宅建千人一首（たっけんせんにんいっしゅ）

宅建千人一首（たっけんせんにんいっしゅ）壱号

　
タガワ（ガイド人）です。　

本日は宅建業法（たっけんぎょうほう。宅地建物取引業法）をやります。

昨日まで　　

宅地建物取引業法　を法令集を開いて見たこともない人間が　

宅地建物取引業法　を　

理解して　

頭に入れて　

宅建試験の問題を解答できるように（みなさんができるようになって頂く）のが　

わたし（タガワ）の役目です。　

宅建業法　（宅地建物取引業法）

を法令集（インターネットでも可）を開いてみて下さいますか。　

スラスラ分かりますか。　

「 http://www.houko.com/00/01/S27/17 6.HTM　」　（左のURLで宅建業法が出ます）

小説を読むように　スラスラは無理でしょう。　

どうしてか。

初対面の和単語（宅建業法用語）が数十　～　数百個登場するからです。

初対面（の状況）は

初対面の対象が

初めて会った

人間でも

初めて訪れた

町並みでも

学生を卒業後

初就職した会社（と業界）であろうとも

初日～数日間（もしくは個人差によっては数年間）

理解しにくいでしょう。

どうしてか。

簡単にいうと

慣れていないから。

初対面の顔（カオ）が多すぎて　頭に入りにくいから　でしょう。

刑事（けいじ。私服警察官）は　犯罪容疑者の顔を一回で覚えて

一人一人の刑事が数十　～　数百個の　犯人の顔を覚え続けているそうです。

わたし（タガワ）は

余談が好きなもので　つい長くなりましたが

要するに

宅建業法の顔・カオ・かお（用語）　に慣れ（頭に入れ）て下さい

と申し上げます。

宅建試験　全体では

千個くらいの　顔（理屈）にあたることになります。

数カ月にわたるマラソン問答となります。

がんばれますか。

まずは

宅建業法（たっけんぎょうほう。宅地建物取引業法）をしらみつぶします。

宅地（たくち。宅建業法２条）

都市計画法（としけいかくほう。宅建千人一首で半年以内に対面することになります）８条で　

１２種類の用途地域というのが　日本の町町に定められています。　

用途地域を　

簡単にいうと　住居地や商業地や工業地のことです。　

逆に言うと　

ホンの１００年前まで日本は農業国でした。　

現在も都市周辺には　農地が存在しますが　

都市計画法上の用途地域には

農地は入りません。　

農地は農地法（のうちほう。半年以内に対面します）　

によって　一般に売買等の取引対象となる宅地とは区別して　日本国は管理しています。　

くどいようですが　

宅地とは　

住居地や商業地や工業地のことですが　

道路、公園、河川その他の公共の用に供する施設を除く土地が宅地です。　

宅地　

は一般人が描くイメージと一致するので　誤解はないでしょう。

宅地建物取引業（者）　

たくちたてものとりひきぎょう（しゃ）宅建業法２条２項

先刻述べた　宅地　と建物（たてもの。いわゆる家・マンション・アパート・ビル等）を

（１）（宅建業者が）売買・交換する

（宅建業者として何度も何度も売買・交換を繰り返してゆきます）

もしくは

（２）売買・交換・貸借　を代理人として（宅建業者が）行う

さらには

（３）売買・交換・貸借　を媒介人として（宅建業者が）行う

こういう今述べたことが

宅地建物取引業（者）です。

さて

宅地建物取引業（者）

には

若干注意点があります。　

（１）は　

宅地建物取引業者が自前（自己所有）の宅地・建物を取引するのに対して　

注意すべきは（２）と（３）です。　

（２）と　

（３）では　

客の宅地・建物を　

客から　依頼されて客の代理人（だいりにん。客から取引交渉全部を任されること）として取引（売買・交換・貸借）　

したり　

客から　依頼されて客と別の客との間の媒介人（ばいかいにん。紹介するだけ）として取引（売買・交換・貸借）　

するので　

客（他人）が所有する宅地建物を取り扱います。　

逆にいうと　

宅建業者だけが　

他人（客）の宅地建物を取引を代理か媒介ができ　さらに注意点を追加しますと

宅建業者以外の人間が　

他人（客）の宅地建物を取引を代理か媒介をやると

宅建業法違反行為となり

３年以下の懲役刑罰と１００万円の罰金を支払わねばなりません。

余談として

（１）（宅建業者何度も何度も）売買・交換する

のが宅地建物取引業である　とありますね。

（２）と（３）よりも　貸借する　がわざと　抜けさせてありますね。

貸しアパート経営者　が全国に　数万人おられますが

退職金で貸しアパート貸し駐車場経営者となられたご老人が宅建業者となるのは不要だからです。;

免許（めんきょ。宅地建物取引業免許）宅建業法３条～

宅地建物取引業免許は

発行元が２カ所あります。

（１）知事

（２）国土交通大臣

（１）は　宅建業者の事務所が　一ツの都道府県内にある場合は　そこの知事が免許をくれますが

（２）は　宅建業者の事務所が県境をはさんで複数の都道府県に　宅建事務所を持つ宅建業者は

国土交通大臣から免許をもらわねばなりません。

（１）も

（２）も有効期間は５年間です。

宅建業者の免許を受けられない者

（宅建業法５条～）

宅建業者免許申請者が　申請しても

宅建業者免許が受けられない場合があります。

宅建免許が受けられないのは申請人が以下のような状態の者である場合です。

宅建免許申請人が

成年被後見人（せいねんひこうけんにん。精神障害者）である場合

被保佐人（ひほさにん。軽い精神障害者）である場合

破産者（はさんしゃ。無一文）である

以上のような場合は

宅建免許は受けられません。当然でしょう。

しかし

成年被後見人

被保佐人

破産者

から回復すれば

宅建免許は受けられます。

元々　宅建業者であった者が

実は

不正な手段（カンニング等）で宅建免許を受けたことがバレて

宅建免許が取り消され場合の人間にも　免許は受けられません。

宅建取引業で　不正な行為を行なって関係者へ損害をかけたために

宅建免許が取り消され場合の人間にも　免許は受けられません。

当然でしょう。

ですが　５年間を過ぎれば宅建免許を受けられます。

宅建業以外の違法行為（窃盗・殺人等）によって

禁固刑罰を受けた者にも宅建免許は受けられません。

禁固刑罰を終えて５年間を過ぎれば宅建免許を受けられます。

宅建業法上の罰金刑を受けるか

暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律上の罰金刑を受けた者にも

宅建免許は受けられません。

罰金刑を終えて５年間を過ぎれば宅建免許を受けられます。

永久に宅建免許を受けられないのではありませんが

５年間の禁止期間というのは　長いですね。

一般人（客）が住居を取引（売買等）するのは

人生で一度。

きびしい掟（おきて）を宅建業者へ背負わせることによって

宅建業法は　一般人（国民）サイドをサポートしているのでしょう。

宅地建物取引主任者（たくちたてものとりひきしゅにんしゃ。宅建業法１５条～

宅地建物取引主任者証を（知事か国土交通大臣から）交付を受けた者が宅地建物取引主任者（略して宅建主任者）です。

宅地建物取引業者（たくちたてものとりひきぎょうしゃ。略して　宅建業者）は

自分の事務所（宅建業者の事務所）に

成年（２０歳以上）で

専任（せんにん。正社員）の

宅建取引主任者を　雇用しておかねばなりません。

一ツの宅建業事務所で勤務している従業員数の割合において

５人の従業員　がいる場合は

１人は宅建取引主任者を混ぜる必要があることが定められています。

閑話休題　

宅建業法　の頁に沿って　

宅建業法用語を　たどってゆくと　

一般常識で　理解できる用語が半数くらいあり　

もう半数が　

特殊な（宅建業界内だけで通用する）用語がちらばっています。　

では　

理屈を次々と述べます。

取引態様の明示（とりひきたいようのめいじ。宅建業法３４条）

宅建業者が行う

宅建取引は　たった３種類の取引しかありません。

（１）売買

（２）交換

（３）貸借

そして

宅建業者　は

自らが（自己所有の宅地・建物を）

（１）売買

（２）交換

するのか

代理人として客が所有する宅地・建物を

（１）売買

（２）交換

（３）貸借

するのか

媒介人として客が所有する宅地・建物を

（１）売買

（２）交換

（３）貸借

するのか

をハッキリと客へ明示せねばなりません。

受取る（客が支払う）料金額が　金額ランク別に分かれるからです。

たとえば

宅建業者が所有する　宅地・建物を客が買った場合は

仲介料金は不要です。

宅建業者が

媒介人として

宅地・建物を貸借を仲介した場合は

貸主　と　借主のどちらかから　１カ月分の賃料を受取れます。

もしくは

貸主　と　借主の両者が話し合って（金を出し合って）貸主と借主との総計で　１カ月分の賃料を受取れます。

一方

宅建業者が

代理人として

宅地・建物を貸借を仲介した場合は

貸主　と　借主の両者から　それぞれ１カ月分の賃料を受取れます。

次の理屈

重要事項の説明　 宅建業法３５条～

宅建の法令集で　宅地建物取引業法（３５条）を　開いてごらん頂くとわかることですが

宅建業法は　１条　から　最後の８６条まで　８６個の条文が並んでいます。

早い話が

８６個の理屈が並んでいるのであって　

どれもが（８６個の理屈の全部が）重要であるので　（宅建法令の読者が）理屈全部を頭に入れねばなりません。

８６個の理屈の重要さは　どれも同じであるハズといいたいところですが

宅建試験受験者にとっては

数多くの理屈たちの中で重きをおくべきポイントを優先順位を置くのが効率学習といえます。

（宅建試験を）１年でも早く合格しないと人生が足止めをくらってしまいます。

前置きが長くなってしまいましたが

宅建業法３５条上に書かれてある　（　重要事項の説明　）　が　非常に重要です。　

重要事項の説明　とは

簡単にいうと

宅地・建物を

売りたい

貸したい

交換したい

客の Aさんと

宅地・建物を

買いたい

借りたい

交換したい

客のＢさんとが

交渉が最終的にまとまりそうになった際に

Aさんと　Ｂさんとの間を

仲介した　

宅建業者（宅地建物取引業者）が　

目的物件である　

宅地建物について　

所有者（登記名義人）の氏名　そして

抵当権（他に　賃借権・質権等）がついている場合の詳細な説明　

ガス・電気・水道等の状況　

等等　

を書面（重要事項説明書）を作成して　　

Aさんと　Ｂさんとの双方へ渡さねばなりません。　

強調すべきことは　

重要事項説明書　

には　

宅建主任者（宅地建物取引主任者・宅建試験に合格して　知事から宅建主任者証を受けた者）が　

記名・押印（きめいいおういん。手書きか印刷で署名して　ハンコを押す）し　　

重要事項説明書も　宅建主任者が客の前で読み上げねばならない　　

ことが

宅建業法３５条で書かれています。

こんなわたし（タガワ）の文よりも

宅建業法　をインタネットから印刷（A４版両面印刷でもせいぜい十数枚くらい）したものを

　読んだほうが早いかもしれません。

なお

重要事項説明書　は　

３５条書面　

という　業界用語で呼ぶ場合があります。

次の理屈

３７条書面　（さんじゅうななじょううしょめん　という宅建業界用語で呼びます）

３７条書面
は
客
と
宅建業者
で

宅建取引（売買・貸借・交換）

が成立後（契約書終了後）に

宅建業者が

客へ渡す書面です。

簡単にいうと

宅建取引（売買・貸借・交換）の双方の氏名

宅建取引の物件の詳細（所在地等）

そして

代金（金額）

先刻述べた

３５条書面（重要事項説明書）
は
宅建取引（売買・貸借・交換）
前
の書面であったのに対して

３７条書面　は

宅建取引（売買・貸借・交換）
後
の書面であることの大きな違いがあります。

３７条書面　にも

宅建主任者が

記名と押印をすることが

宅建業法３７条で　決められています。

やはり

宅建業界で生きるには

宅建試験に合格しないとなりません。

次の理屈

損害賠償額の予定　宅建業法　３８条～

宅建業者が

手持ちの（商品として用意した）宅地建物を　客と取引（売る・貸す・交換する）場合には

プロ（宅建業者）

対

素人（客）

との取引契約であるので

プロ（宅建業者）側に

いくつかのハンデイキャップ　を背負わせています。

宅建業者　が　自ら（みずから）売主としての制限　

と宅建業界用語で呼びます。

ハンデイキャップの１ツとして

宅建業者が

売主として

宅建取引をした際に

客側の経済状態が悪化等によって

契約を中途で解約する場合があります。

一般社会では

違約金・キャンセル料金・損害が生じた場合の補償金等を請求したりしますが

宅建業法　３８条

では

大きな損害が発生した場合でも

宅建業者が請求できるのは　宅地建物の代金総額の２割を

損害賠償の上限と決めています。

これ（宅建業法３８条）によって　客はある程度の安心の上で　宅建取引ができます。

手附（てつけ）の額の制限（宅建業法３９条）

宅建業者が

売主として

宅建取引をした際に

宅建業者が請求できるのは　宅地建物の代金総額の２割を手附の上限と決めています。

客は　宅建業者から買う場合には　代金総額の２割を超す手附を支払う必要はありません。

というよりも

宅建業者が

代金総額の２割を超す手附を客へ請求すると

宅建業法違反の罪に問われてしまいます。

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん。宅建業法４０条）

瑕疵担保責任

を簡単にいうと

客が宅地・建物を売主の宅建業者から買った場合に

当初（契約前に）予期していなかった

欠陥（面積が契約書に書いてあるよりも足りない・他人の抵当権が付いている・過去に一家心中があったことが判明等）

が契約後にゾロゾロ出てくる場合があります。

買主は　売買契約を解約できます。

買主は　売主（宅建業者）へ損害賠償もできます。

ただし

買主が

欠陥を知った日から　１年（３６５または３６６日）以内に

売主（宅建業者）へ
請求しないと　時効（じこう）のように請求権が消えてしまいます。

欠陥を知った日

とは

２０年も３０年も過ぎてから

客が欠陥を知った場合には

３１年間も　解約や損害賠償請求ができる　というような現実的でない決まりよりも

契約終了（宅地建物引渡し）からキッカリ２年間だけ　

客は解約権と

損害賠償請求権があるとしたほうが　現実的といえるので

宅建取引に限っては

宅地・建物を

客が引き渡しを受けてから２年間は

宅地・建物に欠陥があったことを理由とする

契約の解約と損害賠償請求ができる　ことが

宅建業法４０条で決められています。

所有権留保等の禁止　（しょゆうけんりゅうほ　等の禁止　宅建業法４３条）

宅建業者　は

割賦販売（かくふはんばい。　ローン）

で宅地・建物を客へ売ることが多いといえます。

３０年ローンを組んだ客が　最初の１カ月だけを支払ったとします。

たったそれだけ（３０年　３６０カ月分の　１月）の数万円を　もらっただけで　

売主である　宅建業者は

宅地・建物

の所有権（登記）を客へ渡すのには　不安があります。

ですが

３割（総額３０００万円のうちの９００万円も客が支払ったのであれば　まあ客を信用できるといってよいので

３割が支払いこまれたら

宅建業者　は

所有権を留保（引き渡さない）してはいけない
と
宅建業法４３条　で決めてあるのでした。

閑話休題

宅建業法は　全体で８６条あります。

やっと　ハーフマラソン（半分）地点ですが

宅建業法の

後半（４４条～８６条）は

理屈（宅建業者と客との間の大まかな・基本的な・論理的なルール）というよりも

どちらかというと

宅建業界内だけの　

規則集というような感じなので

問答編（もんどうへん。宅建試験問題を解答する形式）で　述べてゆくことが効率学習といえます。

それでは

問答編（もんどうへん。宅建試験問題を解答する形式）

を
宅建業法の１条目から　さかのぼってからあらためて全体（１～８６条）を　述べます。

問答編 （前置き）

宅建業法（宅地建物取引業法）は
１条～８６条まであります。
章が以下のグループごとのようについています。
第１章 総　則

第２章 免　許

第３章 宅地建物取引主任者

第４章 営業保証金

第５章 業　務

第５章の２ 宅地建物取引業保証協会

第６章 監　督

第７章 雑　則

第８章 罰　則

余談が多くて恐縮ですが

宅建の学習中に　突然

卑近な例として

日本国憲法　をもちだしますと　

（日本国）憲法は

１条から　１０３条まであって

１条　天皇の位置

から

九～十章　憲法の改正方法等
まで

よい（理想的な）内容が書かれていますね。

法学部の学生などは　学年末テストをのりきるために　１０３（実際には現在機能している９９）個の条文を

一夜漬けでマル暗記をしたりします。

憲法は
理想的で基本的（抽象的）なことばかりな内容なので

宅建業法等の　実務的な法律と比較が苦しいみたいですが

偶然にも
全体で　１００条弱の条分数の憲法と宅建業法は　構造が似ています。

簡単にいうと

憲法は　前半部分で　国民主権や職業の自由等の人権が定めてあり

憲法の　後半部分で　国会・内閣・裁判所等の統治機構が定められています。

宅建業法では

１章～４章までの前半部分で

（１） 宅建業者・宅建主任者とはなにか（免許や宅地・建物の定義等）

が定められており

宅建業法の

５章以降の後半部分では

宅建業者（宅建主任者）が　客との間で

（２） 具体的に行う宅建取引業において

しなければならないこと（義務）と

してないけないこと（禁止）

について　詳細に定められています。

結局

１０月の宅建試験問題の中で

１６問くらいある宅建業法問題では

（１） 宅建業者・宅建主任者とはなにか（免許や宅地・建物の定義等）

と

（２） 具体的な宅建取引業務

について　

問うてきます。

今これ（タガワの文）を読んでおられるような普段から

（１） 宅建業者・宅建主任者とはなにか（免許や宅地・建物の定義等）

と

（２） 具体的な宅建取引業務

とにグループを分けて宅建業法の理屈を読んでいくと

頭に入りやすいと思います。

問答編フライ級　

問

工場も

駐車場も

用途地域内の農地も

いずれもを

宅建業法上の宅地　と呼ぶのは　正か誤のどちらですか。

答
正（３ツとも宅地といえます）

備考

宅地とは

建物の下にある（過去に建物があった・将来建物が建つ）敷地です。

建物がなくても　用途地域（建築基準法で定めています）は宅地です。

道路・公園等の公共設備は　宅地ではありません。

問

Aさんは

２０室の貸し部屋数あるオフィスビルと

千坪　の　分譲住宅用更地を所有する資産家です。

Aさんは

宅建（宅地建物取引業）免許は持っていません。

Aさんは

２０室の貸し部屋数あるオフィスビルと

千坪　の住宅用更地を５０坪ずつ分譲すると

宅建業法違反になりますか。

（宅建無免許で宅建取引業をやった罪になりますか）

答え

千坪　の住宅用更地を５０坪ずつ分譲するのは

宅建取引業なので　宅建無免許だと宅建業法違反になります。

貸し家業（下宿屋・貸し駐車場・貸し事務所等）には　宅建免許は不要です。

備考

宅建取引業とは

反復継続して（商業として）

宅地・建物を

売る　のと

交換する場合です。

宅建免許が必要です。

宅地・建物を

貸すのは　

宅建取引業ではないので

宅建免許は不要です。

問

宅建業者Aが

客Ｂ　に対して宅地建物を別の持ち主との間を媒介して　売買をとりまとめる場合と

客Ｃ　に対して宅地建物を別の持ち主との間を媒介して　交換をとりまとめる場合と

客Ｄ　に対して宅地建物を別の持ち主との間を媒介して　貸借をとりまとめる場合との

３ツともの場合にも

宅建業者Aは

客Ｂ　

客Ｃ　

客Ｄ　

のどなたにも　宅建取引の

媒介契約書を交付（こうふ。作成して手渡すこと）しなければならない

というのは正か誤か。

答え

客Ｂ（買う客）　と

客Ｃ（交換する客）　へは媒介契約書を作成・交付（手渡すこと）せねばならないが

客Ｄ（借りる客）　に対しては

媒介契約書を作成・交付するのは不用です。

備考

媒介契約書を宅建業者から

客へ

作成・交付（手渡すこと）せねばならないのは

売買　と

交換　の場合だけでよく

貸借　の場合には

媒介契約書　は不用です。

問

宅建業者（宅地建物取引業者）が備えねばならない

３種の神器（さんしゅのじんぎ。天皇が代々受け継ぐ宝物）とはなにか。

答え

入門（フライ）級問題として若干くだけた　問答をおゆるし下さい。

宅建業者として　合法的に

宅建業をやるには

（１） 宅建免許（宅地建物取引業者免許）

（２） 宅建主任者

（３） 宅建業保証金

備考

宅建業者が

客との間で

宅建業をやるには

（１） 宅建免許（宅地建物取引業者免許）

を取る必要があります。

宅建取引業免許を取るには

実務能力

資金力

（２） 宅建主任者（実務能力）

（３） 宅建業保証金（資金力）

を用意する必要があります。

日本国内の

宅建業者には

（２） 宅建主任者（実務能力）　と

（３） 宅建業保証金（資金力）

があるので

宅建取引業務をスムーズに行なえて

万が一

トラブルのために客に損害が発生した場合でも

保証金から客へ弁償できるという段取りになっているのでした。

さて

宅建業法では

宅建業者　と

客　との間の

宅建取引業を行う際での

宅建業者には

義務（しなければならないこと）

と

禁止（してはいけないこと。もしもやると宅建業法違反となって刑罰が下ること）

を宅建業者は（義務と禁止事項を）背負っています。

問

宅建業者は

客と宅地建物を取引するに際して（交渉にはいる前に）

取引態様（とりひきたいよう）を明示（めいじ。書面を書いて客へ手渡す）せねばなりません。

取引態様（とりひきたいよう）とは　どんなものですか。

答え

宅建業者の取引態様とは

大きく３ツに分かれます。

（１） 宅建業者が　取引の一方になる（売主・貸主・交換の相手）場合

（２） 宅建業者が　客と別の客（売主・貸主・交換の相手）との媒介をする場合

（３） 宅建業者が　客と別の客（売主・貸主・交換の相手）との代理をする場合

備考

宅建業者が取引態様（当事者か媒介者か代理人か）を

客へ明示せねばならないワケは

簡単にいうと

受取る料金額が３段階で差があるからです。

（１） 宅建業者が　取引の一方になる（売主・貸主・交換の相手）場合

は仲介料金は不用です。

（２） 宅建業者が　客と別の客（売主・貸主・交換の相手）との媒介をする場合

は

客の一方だけから仲介料金を受取ります。

（３） 宅建業者が　客と別の客（売主・貸主・交換の相手）との代理をする場合
は

客の双方（売主・買主・貸主・借主・交換者の両方）から仲介料金を受取れます。

問

客は　宅地建物を宅建業者が仲介して

取引する場合には

一連の（客が宅建業者へ依頼して　別の他人・宅地建物の前持ち主から最終的に取引契約を終了させる）

取引期間において

何種類の（何段階の）契約書類を相手（宅建業者や宅地建物の前持ち主）から受取ることになりますか。

答え
４種類

備考

（１） 媒介契約書　を宅建業者から受取ります。

ただし

貸借の場合は　媒介契約書は省略します。

（２） 重要事項説明書（３５条書面）　を宅建業者から受取ります。

（３） ３７条書面　を宅建業者から受取ります。

（４） 宅地建物取引（売買・貸借・交換）契約書　を取引の相手　ととりかわします。

さて

宅建業者が背負っている

（客に対しての）

禁止事項（宅建業法が宅建業者へ背負わせている制限事項）　

を述べて

入門編の幕下つけだし入門　とします。

宅建業者が

売主となる

（客と別の客との間にはいる仲介人ではなく

宅建業者が手持ちの宅地建物を一般のお客様へ販売する）

場合に

８種類の　禁止事項（限界ラインが定めてあって　それ・　限界ラインを超えると宅建業者は刑罰を受けます）

があります。

これ（８種類の禁止事項）に限ったことではなく　わたし（タガワ）がご紹介する　宅建の理屈のどれもが

宅建試験へ登場してくるので　頭へ入れねばなりませんが

とりわけ

宅建業者が

売主となる場合の８ツの禁止　は　１～２点分を確実に得点が上下してしまいます。

宅建試験は　不思議と合格最低ラインよりも

１～２点が足りないために　数年～永久に不合格となる人間が出るという現実があるので

それ（１～２点が足りないために　数年～永久に不合格となる）は避けるべきでしょう。

では

宅建業者が

売主となる場合の８ツの禁止　とは

（１） 手付金（てつけきん）上限が総代金額の２０パーセント以下と決まっています。

客が

３０００万円の家を

宅建業者から買う契約が成立したとします。

即金で３０００万円は支払えません。

一般社会では　頭金（あたまきん）というような呼称で呼びますが

客は宅建業者へ３０００万円のうちのいくばくかのまとまった金額を払い込みます。

ここで

宅建業者が客へ要求できる手付け（金）の上限が６００万円（２０パーセント）以下と決まっていて

これ（２０パーセント）超の手付け（金）を

宅建業者が客へ要求しても

宅建業者は刑罰を受けることはありません。

客のほうで　２０パーセントを超す手付けを支払わないことです。

（２） 手付金（てつけきん）を宅建業者は保全措置を講じねばなりません。

宅建業者は

銀行か保険会社へ保証契約か保証保険に入った後でなければ

客から手付金を受取ってはいけません。

ただし

手付金額のいかなる金額であろうと受取ってはならないのではなく

手付け金額の上限が決まっています。

１０００万円を超す場合か

総代金額の１０パーセントを超す場合には　手付金の保全（保険）措置を宅建業者はせねばならないが

それ（１０００万円か１０パーセント）以下の場合には

手付金の保全（保険）措置なしでも　宅建業者は手付金を受取れます。

（３） 宅建業者は　現在手持ちでない（他人が所有する）宅地建物を　客へ売ってはいけません。
ただし

宅建業者が他人から（他人が所有する）宅地建物を　買い取る契約（予約）が結ばれている場合は客へ売ってもよいです。

（４） 高額な損害賠償金の予定契約は禁止です。

客は　売買契約後に

資産状況が悪化して　売買契約を解約（キャンセル）することがありえます。

宅建業者としては　損害賠償金（キャンセル料金・違約金等）をとりたいところでしょう。

上限金額が決まっていて　２０パーセント以下の損害賠償金しかとれません。

（５） 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）を民法で決まっているよりも宅建業者に有利にする契約は禁止です。

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは

宅地建物が契約書よりも面積が小さい

赤の他人の抵当権がついていたのが後で判明した

以前の住人が一家心中した　

等　が売買契約後に判明した場合に

買主は売買契約を解約できます。

しかし

解約を主張できる期間の上限があって

買主が瑕疵（かし。欠陥）を発見した日から１年以内に解約を申し出ないと解約できません。

これ（発見日から１年）を短くするような契約は無効（できない）です。

ただし

買主が３０年後に欠陥を発見した場合は３１年間も解約期間があることになって現実的ではありません。

そこで

宅建業者から買主へ

宅地建物を引き渡した日から２年間に解約を申し出ること　といった特約だけはできます。

（６） 買主には　クーリングオフ（撤回・てっかい。なかったことにすること）の権利があります。

ただし

むやみやたらと

買主には　クーリングオフできるのではありません。

総代金額を払い終わって　住んでいる場合はクーリングオフできません。

８日過ぎた場合はクーリングオフできません。

宅建業者の正式な事務所（の落ち着いた応接セットの上）で売買契約をとりかわした場合はクーリングオフできません。

一般のクーリングオフのイメージよりも条件がきびしいことに注意が必要でしょう。

（７） 割賦販売契約（かっぷはんばいけいやく。ローン）の解除のためのルールを買主側に有利にすること

民法上の割賦販売契約（かっぷはんばいけいやく）では

売主は突然に　買主へ総代金額を請求できたり

買主が１回でも　支払いが遅れると　売主側から解約できたりして　買主側にきびしいルールとなっています。

宅建業法では

売主側から

突然に総代金を請求することを禁止して

買主が支払いが遅れても書面で催促してから３０日間は解約するのを待たねばならないように

買主側へ有利なようにルールをゆるめています。

（８） 割賦販売契約（かっぷはんばいけいやく。ローン）による所有権留保（しょゆうけんりゅうほ。売主から所有権を買主へ渡さないこと）は３割まで

買主が総代金の３０パーセントを払い込んだ時点で

売主は　所有権を買主へ引き渡さねばなりません。

さて
宅建業法（フライ級）入門編では

問答数がまだまだ足りないと読者諸氏はお思いでしょうか。

そう（問答数がまだまだ足りない）ですね。

宅建千人一首問答編は

今後平成１９年１０月の宅建試験日までに

本日のフライ級から次回以降

バンタム級～ミドル級～スパーリング（模範試験）

へと数回のレベルアップを繰り返しながら

数百～千個の理屈をカバーしてゆくことを予定しています。

本日は閉店といたしたくございますが

よろしいでしょうか。

若干しょぼくれたお店ですが

またおこし下さい。

本日はありがとうございました。