位の宅建試験に関する理屈を
似たような仲間の理屈グループごとに
かためて
適当な（後日読んでも思い出しやすい）タイトルをつけておくという手があります。
宅建試験の全体の理屈たちを富士山の１０合目（頂上付近）で大きく分けると
以下の４ツに分かれます。

１ツメ

宅建業法（たっけんぎょうほう。宅地建物取引業法）
宅建業者とはなにか
宅建主任者とはなにか
なにができるのか
なにをしてはいけないのか（もしやるとどんな罪に問われるのか）
といったようなことが
宅建業法　１条～　８６条　の中にギッシリ書かれており
宅建業法の理屈を問う問題が
宅建試験の５０問題のうちで
１５問くらいが出題してきます。
もしも　あなたが
暗記の名人であるとすると
宅建業法　１条～　８６条　を暗記してしまえるなら
高得点が期待できるでしょう。

２ツメ
法令（ほうれい）
宅地・建物に関するいくつかの法律を１ククリにして法令と呼ぶシキタリが宅建業界にあります。
宅地・建物に関するいくつかの法律とは
建築基準法（　けんちくきじゅんほう）
都市計画法（　としけいかくほう）
国土利用計画法（　こくどりようけいかくほう）
農地法（　のうちほう）
土地区画整理法（　とちこかくせいりほう）
河川法（　かせんほう）
急傾斜地法（　きゅうけいしゃちほう）
緑地法（　りょくちほう）
驚くべき数ですね。
暗記名人でも　暗記はムリかもしれません。

宅建試験の５０問題のうちで
１５問くらいが出題してきます。
理屈化（　もしくは　キーワード化）して暗記するのが早いといえます。

３ツメ
民法（みんぽう）
と民法の子分のような　登記法・区分所有法等

明治２３（１８９９）年生まれの　民法は　１１０数歳の長寿と
１０４４条の日本最大の条文数を誇ります。
法令集で民法を暗記するという手は　やめるべきでしょう。
結局
パターンというか
毎年宅建試験で問うて来る理屈は限られているので
理屈を暗記すべきでしょう。
若干　注意を要するのは
１ツメ　宅建業法
２ツメ　法令
と　若干おもむきがかわっている
３ツメ　民法は
ドラマ問題というような
「　AさんがＢさんから家を買いました。
しかし　悪意のある　Ｂさんは　１ツしかない家を　同時に　Ｃさんへも売っていたのでした。
さて　家は　Aさんか　Ｃさんか　どちらへゆくのでしょうか　」
といったような事例形式で　出題がなされてきます。
こういうこと（Aさん・Ｂさん・Ｃさんがーーーーーーーといったような小学校算数の文章問題が成長したような問題）
をきらって
民法をニガ手という受験者が結構おられるような傾向があるようですが
民法は１５問もあるので　好き嫌いをいっていると　宅建主任者はあきらめねばなりません。
やはり
理屈（パターン）　を暗記するのが早いといえます。

今まで述べた
１ツメ　宅建業法　（　１５問　）
２ツメ　法令　（　１５問　）
３ツメ　民法は　（　１５問　）
を総計すると４５問ですね。
宅建試験は　５０問満点です。
最後の　５問はなにかというと

４ツメ
その他問題
と宅建業界で通称している常識（ただし宅建業界内での常識）問題というべき問題が５問残っております。
昨年１年間に日本で新築した　家・マンションの戸数　は　何戸くらいか
等
が５問あり　１点～５点ダメを押しておきたいところといえます。

最後になりましたが
一番気になる　合格基準点（生死の境界線）は
３５点あれば　ほぼ合格だろうという言い伝えがあります。
しかし
宅建試験の主催者である
不動産適正取引推進機構（ふどうさんてきせいとりひきすいしんきこう）が
ハッキリと　３５点が合格ラインだよ　と発表はしていません。
毎年２０万人くらいが
宅建試験を受験して
３万人くらいが受かる　　　
その　割合等から類推すると　３５点くらいが最低ラインだろう　というような感じです。
５０点満点のうちの
たったの３５点
うまく取って下さい。