宅建千人一首（たっけんせんにんいっしゅ）

宅建千人一首（たっけんせんにんいっしゅ）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第２号

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ガイド人のタガワ　です。

ごぶさたしております。

今日は

権利関係（けんりかんけい。法律名でいうと民法・みんぽう）をやります。

権利関係は

宅建試験　５０問題（毎年１０月第3日曜に実施されます）のうちで

１７～１８問（宅建試験全体５０問の３分の１）くらい　が出題してくるのが通例なので

宅建試験の科目としての

権利関係

は

幅広く多くの理屈や知識で成り立っています。

今日以降　何回かのシリーズに分割して

宅建試験・権利関係の試験出題知識を理解と記憶（理屈を頭へ入れること）をして頂きます。

宅建試験・権利関係

は

（一） 民法の他にも

非常に重要な法令として

（二） 借地借家法（しゃくちしゃっかほう）

（三） 区分所有法（くぶんしょゆうほう。正式名称＝建物の区分所有等に関する法律。いわゆるマンション法）

（四） 不動産登記法（ふどうさんとうきほう）

の

４ツの法律で成り立っています。

今日は（この宅建千人一首第２号では）

（二） 借地借家法（しゃくちしゃっかほう）

をやろうと思います。

みなさんは

学生のときや

新入社員時代

などに

親元を離れて

アパートや下宿屋さん等へ入居なさっとことはございますか。

人間生活の基礎をなす衣・食・住の１ツである

住居。

住居と土地

を貸し借りするのは

どなたにも

イメージしやすく

理解がすばやくできるであろうから

借地借家法を

得意になって頂いて自信をつけて

以降の宅建試験の理屈学習へむけてロケットスタートをして下さいますか。

金額（賃借料金・ちんしゃくりょうきん）を支払って宅地・建物　を借りる

ことが

人生で必要なときがあります。

クルマ・オートバイクが好きなかたは　駐車場を賃借する場合もおありでしょう。

宅建業者が仲介人（貸主と借主との間を仲介する）となるのは

人間が住む住居の（貸借の）仲介だけでなく

他にも

ブティックや飲食店等の店舗や

工場・農地や

駐車場等

を

オーナーである貸主と賃借人との間に入って

仲介料金を頂いて物件を紹介するのは

宅建業者（たっけんぎょうしゃ・宅地建物取引主任者）だけしか許されていないので

一般人（宅建業者でない人間）が宅地・建物を仲介すると

宅地建物取引業法違反となってしまいます（１年以下の懲役と１００万円以下の罰金）。

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それでは

宅建権利関係（民法）

の範囲内として

借地借家法（しゃくちしゃっかほう）

宅地・建物の貸借（たいしゃく。貸主と借主との間でのやりとり）

の理屈をやります。

登場人物を紹介しますと

建物のオーナ－（所有者）であり　貸主であるA氏

借主である　Ｂ氏

建物（貸し家）に名前がついており　Ｃ荘（A氏が所有者ですがＢ氏が借りて入居しています）

Ｃ荘が建っている敷地であるＤ土地（A氏が所有者です）

E建物（Ｂ氏がＤ土地上にＢ氏の費用で建設した居住用建物です）

（１問目）

貸主A

と

借主Ｂ

との間で

Ｄ土地を１０年間の賃借期間を定めて

Ｄ土地の貸借契約（借地契約）を結んでました。

Ｂ氏はＤ土地上に自分（Ｂ）が建てたE建物に住み続けます。

その後

１０年が過ぎ去ります。

Ｄ土地の貸借契約書の貸借終了期限の日になりました。

このあと

A氏と

B氏との間で

どんな決着に落ち着くでしょうか。

略図示しますと

（貸主A） 　　　　　　　（借主Ｂ）

（Ｄ土地） 　　　　　　　（E建物）

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（回答・解説）

問題の文末が

あいまいな問いかけで恐縮です。

実は

この問題をマナ板上の鯛として

いろんな料理（いくつもの理屈）

を味わおうという魂胆があるのです。

１０年目の契約終了日に

A氏は

退去せねばならないでしょうか。

契約書通りならばそう（立ち退く）ですね。

ここで

土地所有者A氏がなにも言わなかった（AからＢへ退去要求をしなかったら）とします。

そうすると

なんと同じ契約内容（１０年目からさらに１０年後まで）で

Ｄ土地の貸借契約が更新されてしまいます。

そうすると

土地の所有者が土地を返すように言わないと

借主は永久に借地上の建物に住み続けられるという借主にとって有利な状況が続きます。

A氏は

土地を契約書通りに返してほしければ

１０年過ぎそうになったときに土地を返してくれ　と言えば

（内容証明郵便等によって）借主へ主張すれば土地を取り戻せます。

結局

法律は

権利者が自分で使わなければ（土地を返還要求するという法律上の権利行使をしなければ）以前の状況が変化なく続いてしまいます。

（２問目）

（１問目）と同じ登場人物（貸主Aと借主Ｂ）に登場してもらいます。

A氏は

A氏が所有するＣ荘を

Ｂ氏へ貸していました。

A氏は

Ｂ氏が入居したままの状態で

Ｃ荘を

Ｘ氏へ売却します。

Ｘ氏は

自分（Ｘ）が住みたいので

Ｂ氏へ

Ｃ荘から退去することを要求します。

さて

どうなるでしょうか。

略図示しますと

（貸主A） 　　　　　　　（借主Ｂ）

（Ｃ荘） 　　　　　　　　（新所有者Ｘ氏）

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（回答・解説）

Ｂ氏は誰から何を言われようとそのまま入居できます。

ただし

Ｂ氏が別の場所で生活していて

Ｃ荘を空き家にしているような場合は

すでに立ち退いているワケなので

A氏（もしくは新所有者Ｘ氏）は

Ｃ荘を取り戻せます。

若干特殊な場合をいいますと

Ｂ氏が別の場所で生活していて

Ｃ荘を空き家にしているような場合でも

Ｃ荘をA氏から借りる際に

賃借権を登記（貸主Aの協力が必要です）している場合は

Ｂ氏は

空き家にしているＣ荘を借り続けられます。

一旦

登記をすると

登記を抹消（まっしょう。取り消す）したり移転（所有名義人を変える）のは

多額の金額（権利者へ支払う代金）を必要なので　現実上はめったにありません。

賃借権を登記するには

多額の権利金（宅地・建物の代金の７割くらい）を借主から貸主へ支払って

登記をすることになるので

現実上

永久に借り続けられる（賃借料金を支払う以外は所有者と同じ）権利を得ます。

（３問目）

同じ登場人物

貸主A

借主Ｂ

そして

Ｙサン（借主Ｂの内縁の妻）

が

A氏が所有するＣ荘にＢ・Ｙ夫妻（Ｂ氏とＹサンは法律上は他人同士です）

が入居しています。

ある日

Ｂ氏は急死してしまいます。

Ｃ荘の賃借契約者は死んだＢ氏でした。

さて

Ｙ未亡人（法律上は単なる間借り人です）

はどうなってしまうのでしょうか。

略図示しますと

（貸主A） 　　　　　　　　　（借主Ｂ）

（Ｃ荘） 　　　　　　　　　　（Ｙ未亡人）

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（回答・解説）

内縁の妻などというと

世俗的な話題に聞こえるかもしれませんが

実は

結婚（法律上の婚姻制度）の意味（法律上の権利・義務といった効力）

を問われています。

要するに

正妻（法律上の配偶者）は

死んだ夫の全財産の５０パーセント（子がいなければ１００パーセント）

を受取る

相続人となります。

こういう約束事（配偶者の半分～全部の財産を受取る）の基礎があってこそ

他人同士の男女がやってゆけるのでしょう。

さて

ＹサンはＢ氏の相続人ではありません。

Ｂ氏の財産はビタ一文受取れません。

ところが

賃借人の権利（住み続ける）と義務（善良な住人として住みながら賃料を支払う）

は受け継ぎます。

善良な住人として住みながら賃料を支払える人間（Ｙ）をわざわざ退去させるべき理由も必要性もないのは当然でしょう。

ただし

Ｂ氏が過去に結婚していて別居中の本妻と子等がいる場合があります。

事実上の他人（とっくの昔に冷えて長年別居中の配偶者）の賃借家権などを要求してなんの得もないにもかかわらず

別居中の本妻と子等が

突然現われて

死んだＢ氏の賃借権を相続人の権利としてよこすように

Ｙサンへ要求してくる場合があるかもしれません。

残念ながら

Ｙ未亡人は　本妻と本妻の子へ借家を明け渡さねばなりません。

Ｂ氏が

思いやりと計画的な人間であったなら

賃借名義人をＹサン名義にしておくか

遺言書でＹサンを相続人へ加える（賃借権をうけつがせる）という手があります。

法律上の保護が薄い人間（内縁の配偶者）は

自分で法律を使う（遺言書等）工夫と努力が必要といえましょう。

（４問目）

登場人物

貸主A

借主Ｂ

借家Ｃ荘

また借り人Ｚ氏

借主Ｂ氏は

借りているＣ荘を

Ｚ氏へ転貸（てんたい。また貸し）する場合があります。

借家Ｃ荘の

所有者であるA氏が

Ｚ氏がを転貸することを事前に知らされてあって承諾していたらなんの問題もないといえます。

借主Ｂが

貸主Aに

無断で

Ｚ氏へ転貸（また貸しする）させてしまった場合があるとします。

さて

どうなるでしょうか。

略図示しますと

（貸主A） 　　　　　　　　　　（借主Ｂ）Ｚ氏へＣ荘を転貸・また貸しする

（Ｃ荘）　　　　　　　　　　　 （Ｚ氏）転借人・また借り人

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（回答・解説）

転貸（てんたい。また貸し）

制度がなぜ存在するのか

を確認しておくと

理解が早く正確になります。

もしも

転貸制度がなかったとすると

Ｚ氏が

Ｃ荘に住むためには

貸主A

と

借主Ｂとの間で

Ｃ荘の貸借契約を終了してもらう必要があります。

その後

あらためて

貸主A

と

Ｚ氏との間で

Ｃ荘の貸借契約を結ぶ必要があります。

これならば（正式な貸借契約ならば）

何の問題もありませんが

空き家（Ｃ荘）へ入居者が早く住みたい場合でも

２度の契約

（A・Ｂ間でＣ荘の貸借契約を終了してもらう）

（A・Ｚ間でＣ荘の貸借契約を結ぶ）

が必要となって

時間も手間も２度かかってしまいます。

所有者A氏としては

家賃さえ入ってくればよいと考えているかもしれないし

Ｚ氏はできるだけ早くＣ荘へ入居できればよいのであるから

１人目のＢ氏から転借（Ｃ荘をまた借り）できれば

何の問題もなく

しかも

１回の法律行為（転貸契約）で解決できるというメリットがあります。

したがって

転借人Ｚ氏も

１人目の借家人Ｂ氏と同様の

権利（正式な住人として堂々と住み続ける）と

義務（善良な住人として住み賃料を支払う）

を背負います。

転借人Ｚ氏が

入居の際に

所有者A氏に無断であったとしても

転借人Ｚ氏が暴力団員とか犯罪者等出ない限り

退去させられることはありません。

（５問目）

登場人物

貸主A

借主Ｂ

借家Ｃ荘

貸主A
は
借主Ｂ
へ

借家Ｃ荘

を賃貸しています。

数年前に始めてＢが入居するに際して

貸主A

は

借主Ｂ

から

敷金（しききん。保証金のようなもので退去時に基本的に返還されるもの）を３０万円を預かっています。

最近入居者Ｂ氏は病気のために収入がなく

家賃を３０万円を滞納しています。

この時点で（家賃を３０万円を滞納した時点で）

住人Ｂ氏は契約書によると

退去せねばなりません。

思い迷った挙句に

Ｂ氏は数年前にＣ荘の貸主Aへ預けた３０万円を

滞納した家賃へ差し出すので

借家契約を終了させるのはよしてくれるようにA氏へ主張します。

さて

住人Ｂ氏によるＢ氏からA氏への敷金を滞納した家賃へあててくれという主張は通るでしょうか。

略図示しますと

（貸主A） 　Ｂから敷金３０万円受取った後Ｃ荘を貸す

（借主Ｂ）　家賃を３０万円滞納中

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（回答・解説）

かわいそうですが

住人Ｂ氏は

契約書通りに

Ｃ荘から去らねばなりません。

住人Ｂ氏は

家賃を滞納した時点から

敷金についてなんら主張する権利を失ってしまいます。

敷金の残金額が残っている場合は

敷金の残金額を返還請求して退去することはできますが

どちらにしても

家賃を滞納した時点で

契約違反となってしまうので

結論的には

Ｃ荘から退去せねばなりません。

借地借家法によって

借家人の居住権等の権利は

借家人側に有利な取り扱いになっていますが

手厚い借家人の権利は

あくまでも

契約を守っている（家賃債務をキチンと履行している）前提の上に成り立っています。

ひとたび

契約違反（借家賃料を滞納）した瞬間に

借家人の権利が消えてしまいます。

憲法上の基本的人権は消えることはありませんが

民間人同士の契約関係においては

一方が契約違反をした瞬間に

両者のバランス関係はくずれさってしまいます。

結婚と似ているとイメージするとわかりやすいでしょう。

（６問目）

登場人物

貸主A

借主Ｂ

建物Ｃ荘

A氏が所有しているＤ土地

貸主A
は
借主Ｂ
へ

Ｄ土地

を３０年の期間を定めて貸しました。

建物譲渡特約付借地権契約（たてものじょうととくやくつきしゃくちけんけいやく）

という契約条件です。

その後

借主Ｂ

が

Ｄ土地上に

自分（借主Ｂ）でＣ建物を建て居住して３０年が過ぎました。

それでは

建物譲渡特約付借地権契約

によると（契約書の内容通りによると）

キッカリ３０年目の契約終了日になった瞬間に

Ｃ建物とＤ土地を明け渡して

借主Ｂは

退去しなければならないのでしょうか。

略図示しますと

（貸主A） 　　　　　　　　　　（借主Ｂ）

（Ｄ土地） 　　　　　　　　　　（Ｃ荘）

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（回答・解説）

回答からいうと

借主Ｂ

はそのまま居住し続けられます。

期間３０年の建物譲渡特約付借地権契約

は

借主Ｂが

３０年間にわたって（居住用建物を建てて）土地を利用する

ことを目的とする契約です。

さて

３０年目の日になりました。

ですが

借主Ｂ

は

依然としてドッカリとＤ土地上に自分（Ｂ）で建てたＣ荘に居住し続けています。

建物譲渡特約付借地権契約

は

３０年目で終了するので

借主Ｂの借地権は消滅します。

Ｂが建てたＣ建物の所有権もA氏へ移ります。

借地権が

消滅したのと入れ替わりに

借主Ｂ

には（現実に居住していることが条件ですが）

Ｃ建物に居住し続けられるように

法定借家権

が生まれます。

法定借家権 には

期間の定めはありません（期間の定めがない借家権として最低でも６カ月は居住できます）。

さらに

借地借家法では

借家人に対して手厚い保護をほどこしています。

期間の定めがない借家権

は

貸主Aは

正当な理由（借主が自分で住む必要がある等）がなければ

借主へ契約終了を主張できません。

もしくは

貸主Aは

から

借主Ｂ

へいくばくかの立退き料金を支払うことによって

期間の定めがない借家契約を終了させうることが

認められています。

正当な（賃借料金をキチンと支払う）借家人Ｂは

最低でも

突然に去ってゆかねばならないのではなく

６カ月の猶予か立退き料金を受取れるという権利が与えられています。

（閑話休題）

宅建千人一首第２号では

当初の目論見では
借地借家法
だけを予定していたのですが
余裕があるので
もう１ツやります。

区分所有法（くぶんしょゆうほう。マンション法）
をやります。

皆さんは　どんな家に住んでおられますか。

ホームレスのかたが中学生に殺傷される事件があるような弱者にキビシイ社会ですが

都会で勤め人か学生をなさっているかたであれば

マンション（区分所有建物）

に居住なさっておられる場合が多々おありでしょう。

２４時間を区分して生活する勤め人には

都会の職場に近いマンション（区分所有建物）が

便利かもしれません。

（０問目）

として
まずは
遠くからイメージして下さい。

Ｚマンション（架空のマンションです）

という

数百戸が入居する大規模マンションをイメージ

して下さい。

マンション（区分所有建物）

には

人間が多くつまっているのと同じように

マンション（区分所有建物。くぶんしょゆうたてもの）

を管理するための

理屈も多くつまっているので

１ツ１ツの理屈をご自分の頭へつめるようにして下さい。

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ひとくちに

マンション（区分所有建物）

といっても

規模（早い話が戸数）の大小があります。

数百戸が入居する大規模マンション群もあれば

たった１０戸の入居者に満たない小規模マンションもあります。

１戸建て住居であれば

自分の不注意のために火事を出そうが

ガス爆発を起こそうが自分（と自分の家族）だけで完結します（他人へ損害をかけません）。

ところが

マンション（区分所有建物）

ではそうは（自分ひとりだけで隣人・隣家と接触しないわけには）いきません。

マンションには

共用部分（廊下・玄関ホール・集会室・屋上等）があります。

掃除の人を雇って掃除をしてもらわないと　たちまち雑居ビルのようにスラム化してしまいます。

ガスもれ・給水タンク・電圧室等のライフラインを定期点検してもらう必要があります。

今述べたようなこと（掃除人・定期点検）

のような重要な段取りを

１年に１回住人による集会によって取り決める必要があります。

数１００戸の区分居住者が入居する大規模マンション（Ｚマンションという架空のマンション）となると

総住人の職業・生活習慣・国籍・人間性等が多種多様・多士済々（たしゅたよう。たしさいさい。万博会場のように様々な民族が住む）でしょう。

Ｘ月Ｙ日にＺマンションの集会を開くとしましょう。

Ｘ月Ｙ日の前日に　翌日のＺマンション集会の通知（ハリ紙を玄関ホールへ貼る）をしても

おそらく全員は集まりません。

Ｚマンションの住人はハリ紙すら見ないでしょう。

それに

通常の段取りとして

数百戸もある大規模マンションでは

１０人内外の役員を選任しておいて　集会の議事進行一切合財を委任しておいて

数百人が出席しなくても

Ｚマンション集会をスムーズ化させるという手をとります。

それには（総区分居住者が集会を知った上で役員に集会の段取りを委任するには）

集会の

１週間前には

総区分居住者へ集会開催予定を知らせて

役員へ委任手続きを行ったりします。

これが（マンション集会が）

たった５戸しかない小規模マンションであったなら

マンション集会の数～前日に

管理人か大家が５軒の住人へ電話をかけるか

ドアをたたいてまわったとしても１時間でケリがつくでしょう。

（１問目）

区分所有法（マンション法）

では

１年に１回集会を開催せねばならないことになっています。

では

たった５人の居住者しかいない小規模マンションでも

数百人の居住者がいる大規模マンションと同じように

役員を選任したり

委任したり

通知したりして

１年に１回集会を開催せねばならないことになっていますか。

略図示しますと

（たった５人が総住人の小規模マンションでも）

（固定的な１年１回のマンション集会を召集手続きをふむ必要性があるのか）

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（回答・解説）

あらかじめ

区分所有者全員の同意

をとりつけておいて

マンション集会を年１回の固定的なスケジュールではなく

住人たちの都合のよいスケジュールで必要な回数（０～何回でも）開催できるように

マンション規約を定めておけば

必ずしも

固定的に１年に１回集会を開く必要はありません。

なんらかの必要が生じた際には臨時に何度でも集まってもよいわけです。

区分所有者全員の同意

を

３００人の区分所有居住者からとりつけるのは現実的には不可能でしょうが

たった１０戸内外の区分所有居住者からとりつけるのはたやすいので

総戸数が１０戸内外の居住者しかいない小規模マンションでは

不定期的なマンション集会をやるのが現実的といえます。

（２問目）

登場人物

Aさん（Ｚマンションの区分所有入居者）

Ｂさん（Ｚマンションの賃貸入居者）

さきほど（１問目）では

マンションの種類を

建物の大きさによって

（一） 大規模マンション

と

（二） 小規模マンション

と分けましたが

今度は

入居者の種類によって分類しますと

（一） 区分所有入居者（分譲入居者）か

（二） 賃借人入居者か

２ツに分かれます。

では問題です。

マンションの集会において

Aさん

が

区分所有入居者（分譲入居者）

であれば

マンションの集会へ

正々堂々と出席して議決（投票）に参加できるのは疑いないでしょう。

では

Ｂさんはオーナー（区分所有者）のAさんから賃貸借契約を結んで入居している

賃借人入居者であるとすると

マンションの集会へ参加できるでしょうか。

略図示しますと

（マンション集会が開催される）

（区分所有入居者Aは当然にマンション集会へ出席できるのは疑いなし）

（賃借人入居者Ｂはマンション集会へ出席できるかできないか）

http://www.geocities.jp/boncurryman/1225tinsyakunin.jpg

（回答・解説）

マンションの集会

は

どんなものかというと

国会　もしくは　裁判所

をイメージして頂くと

わかりやすいと思います。

マンションの

区分所有者（分譲入居者）

が国会議員とすると

賃借人入居者

は

見学者か傍聴人よりは重要な立場として

証言人か参考人として

会議の内容に影響を及ぼす意見を堂々と述べられます。

ただし

一票を投じること（議決権）はできません。

正会員（せいかいいん）という言葉がありますが

正会員であり続けるには

大きな義務と責任　もしくは代償を支払わねばなりません。

早い話が

数百～千万円の金額を支払ってマンションの所有者となっているので

私有財産として大切にするであろうという裏づけ

と引き換えに

一票（議決権）があるという理屈です。

（３問目）

日本に

高層マンションが建設され始めてから

３０年くらい経ちますでしょうか。

老朽化マンションが多くなりつつあります。

鉄骨等の基本構造の老朽化もさることながら

エレベーター等の日常頻繁に酷使される共用部分の老朽化がとりわけ早いでしょう。

エレベーターユニット一式を取替え工事するとなると

数千万円以上も費用がかさんで

マンション総区分所有居住者による積立金が消えてしまいます。

やはり

マンション集会で区分所有居住者による投票によって

エレベーターユニット一式を取替え工事 をするかしないか

を決めることになります。

区分所有法によると

区分所有者

と

議決権

のなんと４分の３（７５パーセント）の賛成がないと

老朽エレベーターが取り替えられないことになっています。

余談ですが

４分の３（７５パーセント）の賛成を必要とするのは

日本国憲法を改正するのと同じ条件であるので

非常に高いハードルでしょう。

４分の３（７５パーセント）の賛成を集めるのに数年間もかかっていたのでは

数年間にわたって危険なエレベーターを利用せねばなりません。

そんなこと（数年間にわたって危険なエレベーターを利用するようなこと）

をさける

のはなんとかなりませんでしょうか。

略図示しますと

（危険な老朽エレベーター）

（区分所有法によると区分所有者の７５パーセントの賛成を得ないと取替えられないか）

http://www.geocities.jp/boncurryman/1225haikyo.jpg

（回答・解説）

さすがに

危険な老朽エレベーターは早く取り換えたほうがよいので

区分所有者の過半数（５１パーセント）の賛成があれば

危険な老朽エレベーターを取換工事ができるように

マンション規約を定めることができます。

（４問目）

さきほど３問目では

危険な老朽エレベーターを取換工事でしたが

今度は

マンション全体が非常に老朽化しているので

建て替え（取り壊し～再建築）

をマンション集会で決定するためには

なんと５分の４（８割）の区分所有者の賛成を必要とします。

これ（建て替え決議のために８割の賛成を必要とする）

は

さきほどの（３問目）のように

老朽エレベーター交換のように

決定数（８割）のハードルを５割超のように下げることができるでしょうか。

略図示しますと

（老朽マンション全体を建て替えるには　どういう手続き・段取りをふんでゆくのか）

（区分所有法によると総区分所有者の８０パーセントの賛成が必要である）

（８０パーセントもの賛成を集めるのは不可能に近いし、積立金を返してもらって去りたい

区分所有者もいるであろう）

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（回答・解説）

結論からいうと

マンション建て替え決定数である８割を絶対に変えられません。

マンション全体を建て替えるとなると

数千万円でケリがつくとはいきません。

数千万円が一戸分でしょう。

数千万円掛ける総戸数分の積立金は現実的には　どこのマンションでも積み立ててはいないでしょう。

仮に

数千万円掛ける総戸数分の積立金が積み立ててあるとすると

それ（一人分で数千万円の積立金）は

各個人の大きな私有財産です。

個別の区分所有者がめいめいに受取ることを要求して

自分（区分所有者）が好きな土地・町へ去ってゆく自由があります。

そういうわけで

マンション建て替え決定数の８割というのは

わざと

非現実的なほどに厳格な８割という決定数を定めてあるのでした。

さて

ながながと

わたし（タガワ）の独白を述べてきましたが

宅建千人一首　１号と２号で　こんな感じでした。

たいしたことないですか。

余談ですが

わたし（タガワ）が

宅建試験に合格したのは３３歳のときです。

３２歳のとき（前年）に合格点までに１点たりなかったために

２回目で受かれました。

皆さんは高校は終えられていますか。

わたし（タガワ）は

高校生くらいのときに宅建と出会っていたかったと思います。 （宅建という日本語を知りませんでした）

どうして

高校で宅建を教えてくれないのでしょうね。 （生徒が宅建試験に受かるかどうかはともかくとして）

日本の高校教師で宅建資格を持っている人は何人おられるのでしょうね。

又お会いしましょう。

（付録・余談)

（以下の拙文は付録・余談です。お急ぎのかたは飛ばして下さってもマイナスにはなりません）

さて

くどいようですが

当メルマガジン（タガワがお出ししている「宅建千人一首　たっけんせんにんいっしゅ」

のメルマガ名の由来（ゆらい。ワケのようなもの）について

休憩がてら　お耳を拝借できますか。

テストとか試験（テストと試験は同じですね）

は

正月等に人間が集まって行なう

百人一首（ひゃくにんいっしゅ。ご存知ですよね。和歌を書いた百枚のカルタ）

と似ていると思います。

百人一首カルタ大会への出場選手は

百人一首カルタ大会の前日までに

１００個の和歌を暗記している必要があります。

宅建試験（毎年１０月に２０万人のお兄さん・お姉さん・おばさん・オジサンたちが受験者となる日本最大の資格試験です）

に合格点を取るには

（百人一首とは違って・百人一首のようでは足りなくて）

１００個の理屈・知識では　足りません。

宅建試験では

数百～千個くらいの理屈・知識を１年間でご自分の頭へ準備しておく必要があります。

そういうわけで（千個の理屈・知識を頭へ入れるために）

宅建千人一首

と命名したのでした。

理屈・知識が千個

（しかも不動産取引上の法律の理屈と知識が千個）

などというと

たいそう

に思われるかもしれません。

たしかに

宅建試験のための知識・理屈（宅建試験範囲として出題される理屈）

はたやすくはありません。

ここで

わりきる（雑念・疑念・妄想等をポリバケツへ入れてフタをしめる）必要があります。

結局

わたし（タガワ）もあなたも普通の（自己のために欲張りな）人間であるのと同じように

宅建試験の問題上に登場するAサン・Bサン等の

架空の登場人物たちも身勝手な行動パターン（自己に欲張りな行動をしようとする）人間

にすぎません。

宅地・建物取引の関係者たち（売主・買主・貸主・借主等）

が

めいめい　身勝手な主張を通そうとすると

たちまち

衝突・トラブル・不法な利得・不当な損害が多数発生します。

そうすると

困るのは

宅地・建物取引の関係者たち

だけではなく

国・役所・裁判所等の行政サイドも

損害被害者から苦情を持ち込まれたりして

煩雑な役所仕事が激増するので困ります。

そこで

宅地建物取引業法や民法や建築基準法等の

道路標識のような（国民が盲目的に従うべき）理屈を

数多く（数百～千個位）国・役所から国民へ一方的に

申し渡したのでした。

話が長くなって恐縮です。

タガワが今述べた長い余談を要約しますと

身勝手な人間は皆欲が深いので

宅地・建物取引の関係者たち（売主・買主・貸主・借主等）

においても

同じような行動パターン

（宅地・建物取引の開始～終了時までの主張や行動のパターンを自己に都合よく運ぼうとするパターン）

を通そうとするので

宅地・建物取引の開始～終了時までの

おりおりの時点において

宅地建物取引業法や民法や建築基準法等の理屈が

そのつど

道路標識のような（もしくは　陸上競技のハードルのような）国民が盲目的・一方的に従うべき理屈・ルールを投げかけてきます。

これ（国・役所がしかけてくるワナ・ハードルのような理屈）

が

みなさん（宅建千人一首の読者のかた）

に
覚えて頂くべき理屈といえます。

余談ばかりを長々とのべてすみません。

みなさんが

宅建学習にかかわっている間

そして宅地・建物取引にかかわっている間

覚えておいて頂きたいことが１ツだけあります。

基本的といおうか　宅建業界のようないろいろな法律によって

数多くのルールでしばられた業界の風習などというと若干おおげさですが

宅建試験の理屈を理解する際においても

宅建試験問題を解く際に迷いが生じる場合がしばしばあります。

そんなとき（理解に迷いが生じたとき）

こういうふうに考えて下さい。

一般に

法律は

実は　国民の（利益やしあわせ）ために作られたものではありません。

国・役所が自分たち（国・役所）のために

役所仕事が能率よくスムーズに運ぶために作ったものです。

そんなわけ（役所仕事のため）で

法律によって（法令の１ツ１ツのルールや裁判の判決結果をみると）

国民がこうむる結果は　ありきたりなものでしかありません。

国民側にとって　よい利益は期待できずに

多くの場合に

国民が損をガマンしなければならない結果となることが多いと考えると

宅建試験学習が理解に迷うことが少なくなって

学習進度が早くなります。

蛇足を繰り返しますと

法律（と法律を執行する国・役所）は　

ありきたりな結論（役所仕事側にとって有利となる理屈）

しかくださない

そして

国民の側で積極的に（法律を）利用しないと（なにもしないと）

自分（国民）にとってよい方向へ進まない

恋愛（れんあい）と似ているかもしれません。

努力
と
押し
ときには
方向転換

を必要とします。

http://www.geocities.jp/boncurryman/1225fujiyama.jpg