宅建千人一首（たっけんせんにんいっしゅ）

宅建千人一首のタガワです。

第四号

の

本日は

宅建取引に関するその他の（常識）問題

をやります。

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宅建取引に関するその他の（常識）問題

は

今までの

宅建業法

や

民法

や

都市計画法・建築基準法

等等

は

それぞれが

１ツ１ツ

のまとまりをもっています。

集中的に覚えやすいともいえます。

それに対して

宅建取引に関するその他の（常識）問題

は

土地・建物（崖～ツーバイフォー工法等）の

雑学

から

所得税～固定資産税etcの知識や

宅地建物の価格鑑定についての専門的な知識

といったように

主要３分野（宅建業法・民法・法令制限）

と比較すると

広範囲な知識を問われます。

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宅建試験で

宅建取引に関するその他の（常識）問題

の配点は　たった９問（９点）ですが

宅建試験では

１点の同順位者には

数千人が同点で並ぶといわれています。

宅建試験

は

多くても

３万人しか受かり（合格でき）ません。

もしも

宅建取引に関するその他の（常識）問題

を

全滅してしまうと（マイナス９点）

１万人以上も順位が下がってしまうので

合格圏外へ消え去ってしまいます。

逆にいうと

宅建取引に関するその他の（常識）問題

で

９点満点

を獲得できれば

主要３分野（宅建業法・民法・法令制限）

が合格ラインのすぐ下くらいにいたとしても

十分合格圏内へ突入できます。

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では

宅建取引に関するその他の（常識）問題

をやります。

直近数年間の宅建試験で

宅建取引に関するその他の（常識）問題

は

９問題が出題してきます。

先刻も述べたように

雑学

統計

税金

etc

ともりたくさんの内容です。

どれもが

とっつきにくいかもしれません。

一番われわれと関わりがあるのが

税金問題

かもしれません。

宅建試験（その他常識分野）

で

税金問題は３問題が出題します。

（ここで余談をはさみますと　　　　）

宅建試験

を

２０万人が一斉にスタートするマラソンとイメージして下さい。

http://www.geocities.jp/boncurryman/770222tokyomarason.jpg

１着～３万着までにゴールすると

入賞（合格）です。

スタートラインでは２０万番です。

１５万人を抜いて

上位４万人に入ることを目標に置きます。

宅建試験では

余裕を持って４５点獲得を目標に置きます。

（１５万人）÷（割る）　（４５点）　＝　３３３３人

です。

２０万人宅建マラソンでは

１点獲得するごとに

３３３３人を追い抜いて上位グループへ

くい込んでゆく

という様相になります。

宅建試験

は

（宅建試験にかぎったことではありませんが）

１点がバカにできない。

１点≒３３３３人　だからです。

早い話が

税法（金）問題

を

３点獲得できれば

１万人抜き

ができます。

税法（税金）

で

誰もがかかわる（支払わねばならない）

のが

所得税（しょとくぜい） でしょう。

８０兆円ともいわれる

日本国の予算の半分は日本国民と日本で所得があった人間が支払った

所得税

でまかなわれています。

所得税は

国が取り立てるから国税（こくぜい）となります。

所得

とは

（１年間の個人が得た）収入です。

所得（収入）を得たら支払わねばならないのが

所得税

です。

今まで何年も生活してきた家を売った場合も

所得（収入）を得ます。

今まで何年も生活してきた家を売る場合

というのは

やむにやまれない生活上の事情があると思います。

早い話が

経済的に困窮しているのです。

やっと１０００万円で売れた

中古住宅の

売却代金から

１５０万円（不動産を売った代金所得へは１５％の所得税がかけられます）

も

困窮者から取り立てるのはあまりにも酷といえますが

しかたないと思いますか。

　宅建試験問題をひもときながら　税金　について理解してゆきましょう。

東京国税局

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（１問目）

「「「

居住の用に供している家屋をその者の長男に譲渡した場合には、

その長男がその者と生計を一にしているか否かに関係なく、

その譲渡について、居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用を受けることができない。

　　　」」」

というのは　正解か否か　どちらですか。

（解説～回答）

（特別控除）

というキイワードが出ていますね。

（特別控除） を具体例でいいますと

居住用財産の譲渡所得（＝住んでいた家を売った代金）

が４０００万円であったとします。

中古住宅が　４０００万円　で売れるとはスゴイですね。

おそらく（家が）都心の一等地にあってハイクラスな生活をしていた住人でしょう。

（特別控除）

とは

売却代金４０００万円　から（３０００万円）

を差し引いて

残金１０００万円　かける１５％　＝　１５０万円

が所得税となります。

この

（差し引いてくれる３０００万円）のことを

（特別控除）

と呼びます。

さらにいうと

経済的困窮者が

生活費のために

住んでいた家を売る場合

１００万円にしかならなかった　としますと

そんな人間（生活費もない人間）から

１５万円を取り立てる　のは酷といえます。

そこで

（特別控除　３０００万円）

を

家を売った代金　１００万円

から差し引くと

マイナス２９００万円。

３０００万円特別控除後には

残金は残らないので

税金（所得税）もゼロ　となります。

以上が

（居住用住宅を売った場合の３０００万円特別控除）

のあらまし　です。

さて

（１問目）

の問題文を読みますと

「家を長男に譲渡した　」

とあります。

家を他人へ売り払ったのではなく

自分の子供へ売っている。

所得税法のルールでは

自分の子供へ売るのは

３０００万円特別控除

は適用されません。

自分の子供の家には

自分も住めるので

居住用住宅を売ったことにはならない　という理屈です。

というわけで

（１問目）

は正解です。

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（２問目）

「不動産取得税の標準税率は 5/100であるが、住宅を取得した場合の不動産取得税の税率は 3/100である。」

というのは

正解か否か　どちらですか。

（解説～回答）

（１問目）

では

不動産を売った代金へ所得税がかかりました。

（２問目）

では

不動産を買った場合にも税金がかかるというのが

不動産取得税（ふどうさんしゅとくぜい）法で定められています。

一応

不動産取得税

は

都道府県へ支払うので地方税（ちほうぜい）と呼ばれます。

「不動産取得税の標準税率は４％」です。

これを覚えているだけで　問題文にだまされることはありません。

問題文は

不正解です。

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（３問目）

「固定資産税の標準税率は、 0.3/100である。」

というのは

正解か否か　どちらですか。

（解説～回答）

「固定資産税の標準税率は１．４％」です。

これを覚えているだけで　問題文にだまされることはありません。

問題文は

不正解です。

一応

固定資産税

は

市町村へ支払うので地方税（ちほうぜい）と呼ばれます。

http://www.geocities.jp/boncurryman/77222house.jpg

（４問目）

「「「

所有権の保存登記の税率は 4/1,000だが、一定の住宅については、 1.5/1,000 に軽減される

　　　」」」

というのは

正解か否か　どちらですか。

（解説～回答）

（保存登記の税率）

は

登録免許税法（とうろくめんきょぜいほう）

で

定められています。

不動産を取得した後　登記をした際に　登記料金を支払わねばなりません。

登録免許税の主だった税率を　書き抜きますと

（所有権の保存登記料金）＝（不動産の価額）かける　1,000分の4　

（新築住宅を取得した後　１年以内にやる所有権の保存登記料金）＝（不動産の価額）かける　1,000分の１．５

（所有権の相続による移転登記料金）＝（不動産の価額）かける　1,000分の4　

（所有権の売買による移転登記料金）＝（不動産の価額）かける　1,000分の4　

主だった税率を

覚えておけば

問題文にダマされることはありません。

（４問目）

は正解です。

（本日のあとがきとして～余談等）

１０月の第3日曜（宅建試験当日）まで

８カ月あまり　ですね。

宅建試験

の

合格率は受験者１８万人のうちで３万人くらいなので　およそ１５パーセントです。

１０人が教室に座っているとすると

１人か２人しか通過（合格）できない

といった

一見したところ

（早い話が）

失敗（不合格）しやすい試験

のように見えます。

宅建試験合格者である３万人の統計アンケート等によると

平均年齢３３歳

受験回数が２～３回

だそうです。

宅建試験受験者の職業は

（中～高～大）学生

主婦

会社員

年金生活者

等等

と

さまざまですが

学生が（大学生であろうと）

宅建試験

に

合格するには無理があります。

といいますのは

受験勉強は

青函（せいかん）トンネル

工事と似ていると思います。

青函（せいかん）トンネル

は

ご存知ですね。

高倉健が主演した映画（２０年くらい前ですが）があります。

津軽海峡

を

はさんで

青森側

と

函館側

の両端から

同時にトンネル

を堀り進めて

海底で

工事人同士が出会う

という段取りで

トンネル工事は進められます。

そうすると（トンネルの両端からお互い方向に掘り進めると）

トンネル工事を一方向から終点まで堀り進めるよりも

工事日数は半分で完成するので

費用も半分ですみます。

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宅建試験に受かるには

目的

と

必要性があると思います。

目的は

宅建試験に受かり（合格し）たい

という欲望です。

必要性

は

宅建試験に受かり（合格し）なければ

会社・社会で

ご自分の活動がマイナスに制限を受けて

つらい思いをする

から

（つらい思いをするのがいやだから）

どうしても

宅建試験に受か（合格）る必要がある

というものでしょう。

目的

と

必要性が

トンネル工事の両端の入り口

です。

社会人

には

目的

と

必要性といった

トンネル工事の両端の入り口

がありますが

学生

には

せっぱつまっていない場合には

宅建試験に受か（合格）る

必要性がないので

トンネル工事を片側から全長を掘らねばならずして

工事期間も延びざるをえずして

悪くすると

計画が中途で挫折してしまいます。

ながながと

トンネル工事

のたとえ話を

繰り返してきましたが

これ（宅建千人一首）をお読みの読者様

が

４０歳以上（仮に青年と中年の境界線を４０歳とおきますと）の

若い人間でないとしても

宅建試験

に関する限りにおいては

なんらハンディキャップ

は

ありません

と申し上げます。

宅建試験

に

出題する

理屈は

数百個（多く）ありますが

決まりきった理屈

にすぎません。

人生で

２時間だけ

数百個の理屈

を

覚えておけば

宅建試験は

通過（合格）できます。

人間

は

努力（がんばる）できる生き物だと思います。

その一方で

（懲役何年といった刑罰があるように）

長期間（８カ月）

を

持続（ガマン）する

のが

困難かもしれません。

人間は

他の動物とちがって

離婚をしたりといったように

あきる

キライになる

ほうりなげる

やめて別のことをやる

という

のが

普通の人間かもしれません。

マラソン走者

は

４２キロ米

だけ

普段の自分を

スタートライン上へ置いたまま （普段の自分を切り離して）

別人になって

２時間あまりを

ハイ（精神が幻覚状態）に過ごしているのでしょう。

２時間

の幻覚状態は　たいしたことありませんが

長期間（８カ月）

を

幻覚状態（ハイ）で過ごすのは無理があります。

天然の麻薬

は　いわゆる

勝負事。

麻雀荘

パチンコ店

競輪場

等

は

いつでも客がたえません。

なにごとも

節度（ホドホド）を保って

深入りしないのが

人生の知恵かもしれません。

ただし

それならば

勝負事

は　あきらめねばなりません。

勝負事

は

全財産・全人生

を

つぎこむか

指一本

出さないか

のどちらかです。

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宅建試験

は

勝負事

ではありませんが

半年間だけ

ご自分を

幻覚状態におく必要があります。

（苦しいハズの受験勉強を平気に思うような幻覚状態）

ご自分は

強いのだ

できる人間だ

負けるハズはない

と

強気になって下さい。

ところで

パンダオセロ（父パンダ）さん

に

勝ちましたか。

（勝てば）

脳内麻薬が出ます。

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