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第９号　宅建業法（平１７年）

第９号　宅建業法（平１７年）


宅建塾の校長と生徒との会話






（生徒のトシオ）

「

校長のタガワさん。

（宅建塾では　先生～教授～プロフェッサー・ドクターｅｔｃという呼称はしないで

ＸＸさん。～～君。といったフラット（平易）な呼びかけ方で会話をしています。）

今年の

宅建試験まで

あと１カ月しかありません。

自分（トシオ）で言うのもなんですが

ここ最近

どうも

盛り上がりというか緊張感がなかったような気がしています。

このまま

宅建試験の当日をむかえてしまうと

宅建試験総受験者２０万人のうちの上位３万人（合格者）に入いれないような予感がして弱気になっています。

」

（校長のタガワ氏）

「

トシオ君。

上を見れば千人。下を見れば千人。

というコトワザを　聞いたことがあるかい。

きみ（トシオ）の現在の状態は　まさにこれ（上見りゃ千人。下見りゃ千人）だよ。

とはいえ

このまま（弱気なまま）で

宅建試験へ突入してはいけません。

本日は

わたし（校長）

が

神経内科医として

（トシオ君の）精神の健康診断をしてあげましょう。

簡単にいうと

食料品店のタナ卸（商品用良品在庫と不良廃棄用物品とに　分別整理する）

のように

現時点で

トシオの

（プラス面）

と

（マイナス面）

とに分けて

点数を数えてゆきます。

」

トシオの

（プラス面）

（一） 残り時間が

１カ月

あること。

（二） 健康なこと。（精神以外は）

（三） 半年～１年未満の間　曲がりなりにも　宅建知識を吸収してきたこと。

（四） 宅建（の勉強）を通じて世間（の常識～なりわい）とのかかわりを持てることに　意欲を持てること。

（五） 自分（トシオ）の３０年の人生で　はじめて長続きしたことに（半～１年の宅建勉強）ちょっぴり自信をもったこと。

なんだ

それなら　（５ツも強み・プラス面　があるなら）

なにも

弱気になど　なることないではないか。トシオ。

念のために

（トシオのマイナス面を見てみると）

（一） 数カ月前まで落伍者（ニート）だった自分（トシオ）が

本当に宅建主任者証明書を手にできるのか　といった成功イメージ映像が頭に鮮明に出ない。

（二） ２０万人のうちで上位３万人（１割５分。１５パセント）

に確実に入るためには

なにか

特別な裏技が必要なのではないか。

（三） 宅建試験当日前

に

なにか

達成感を味わっておかなければ不安感をぬぐえません。








（トシオ君への　診断結果と対症療法を述べますと）

宅建試験（～この世のどんな試験でも）

に

確実に合格できる方法が一ツだけあります。

宅建試験問題が宅建試験の前日までに　自分の手に入って暗記しておくことです。

もちろん　違法行為（不正行為者）

となるので　

合格となるハズはなく

宅建業法によって

２年間　宅建試験を受験することも禁止されてしまいます。

不正でなく

正当な方法でやりますと（宅建予想問題を手に入れますと）

数十年前（戦前等の帝國大學受験生）からの

俗諺（ぞくげん。科学的な裏づけのない　いいならわし）

に

大学入学試験等の受験生

が

試験終了後に

帰宅後に

先刻　自分が解答した試験問題を

まっさらな　紙に　再現できるほどに集中していた受験生は受かる（合格する）

という

俗諺（ぞくげん）があります。

今日から

ラスト一カ月の間は

参考書や教科書はダンボール函へ封印しておきます。

そして

現代では

ラッキーなことに

インターネットから

無料で

過去数年分の

宅建試験問題

を

まっさらな紙に

ダウンロード（印刷）できます。

１年度分について

５～１０部も同じものを印刷しておいて

各年度

を

（５～１０回も解答すれば）

宅建問題と解答を

暗記できるほどになります。

うまくすると（あくまでも楽観論ですが）

今年の

宅建試験問題に

自分（トシオ～宅建受験者の皆さん）

が

暗記している問題が　１ツ～２ツ～数個

出会えれば

宅建合格国境線（宅建３５得点ライン）付近をウロついている

他の宅建受験者よりも１～２～数点リードできるので

宅建合格国境線の向こう側へ入れるので

ラッキーといえます。


　　　　　　　　　　　＊
　　　　　　　　　　　＊
　　　　　　　　　　　＊

　
平成１７年度宅建試験問題の宅建業法をやります。





平成１７年[問　30]　正解（１）

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という｡）に関する次の記述のうち，正しいものはど

れか。

（１）Ａの所有するオフィスビルを賃借しているＢが，不特定多数の者に反復継続して転貸する場合，Ａ

とＢは免許を受ける必要はない。

（２）建設業の許可を受けているＣが，建築請負契約に付随して，不特定多数の者に建物の敷地の売買を

反復継続してあっせんする場合，Ｃは免許を受ける必要はない。

（３）Ｄが共有会員制のリゾートクラブ会員権（宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会

員が共有するもの）の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合，Ｄは免許を受ける必要はな

い。

（４）宅地建物取引業者であるＥ（個人）が死亡し，その相続人ＦがＥの所有していた土地を20区画に区

画割りし，不特定多数の者に宅地として分譲する場合，Ｆは免許を受ける必要はない。

------------------------------------------------------------

解答＆解説

（１）０

　Ａはオフィスビルのオーナーで，Ｂは不特定多数の者に反復継続して転貸しています。
Ａは賃貸人，Ｂは転貸人ですから，宅建業には該当せず，ともに免許を受ける必要はありません。

　ＫＥＹ　 賃貸人，転貸人　
↓
宅建業の免許は不要





（２）Ｘ

　不特定多数の者に建物の敷地の売買を反復継続してあっせんする場合は，建築請負契約に付随するものであったとしても，宅建業に該当し，免許を受けなければならない(建設省・回答・昭和27.8.11)ので，誤りです。

　ＫＥＹ　 建設業者が付帯業務として土地のあっせんを行う場合　
↓
宅建業の免許が必要



（３）Ｘ

旧建設省時の通達によれば，共有会員制のリゾートクラブ会員権 （宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの） の売買であっても，実質的には建物の売買と異なるところはないので，宅建業に該当し，宅建業の免許を受けなければならない(建設省通達・平成元.9.27)なので，誤りです。 　ＫＥＹ　 共有会員制での会員権の売買　
↓
宅建業の免許が必要



（４）Ｘ



個人業者が死亡した場合，免許は失効します。ただし，その相続人は，個人業者が死亡する前に締結した契約に基づいて取引を結了する目的の範囲内であれば，なお宅建業者とみなされます(宅建業法76条)。

　しかし，Ｆは，単に被相続人Ｅが所有していた土地を区画割して不特定多数の者に宅地として分譲するのですから，個人業者が死亡する前に締結した契約に基づいて取引を結了する目的の範囲内でのものとはいえず，Ｅの有していた免許とは何の関係もありません。

　したがって，Ｆの行為は宅建業に該当し，免許を受けなければならないので誤りです。



平成１７年[問　31]　正解（４）

宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という｡）に関する次の記述のうち，

宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。

（１）宅地建物取引業者Ａ社は，取締役Ｂが道路交通法に違反し，懲役１年執行猶予３年

の刑に処せられたため，免許取消処分を受けた。Ｂが取締役を退任した後，Ａ社は改めて

免許申請をしてもＢの執行猶予期間が経過するまでは免許を受けることができない。

（２）Ｃ社の取締役が刑法第198条（贈賄）の罪により罰金の刑に処せられ，その執行を終

えてから３年を経過した場合であっても，Ｃ社は免許を受けることができない。

（３）Ｄ社の取締役が，刑法第204条（傷害）の罪により懲役１年執行猶予２年の刑に処せ

られた場合，刑の執行猶予の言渡しを取り消されることなく，かつ猶予期間の満了の日か

ら５年を経過しなければ，Ｄ社は免許を受けることができない。

（４）甲県知事の免許を受けているＥ社の取締役Ｆが，刑法第208条（暴行）の罪により罰

金の刑に処せられた場合，Ｅ社の免許は取り消される。

------------------------------------------------------------

解答＆解説

（１）Ｘ

◆法人の免許取消後の免許申請

取締役Ｂが懲役１年執行猶予の刑を受けたために，Ａ社は免許取消しを受けています(宅建業法66条１項３号，５条１項３号)。Ｂが引き続き取締役等支配力を有する者にとどまるならば，Ｂの執行猶予が満了するまでは免許を受けることができませんが(宅建業法５条１項３号，７号)，本肢では，Ｂが取締役を退任しているので，Ａ社は改めて免許申請して免許を受けることができます。

　したがって，本肢は誤りです。

　ＫＥＹ　 欠格要件に該当する役員・政令で定める使用人がいない　
↓
〔法人〕　免許取消後の免許申請

（２）Ｘ

◆贈賄罪での罰金刑

　法人の役員が罰金刑に処せられても，暴行等の罪や宅建業法違反でのものでないかぎり，欠格要件には該当しません(宅建業法５条１項３号の２，７号)。

　贈賄罪での罰金刑は免許の欠格要件には該当せず，Ｃ社は免許を受けることができるので，本肢は誤りです。

　ＫＥＹ　 贈賄罪での罰金刑　
↓
免許の欠格要件には該当しない




（３）Ｘ

執行猶予の満了

　Ｄ社の取締役が，懲役１年執行猶予２年の刑に処せられていても，執行猶予期間が満了しているので，刑の言い渡しは効力を失っています。

　したがって，Ｄ社は免許を受けることができるので，本肢は誤りです。

　ＫＥＹ　 執行猶予期間が満了　
↓
免許の欠格要件に該当しない



（４）０

◆役員が暴行などにより罰金刑

　Ｅ社の取締役Ｆが暴行の罪により罰金の刑に処せられた場合，法人の欠格要件に該当し(宅建業法５条１項３号の２，７号)，免許権者 (都道府県知事又は国土交通大臣) はＥ社の免許を取り消さなければならないので(宅建業法66条１項３号)，本肢は正しい記述です。



平成１７年[問　32]　正解（１）

宅地建物取引業法に規定する取引主任者に関する次の記述のうち，正しいものは

どれか。

（１）都道府県知事は，その登録を受けている取引主任者が，他人に自己の名義

の使用を許し，その他人がその名義を使用して取引主任者である旨の表示をした

とき，当該取引主任者に対し，必要な指示をすることができる。

（２）宅地建物取引業者は，10戸以上の一団の建物の分譲について案内所を設置

して行う場合，その案内所において業務に従事する者の数に対する取引主任者の

数の割合が５分の１以上の成年者である専任の取引主任者を置かなければならな

い。

（３）宅地建物取引業者の従業者である取引主任者は，本人の同意がある場合を

除き，正当な理由がある場合でも，宅地建物取引業の業務を補助したことについ

て知り得た秘密を他に漏らしてはならない。

（４）取引主任者Ａは，甲県知事から事務の禁止の処分を受け，宅地建物取引主

任者証を甲県知事に提出したが，禁止処分の期間が満了した場合は，返還の請求

がなくても，甲県知事は，直ちに宅地建物取引主任者証をＡに返還しなければな

らない。


------------------------------------------------------------

解答＆解説



（１）

【正解：○】

◆指示処分

　都道府県知事は，その登録を受けている取引主任者が，他人に自己の名義の使用を許し，その他人がその名義を使用して取引主任者である旨の表示をしたとき，当該取引主任者に対し，必要な指示や事務禁止処分〔情状が特に重いときは登録消除〕をすることができる(宅建業法・68条１項２号，２項，68条の２第１項第４号)。

　ＫＥＹ　 他人に自己の名義の使用を許し、
その他人がその名義を使用して取引主任者である旨の表示をしたとき　
↓

監督処分　指示処分〔情状が特に重いときは登録消除処分〕

事務禁止処分






（２）

正解：×】

◆契約行為等を行う案内所等での取引主任者の法定設置数

　宅建業者は，１０戸以上の一団の建物の分譲について案内所を設置して行う場合，その案内所には１人以上の成年者である専任の取引主任者を置けばよい(宅建業法・15条１項，施行規則６条の２第２号)ので，誤り。

　ＫＥＹ　 　一団の宅地建物について契約行為等を行う案内所
↓
取引主任者は１人以上





（３）

正解：×】

◆使用人等の秘密を守る義務

　宅建業者の使用人その他の従業者は，正当な理由がある場合でなければ，従業者でなくなった後も，業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしてはいけない(宅建業法・75条の２)。

　正当な理由がある場合は漏らしてもよいので，誤り。

（４）

正解：×】

◆取引主任者証の返納

　取引主任者は，事務の禁止の処分を受けたときは，速やかに，取引主任者証を登録を受けた知事に提出しなければならず，禁止処分の期間が満了した場合，知事は，返還の請求があったときは直ちに取引主任者証を返還しなければならない(宅建業法・22条の２第７項，第８項)。

　つまり，知事は，返還の請求がなければ取引主任者証を返還しなくてもよいので，誤り。

　ＫＥＹ　 　取引主任者証の返還の請求があったとき
↓
知事は，直ちに取引主任者証を返還しなければならない







問33】　宅地建物取引業者Ａ (甲県知事免許) の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業

法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ａは、甲県の区域内に新たに二つの支店を設け宅地建物取引業を営もうとする場合、

額面金額１，０００万円の地方債証券を供託して営業保証金に充てれば足りる。

２　家主Ｂは、居住用建物の賃貸の管理委託契約をＡと締結していたが、Ａが借主から収受した家賃を

約束期日が過ぎてもＢに支払わなかった。この場合、Ｂは、Ａが供託した営業保証金からその債権の弁

済を受ける権利を有する。

３　印刷業者Ｃは、Ａが行う宅地建物の売買に関する広告の印刷依頼を受け、印刷物を作成し納品した

が、ＡがＣに対しその代金を支払わなかった。この場合、Ｃは、Ａが供託した営業保証金からその債権

の弁済を受ける権利を有する。

４　Ａは、買主Ｄに対し、土地付建物の売買契約を締結する前に、営業保証金を供託した主たる事務所

のもよりの供託所及びその所在地について説明するようにしなければならない。



（１）

正解：×】

◆有価証券の評価額

　２つの支店(その他の事務所)を設置したので，営業保証金は１，０００万円を供託しなければならない(宅建業法施行令２条の４)。

　営業保証金は有価証券でも供託できるが，すべての有価証券で額面金額そのままで評価されるのではない。

　本肢では，国債証券の場合は額面の金額が１，０００万円なら供託できるが，地方債証券の場合は額面の９０％で計算した額で供託しなければならないので，額面金額１，０００万円の地方債証券では不足する(宅建業法25条３項，施行規則15条２項)。

　したがって，誤りである。

◆有価証券の額面の評価額

　国債証券 　額面全額
　地方債証券
　政府保証債 　額面金額の９０/１００
　その他の債権 　額面金額の８０/１００







（２）

正解：×】

◆営業保証金の還付

　営業保証金の還付対象は，宅建業者と宅建業に関して取引したことから生じる債権である(宅建業法27条１項)。賃貸物件の管理委託契約は宅建業に関する取引とはいえないので，Ｂは，Ａが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有しない。したがって，誤りである。

　ＫＥＹ　 賃貸物件の管理委託契約は宅建業に関する取引とはいえない　
↓
営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有しない



（３）

正解：×】

◆営業保証金の還付

　宅地建物の売買に関する広告の印刷物の作成により生じた債権は，宅建業に関する取引とはいえないので，Ｃは，Ａが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有しない。したがって，誤りである。

　ＫＥＹ　 広告の印刷物の作成により生じた債権は，宅建業に関する取引とはいえない　
↓
営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有しない







（４）

正解：○】

◆供託所等に関する説明

　宅建業者は，取引の相手方等に対して，契約が成立するまでの間に，営業保証金の供託所及びその所在地〔供託した額は説明事項ではない。〕について説明〔口頭でもよい。〕をするようにしなければならない(宅建業法35条の２第１号)ので，正しい。

▼宅地建物業保証協会の社員である場合にも，同様の規定がある(宅建業法35条の２)。

　ＫＥＹ　 契約が成立するまでの間に，営業保証金の供託所及びその所在地について
説明をするようにしなければならない　
↓
監督処分　指示処分

罰則　　罰則はない。







問34】　宅地建物取引業者Ａが行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ａは、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、取引様態の別を明示しなければならないが、取

引の相手方に対し、取引様態の別が明らかである場合は明示する必要はない。

２　Ａは、宅地造成工事規制区域内における宅地造成工事の許可が必要とされる場合において、当該宅地の売買に関する

広告は、宅地造成等規制法第１２条に規定する宅地造成工事の完了検査を受けた後でなければしてはならない。

３　Ａは、建物の売買の広告に当たり、当該建物の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示

をした。当該建物に関する注文はなく、取引が成立しなかった場合であっても、Ａは監督処分及び罰則の対象となる。

４　Ａは、建物の貸借の媒介に当たり、依頼者の依頼に基づいて広告をした。Ａは報酬とは別に、依頼者に対しその広告料

金を請求することができない。

（１）

：×】

◆取引態様の別の明示

　宅建業者は，広告をするときは取引態様の別(当事者・媒介・代理の別)を明示し，注文を受けたときは，遅滞なく，取引態様の別を明示しなければならない(宅建業法34条)。

　取引の相手方に対し，取引態様の別が明らかである場合であっても，取引態様の別を明示しなければならないので誤り。

（２）

：×】

◆広告開始時期の制限　

　　　　　許可　　　　工事開始　　　工事完了　　完了検査　　検査済証の交付

　―――●―――――●―――――●――――●―――――●――――――

　宅建業者は，宅地の造成工事の完了前は，当該工事に必要とされる許可処分があった後でなければ，当該工事に係る宅地の売買その他の業務に関する広告をしてはならない(宅建業法33条)。

　本肢では，宅地造成工事規制区域内における宅地造成工事の許可が必要とされる場合なので，その許可があった後であれば広告を行うことができる。

　本肢では＜宅地造成工事の完了検査を受けた後でなければしてはならない。＞としているので，誤りである。

（３）

：○】

◆誇大広告等の禁止

　誇大広告等の禁止(宅建業法32条)は，当該広告をしてもそれに関する注文がなく，取引が成立しなかった場合であっても，誇大広告をしたこと自体が問題であり，今後の取引の公正を確保するために，監督処分及び罰則の対象となるので，正しい。

　ＫＥＹ　 誇大広告等の禁止に違反　
↓
監督処分　１年以内の業務禁止処分 (情状が重いときは免許取消し)

罰則　６月以下の懲役もしくは１００万円以下の罰則，又はその併科

（４）

：×】

◆広告料金の請求－規定によらない報酬の受領の禁止－

　宅建業者が宅建業に関して受け取ることのできる報酬の額は国土交通大臣の定めるところにより，この額を超えて報酬を受けてはならないが(宅建業法46条)，

　依頼者の依頼に基づいて広告をした場合は，報酬とは別に，依頼者に対しその広告料金を請求することができるので，誤りである(平成16.2.18，国土交通省告示・第７第１項)。





問35】　宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって宅地建物の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅

地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。

　なお、この問において、ＡとＣ以外の者は宅地建物取引業者ではないものとする。

１　Ｂの所有する宅地について、ＢとＣが売買契約を締結し、所有権の移転登記がなされる前に、ＣはＡに転売し、Ａは更に

Ｄに転売した。

２　Ａの所有する土地付建物について、Ｅが賃借していたが、Ａは当該土地付建物を停止条件付でＦに売却した。

３　Ｇの所有する宅地について、ＡはＧとの売買契約の予約をし、Ａは当該宅地をＨに転売した。

４　Ｉ の所有する宅地について、Ａは Ｉ と停止条件付で取得する売買契約を締結し、その条件が成就する前に当該物件につ

いてＪと売買契約を締結した。



（1）

：違反しない】

◆転売

　Ｂ ― Ｃ (宅建業者)― Ａ(宅建業者) ― Ｄ

　Ｃへの所有権移転登記がなされていなくても，ＣはＢとの売買契約を締結しているので，Ｃに所有権は移転している。

　また，ＣとＡとの売買契約が締結されていれば，Ａに所有権は移っているので，Ｃが移転登記を経ていなくても，Ａが宅建業者ではないＤと売買契約を締結するのは，自己の所有に属しない売買契約締結の制限には違反しない。



（2）

：違反しない】

◆賃借人のいる物件を売却

　　Ａ(宅建業者) ― Ｆ [Ａは停止条件付でFに売却。]
　　｜
　　Ｅ (賃借人)

　宅建業者は，自己所有物件に賃借人がいる場合に当該物件を売却しても宅建業法に違反しない。

　また，停止条件付で売却しても，宅建業法上問題にはならない。

（３）

：違反しない】

◆予約契約

　　Ｇ ――――――――― Ａ(宅建業者) ―― Ｈ　[ＡはＨに転売]
　　　　売買契約の予約

　宅建業者が現在の所有者から取得する契約をしていれば，その契約が予約であっても，ＡがＨに転売することは，自己の所有に属しない売買契約締結の制限には違反しない(宅建業法33条の２)。

（４）

正解枝：違反する】

◆停止条件付契約を締結して，条件成就前に売却

　Ｉ ――――――――― Ａ(宅建業者) ―― Ｊ　[Ａは条件成就前に売却]
　　　　停止条件付売買

　宅建業者が現在の所有者から取得する契約をしていても，その契約が停止条件付であり，条件の成就する前であるときは，宅建業者でない者と売買契約を締結することはできない(宅建業法33条の２)。

　したがって，本肢の場合，Ａは，自己の所有に属しない売買契約締結の制限に違反する。



問36】　宅地建物取引業者Ａが、Ｂ所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Ｂと媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法によれば、正しいものはいくつあるか。

　ア　 　Ｂの申出により、契約の有効期間を６月と定めた専任媒介契約を締結した場合、その契約はすべて無効である。
　イ 　ＡＢ間で専属専任媒介契約を締結した場合、ＡはＢに対し、当該契約の業務の処理状況を２週間に１回以上報告しなければならない。
　ウ　 　ＡＢ間で専属専任媒介契約を締結した場合、Ｂは、Ａが探索した相手方以外の者と売買契約を締結することができない。

１　一つ

２　二つ

３　三つ

４　なし

（ア）

：×】

◆有効期間

　専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は３月を超えることはできず，これより長い期間を定めても，有効期間は３月になる(宅建業法34条の２第３項)。

　つまり，３月より長い有効期間を定めたときは，３月を超える期間について無効であるのにとどまり，その媒介契約そのものがすべて無効になるわけではないので，誤り。

●有効期間と更新の規定

　専属専任媒介契約 　３ヵ月以内，依頼者から更新の申出がなければ，更新できない。
　専任媒介契約 　３ヵ月以内，依頼者から更新の申出がなければ，更新できない。
　一般の媒介契約 　規定なし

（イ）

：×】

◆業務処理状況の報告

　業務処理状況の報告は，専任媒介契約では２週間に１回以上，専属専任媒介契約では１週間に１回以上となっている(宅建業法34条の２第８項)。

　イでは，専属専任媒介契約を締結しているのに，業務の処理状況を２週間に１回以上報告となっているので，誤りである。

●業務処理状況の報告回数

　専属専任媒介契約 　１週間に１回以上
　専任媒介契約 　２週間に１回以上
　一般の媒介契約 　規定なし

（ウ）０

専属専任媒介契約と専任媒介契約の違い 　 　他の宅建業者に媒介・代理を 　依頼者が自ら発見した
　相手方との契約
専任媒介契約 　重ねて依頼することはできない 　できる
専属専任媒介契約 　できない

正解は（ウ）の１ツだけ



問37】　宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第３５条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のう

ち、誤っているものはどれか。
１　宅地の売買の媒介において、当該宅地に係る移転登記の申請の予定時期については、説明しなくてもよい。

２　宅地の売買の媒介において、当該宅地が造成に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構

造並びに宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。

３　宅地の売買の媒介において、天災その他不可抗力による損害の負担を定めようする場合は、その内容を説明しなければ

ならない。

４　宅地の貸借の媒介において、借地借家法第２２条で定める定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなけれ

ばならない。

（１）

：○】

◆移転登記の申請時期　⇒　37条書面

　移転登記の申請の時期は契約成立後の３７条書面の記載事項である(宅建業法37条１項５号)。

　契約成立前では，移転登記の申請の時期は確定していないからである。

（２）

：○】

◆完了時における形状、構造並びに宅地に接する道路の構造及び幅員

　工事完了前のものであるときは，完了時における形状，構造その他国土交通省令で定める事項を，図面を必要とするときは図面を交付して取引主任者に説明させなければならない。(宅建業法35条１項５号，施行規則16条)。

（３）

：×】

◆天災その他不可抗力による損害の負担　⇒　３７条書面

　天災その他不可抗力による損害の負担の定めがあるときは，その内容を，契約成立後の３７条書面に記載しなければならない(宅建業法37条１項10号)。

　重要事項で説明すべきものには該当しないので，誤りである。

（４）

：○】

◆定期借地権である旨

　宅地の貸借の媒介・代理において，定期借地権 (借地借家法第２２条) を設定しようとするときは，その旨を説明しなければならない(宅建業法35条１項12号，施行規則16条の４の２第５号)。



問38】　宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合、宅地建物取引業法第３５条に規定する

重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１　当該マンションの管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名 (法人にあっては、その商号又は名称)、

住所 (法人にあっては、その主たる事務所の所在地) 及び委託された業務の内容を説明しなければならない。

２　建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率に関する制限があるときは、その制限内容を説明しなければならない。

３　建物の区分所有法等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め

があるときは、その内容を説明しなければならない。

４　敷金の授受の定めがあるときは、その敷金の額、契約終了時の敷金の精算に関する事項及び金銭の保管方法を説明し

なければならない。

（１）

：×】ヒッカケ問題

◆委託された管理の内容は義務付けられていない

　マンションの一室の貸借の媒介・代理を行う場合，当該マンションの管理が委託されているときは，その委託を受けている者の氏名 (法人の場合は，その商号又は名称)，住所 (法人の場合は，その主たる事務所の所在地) を説明しなければならない(宅建業法35条１項６号，施行規則16条の２第８号)。

（２）

：×】

◆法令に基づく制限で政令で定めるもの　⇒　貸借の媒介・代理では少ない

　建物の貸借の契約以外の契約では，重要事項で説明すべき法令に基づく制限で政令で定めるものの中には建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率の制限が規定されている(宅建業法35条１項２号，施行令３条１項２号)が，建物の貸借の契約の媒介・代理では説明すべきものとはされていない。

（３）

：○】

◆専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め

　区分所有法では，占有者 (専有部分の賃借人等) も建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならず(区分所有法６条３項)，建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき，区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う(区分所有法46条２項)。

（４）

：×】ヒッカケ問題

◆敷金　-契約終了時に精算する金銭-

　宅地又は建物の貸借の契約の媒介・代理では，契約終了時において精算することとされている金額の精算に関する事項を重要事項で説明しなければならないが(宅建業法35条１項，14号，施行規則16条の４の３第10号)，その金銭の保管方法については重要事項で説明すべきものとはされていないので，誤り。



問39】　売主Ａ、買主Ｂの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Ｃが媒介をした場合の次の記述のうち、宅

地建物取引業法 (以下この問いにおいて 「法」 という。) に違反しないものはどれか。
１　Ｃは、取引主任者をして法第３５条に基づく重要事項の説明 (以下この問において 「重要事項」 という。) を行わせたが、

ＡとＢの同意があったため、法第３７条の規定に基づく契約内容を記載した書面 (以下この問において 「契約書面」 という。)

を交付しなかった。

２　Ｃの従業者である取引主任者がＢに対して重要事項説明を行う際に、Ｂから請求がなかったので、宅地建物取引主任者

証を提示せず重要事項説明を行った。

３　Ｃは、ＡとＢの契約が成立したので、取引主任者に記名押印させ、ＡとＢに対して契約書面を交付したが、両者に対して

書面に記載された事項を説明しなかった。

４　ＡとＢどちらからも、早く契約したいとの意思表示があったため、Ｃは契約締結後に重要事項説明をする旨ＡとＢの了解を

得た後に契約を締結させ、契約書面を交付した。

（１）

違反する】

◆３７条書面の交付義務

　契約書面 (３７条書面)　は，当事者間の契約内容をめぐる紛争を回避するために契約内容の明確化を図る趣旨で交付義務としているものである(宅建業法37条１項，２項)。

　売主と買主の同意があったからといって，媒介の業者が交付しなくてもよいことにはならないので，Ｃは宅建業法に違反する。

（２）

違反する】

◆取引主任者証の提示義務

　取引主任者は，相手方等から請求がなくても，重要事項説明時には，取引主任者証を提示しなければならない(宅建業法35条３項)。



（３）解答枝

違反しない】

◆３７条書面の交付時に，説明義務はない

　宅建業者は，３７条書面の交付義務があるが，義務付けられているのは取引主任者に記名押印させて交付するだけであり，説明することまでは義務付けられていないので，宅建業法には違反しない(宅建業法37条)。

（４）

違反する】

◆重要事項説明の時期

　重要事項説明は，相手方等の意思決定の判断材料として義務付けられているものであり，契約が成立するまでの間にしなければならない(宅建業法35条１項)。

　買主や売主の了解を得たとしても，契約成立後に重要事項説明をするのは，宅建業法に違反する。

問40】　宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) 第３７条の規定に基づく契約を証する書面 (以下こ

の問において 「契約書面」 という。) に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　居住用建物の賃貸借契約において、貸主と借主にそれぞれ別の宅地建物取引業者が媒介するときは、どちらか一方の

宅地建物取引業者が契約書面を作成したとしても、契約書面の交付については双方の宅地建物取引業者がその義務を負

う。

２　宅地建物取引業者が土地売買における売主の代理として契約書面を作成するに当たっては、専任でない取引主任者が

記名押印してもよい。

３　居住用建物の賃貸借契約において、貸主には代理の宅地建物取引業者Ａが、借主には媒介の宅地建物取引業者Ｂが

おり、Ｂが契約書面を作成したときは、借主及びＡに契約書面を交付すればよい。

４　貸主である宅地建物取引業者Ｃが、宅地建物取引業者Ｄの媒介により借主と事業用建物の賃貸借契約を締結するに当

たって、Ｄが作成・交付した契約書面に法第３７条違反があった。この場合、Ｄのみが監督処分及び罰則の対象となる。

（１）

：○】

◆各当事者に別々の宅建業者が媒介しているとき

　貸　主　――――――――　借主
　　｜媒介を依頼　　　　　　　　　｜媒介を依頼
　宅建業者(媒介)　　　　　　　　宅建業者(媒介)

　賃貸借契約で貸主・借主双方に別々の宅建業者が媒介・代理した場合でも，媒介・代理をした宅建業者の全てに，貸主・借主の双方に３７条書面 (契約書面) を交付する義務があるので正しい(宅建業法37条２項)。

（２）

：○】

◆取引主任者の記名押印

　３７条書面に記名押印するのは，取引主任者であれば，成年者である専任の取引主任者でなくてもよいので，正しい(宅建業法37条３項)。

（３）

：×】

◆各当事者に別々の宅建業者が媒介又は代理

　貸　主　――――――――　借主
　　｜代理を依頼　　　　　　　　　｜媒介を依頼
　宅建業者Ａ(代理)　　　　　　　宅建業者Ｂ(媒介)

　肢１で見たように，賃貸借契約で貸主・借主双方に別々の宅建業者が媒介・代理した場合でも，媒介・代理をした宅建業者の全てに，貸主・借主の双方に３７条書面 (契約書面) を交付する義務がある(宅建業法37条２項)。

　本肢では，宅建業者Ｂだけに交付義務があるのではなく，宅建業者Ａ，Ｂとも，貸主・借主の双方に交付する義務があるので，誤りである。

（４）

：○】

◆貸借の当事者である宅建業者には３７条書面の交付義務はない

　宅建業者Ｃ(貸主)　―――　借主
　　　｜媒介を依頼
　宅建業者Ｄ(媒介)

　貸主である宅建業者Ｃが，宅建業者Ｄの媒介により借主と建物の賃貸借契約を締結した場合において，３７条書面の交付義務があるのはＤのみである(宅建業法37条２項)。

　宅建業者が売買や交換で契約の当事者である場合には，他の宅建業者に媒介・代理を依頼していたとしても，相手方に対して３７条書面を交付する義務があるが，宅建業者が貸借の当事者である場合には，相手方に対して３７条書面を交付する義務はない。
　　⇒自ら賃貸は宅建業法の適用外。

　したがって，本肢において，媒介した宅建業者Ｄが作成・交付した契約書面に法第３７条違反があった場合は，Ｄのみが監督処分及び罰則の対象となるので正しい。



問41】　宅地建物取引業者Ａが自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂと土地付建物の売買契約を締結し

た場合における、宅地建物取引業法 (以下この問において 「法」 という。) 第３７条の２の規定による売買契約の

解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　ＢがＡのモデルルームにおいて買受けの申込みをし、Ｂの自宅周辺の喫茶店で売買契約を締結した場合は、Ｂは売買契

約を解除することができない。

２　ＢがＡの事務所において買受けの申込をした場合は、売買契約を締結した場所がＡの事務所であるか否かにかかわら

ず、Ｂは売買契約を解除することができない。

３　Ｂがホテルのロビーにおいて買受けの申込をし、当該場所において売買契約を締結した場合、既に当該土地付建物の引

渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合でも、Ａが法第３７条の２に規定する内容について書面で説明していないとき

は、Ｂは当該契約を解除することができる。

４　Ｂがレストランにおいて買受けの申込をし、当該場所において売買契約を締結した場合、Ａが法第３７条の２に規定する内

容について書面で説明し、その説明の日から起算して８日を経過した場合は、Ｂは当該契約を解除することができない。

（１）

：○】

◆事務所等で買受けの申込をした場合

　本肢でのモデルルームは契約行為等を行う案内所として考える。

土地に定着する建物内の案内所
　(取引主任者を置くべき場所，
　契約行為等を行う案内所) 　クーリングオフできない。
　上記以外
　＜テント張りの案内所，見学のみの案内所＞ 　クーリングオフできる

　ＫＥＹ　 　買受けの申込場所等が事務所等のとき
↓
クーリングオフできない





（２）

：○】

◆事務所等で買受けの申込をした場合

　事務所　(自ら売主の宅建業者の事務所，他の業者から依頼を受けて媒介・代理する業者の事務所)　において買受けの申込をした場合は，売買契約を締結した場所が事務所等に該当するか否かにかかわらず，クーリングオフをすることはできないので，正しい(宅建業法37条の２第１項)。

（３）

×】解答枝

◆引渡しを受け，かつ，代金の全部を支払った場合

　引渡しを受け，かつ，代金の全部を支払った場合は，買受けの申込をした場所が事務所等に該当するかどうかに関係なく，クーリングオフをすることはできないので，誤り(宅建業法37条の２第１項第２号)。

（４）

：○】

◆説明の日から起算して８日を経過した場合

　宅建業者(自ら売主，自ら売主の宅建業者から媒介・代理を依頼された宅建業者)は，国土交通省令で定められた事項を記載した書面を交付して，申込者等にクーリングオフの説明をしなければならない(宅建業法37条の２第１項，施行規則16条の６)。

　クーリングオフの説明を受けた日から起算して８日を経過した場合は，買受けの申込をした場所が事務所等に該当するかどうかに関係なく，クーリングオフをすることはできないので，正しい(宅建業法37条の２第１項第１号)。





問42】　宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢに宅地 (造成工事完了済み) を分譲す

る場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、当該宅地の分譲価

額は４，０００万円とする。

１　Ａは、手付金として４００万円をＢから受領したが、保全措置を講じなかった。

２　Ａは、手付金１００万円をＢから受領した後、中間金として６００万円を受領したが、中間金６００万円についてのみ保全措

置を講じた。

３　ＡとＢは、「瑕疵担保責任を負うべき期間は、当該物件の売買契約を締結してから２年間とする」旨の特約を定めた。

４　ＡとＢは、「宅地に隠れた瑕疵があった場合でも、その瑕疵がＡの責めに帰すものでないときは、Ａは担保責任を負わな

い」旨の特約を定めた。

（１）

違反しない】

◆完成物件での手付金等の保全措置

　自ら売主の宅建業者は，宅建業者ではない者との売買契約の締結に際して，代金の２０％を超える額の手附を受領することはできない(宅建業法39条１項)。

　また，自ら売主の宅建業者は，宅建業者ではない者との完成物件の売買契約の締結に際して，手付金等が代金の代金の１０％以下，かつ，１，０００万円以下であるときは，手付金等の保全措置を講じる必要はない(宅建業法41条の２第１項，施行令３条の２)。

▼自ら売主の宅建業者は，宅建業者ではない者との完成物件の売買契約の締結に際して，手付金等が代金の額の１０％超，又は，１，０００万円超であるときは，手付金等の保全措置を講じなければならない(宅建業法41条の２第１項，施行令３条の２)。

（２）

違反する】

◆手付金等の定義

　手付金等には，手付金のほか，中間金等も含む。

　本肢では，保全措置が必要かどうかについては，手付金１００万円＋中間金６００万円の合計７００万円で考えなければならない。

　分譲価額は４，０００万円で，７００万円は完成物件で保全措置の必要な１０％〔400万円〕を超えているので，中間金６００万円を受領する前に，保全措置を講じなければならない。

　したがって，Ａは，保全措置を講じなければ，宅建業法に違反する。

（３）

違反する】

◆瑕疵担保責任の特約の制限

　自ら売主の宅建業者は，宅建業者ではない者との売買契約の締結に際して，瑕疵担保責任の行使期間を＜引渡しの日から２年以上＞とする特約をすることができるが，＜売買契約を締結してから２年間＞とする」旨の特約を定めても無効なので，Ａは，宅建業法に違反する(宅建業法40条１項，２項)。



（４）

違反する】

◆瑕疵担保責任の特約の制限

　判例では，瑕疵担保責任は売主の無過失責任であり，民法上では売主の担保責任は任意規定であっても，宅建業法上は売主が瑕疵担保責任を免れることはできない。

　つまり，＜その瑕疵が売主Ａの帰責事由によるものではないときは，Ａは担保責任を負わない＞旨の特約は，宅建業法での規定よりも不利な特約となり，その特約は無効となる(宅建業法40条１項，２項)。この場合，瑕疵の事実を知ったときから１年以内に，買主Ｂは契約の解除又は損害賠償の請求をすることができることになる。⇒肢３参照。

　したがって，Ａは，宅建業法に違反する。

問43】　宅地建物取引業者Ａが自ら売主としてマンション (販売価額 ３，０００万円) の売買契約を締結した場合に

おける次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ａは、宅地建物取引業者であるＢとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損

害賠償の予定額を１，２００万円とする特約を定めた。この特約は無効である。

２　Ａは、宅地建物取引業者でないＣとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損

害賠償の予定額を１，２００万円とする特約を定めることができる。

３　Ａは、宅地建物取引業者であるＤとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損

害賠償の予定額の定めをしなかった場合、実際に生じた損害額１，０００万円を立証により請求することができる。

４　　Ａは、宅地建物取引業者でないＥとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う

損害賠償の予定額を６００万円、それとは別に違約金を６００万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。

（１）

：×】

◆宅建業者間の取引では，自ら売主の８種制限は適用されない

　１，２００万円は販売価額 ３，０００万円の４０％である。

　自ら売主の宅建業者は，宅建業者ではない者との売買契約の締結に際して，代金の額【消費税等も含む】の２０％を超える損害賠償の予定額を定めることはできない(宅建業法38条１項)。

　しかし，買主が宅建業者である場合には，損害賠償額の予定等の制限は適用されないので，本肢は誤りである(宅建業法78条２項)。

（２）

：×】

◆代金の２０％を超える損害賠償の予定額を定めることはできない

　１，２００万円は販売価額 ３，０００万円の４０％である。

　自ら売主の宅建業者は，宅建業者ではない者との売買契約の締結に際して，代金の額【消費税等も含む】の２０％を超える損害賠償の予定額を定めることはできない(宅建業法38条１項)ので，本肢は誤りである。

（３）

：○】

◆損害賠償の予定額を定めなかった場合

　１，０００万円は販売価額 ３，０００万円の約３３％である。

　自ら売主の宅建業者は，宅建業者ではない者との売買契約の締結に際して，損害賠償の予定額を定める場合には代金の額【消費税等も含む】の２０％以内という制限がある(宅建業法38条１項)。

　しかし，Ｄは宅建業者なので，この制限は適用されない。Ａは，実際に生じた損害額１，０００万円を立証により請求することができるので，正しい。



（４）

：×】

◆代金の額の２０％を超える部分が無効になる

　損害賠償額の予定等の制限は，損害賠償の予定額とは別に違約金を定める場合にも適用され，その場合は合計金額で判断する(宅建業法38条１項)。

　合計額が代金の額の２０％を超える場合は，代金の額【消費税等も含む】の２０％を超える部分のみが無効になる(宅建業法38条２項)。

　損害賠償の予定額６００万円，違約金６００万では合計1,200万円で代金の額の４０％になり，代金の額の２０％を超える部分(８００万円を超える部分である４００万円)のみが無効になるので，本肢は誤りである。



問44】　宅地建物取引業者Ａ (消費税納税事業者) が、Ｂ所有の居住用建物について、媒介により貸主Ｂと借主Ｃ

との賃貸借契約を成立させた場合について、Ａが受けることのできる報酬額について、誤っているものはどれか。

　なお、建物の１月分の借賃は９万円とする。

１　Ａは、ＢとＣの承諾を得たときは、Ｂから９４，５００円、Ｃから９４，５００円を受領できる。

２　Ａは、Ｂの承諾を得たときは、Ｂのみから９４，５００円を受領できる。

３　Ａは、Ｂから４７，２５０円、Ｃから４７，２５０円を受領できる。

４　Ａは、Ｂの承諾を得たときは、Ｂから７０，０００円、Ｃから２４，５００円を受領できる。

（１）

：×】

◆双方からの報酬の合計は１月分の１.０５倍以内

　貸主・借主双方の承諾を得たとしても，双方からの報酬の合計は１月分の１.０５倍以内である９４，５００円を超えることはできないので，誤り。



（２）

：○】

◆承諾を得たときは，一方のみから１月分の１.０５倍以内の報酬を受領できる

　貸主Ｂの承諾を得たときは，Ｂのみから１月分の０.５２５倍を超え，１月分の１.０５倍以内である９４，５００円を報酬として受領できるので正しい。

（３）

：○】

◆賃貸借の媒介での原則的な報酬

　双方からの報酬の合計は１月分の１.０５倍以内であり，一方からの報酬も１月分の０.５２５倍以内なので，正しい。　



（４）

：○】

◆一方から１月分の０.５２５倍を超える報酬を受け取るには承諾が必要

　貸主Ｂの承諾を得たときは，Ｂから１月分の０.５２５倍を超える７０，０００円を報酬として受領できる。また，貸主Ｂ，借主Ｃ双方からの報酬の合計でも１月分の１.０５倍以内になっているので，正しい。





問45】　宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業保証協会 (以下この問において 「保証協会」 という。) に加入した

場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ａが保証協会に加入する前に、Ａと宅地建物取引業に関し取引をした者は、弁済業務保証金について弁済を受けること

ができない。

２　Ａは保証協会に加入した後に新たに事務所を開設したときは、その日から２週間以内に、営業保証金５００万円を主たる

事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。

３　Ａがその一部の事務所を廃止したため、保証協会が弁済業務保証金分担金をＡに返還しようとするときは、保証協会は、

弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告を行う必要はない。

４　Ａが、保証協会から弁済業務保証金の還付に係る還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から２週間以内に、通

知された額の還付充当金を保証協会に納付しない場合、保証協会は納付すべき旨の催告をしなければならず、催告が到達

した日から１月以内にＡが納付しない場合は、Ａは社員としての地位を失う。

（１）

：×】

◆保証協会に加入する前に，宅建業に関し取引をした者

　保証協会に加入する前に，宅建業に関し取引をした者も，弁済業務保証金について弁済を受けることができるので，本肢は誤りである(宅建業法64条の３第１項第３号)。

（２）

：×】

◆支店を開設したときは，弁済業務保証金分担金は一箇所につき３０万円

　保証協会に加入した後に新たに事務所 (いわゆる支店) を開設したときは，その日から２週間以内に，一箇所につき弁済業務保証金分担金３０万円を保証協会に納付すればよく(宅建業法64条の９第２項，施行令７条)，営業保証金５００万円を供託所に供託する必要はないので誤り(宅建業法64条の13)。

（３）

：○】

◆社員が支店を廃止したときには公告をする必要はない

　宅建業者が一部の事務所を廃止しために弁済業務保証金分担金を返還する場合には，保証協会は，弁済業務保証金の還付請求権者に対して，一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告をする必要はないので，正しい(宅建業法64条の11第１項，第２項)。

（４）

：×】

◆保証協会は，還付充当金を納付すべき旨の通知をした後に催告をする必要はない

　宅建業者は，保証協会から還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から２週間以内に，通知された額の還付充当金を保証協会に納付しないときは，社員としての地位を失う(宅建業法64条の10第１項～第３項)。

　保証協会は，宅建業者が通知を受けた日から２週間以内に，通知された額の還付充当金を保証協会に納付しないときに，催告をしなければならないという規定はないので，誤り。
































2007-08-17 19:59  nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(0) 

宅建千人一首第８号（税金等その他の範囲）

宅建千人一首第　８号

マスター（店主）のタガワです。



宅建試験は

毎年１０月第３日曜に

２０万人弱が受験して

３万人弱が合格します。

ということは

１０年間で

３０万人弱もの人間が宅建主任者知識を持つ（覚えているか・忘れてしまうかは別として）ことになります。

それならば

（そんなに多くの人間が受かる・合格できる試験であるのならば）

あなたも　わたし（タガワ）も受かれる（合格）そうに思えてきませんか。

ただし

段取り（宅建試験に受かるための）を　うまくしないと

足踏み（何年も～永遠に）をくらってしまいます。

宅建試験に受かるための段取り

には

大きく分けて２ツあります。

１ツ目は

いうまでもなく

勉強の段取りです。

毎年１０月第３日曜に

２時間で５０問題を解答して

３５点以上を得点できる

実力を身につけることです。

つらいことかもしれませんが

宅建試験に受かれれば

大きく見返りがあります。

２ツ目は

生活の段取り

といいましょうか

１ツ目の勉強の段取りを進めるためには

まず

毎日毎日

２４時間の中から

いくばくかの時間を

切り分けて確保せねばなりません。

カゼ等をひいていると　（宅建勉強のための）時間は消えてなくなります。

（体力面　というか）　寝込むことによって日数を損しないことでしょう。

精神力も必要です。

この点（精神力）は

皆さんは　根性があるでしょうから省略します。




１０月第３日曜まで

ラスト３カ月あまり

およそ１００日間です。

もしも

今日から１００日を遊んでしまう（宅建勉強をしない）で

１０月に

宅建試験を受験すると

昨今のハイレベルな

宅建試験では

０点か　それくらいしか得点できません。

わざと

奇妙な仮定の例をあげてなにを申したかったのかというと

今日からの１００日で

具体的に

３５点を（３５点分の実力を）こしらえる必要があるのです。



具体的には

近い過去２年分（平成１７と１８）の宅建試験問題が５０＋５０で１００問題あります。

１日を１ツの問題にしぼって暗記するくらいに内容をかみしめます。

今年（平成１９）

の宅建受験者の皆さんの中には

多額な費用をかけてスクールへ通ったり・宅建参考本をジャンジャン購入したり

といったような多様な方法は千差万別（せんさばんべつ）でしょう。

それ（多額な費用を費やすこと）についてどうのこうのは申しませんが


宅建試験は

建築士か測量士試験のように図面を書いたり

弁理士試験のように　文章を何十行も書いたりといったような（実技）はありません。

宅建試験は

基本的に

クイズ形式のように

知っている（覚えてきた）ことをマークシートへ出すといった単純な試験です。



先刻申し上げたような

過去２年分１００問題を１００日かけてやりきることは


今年（平成１９）は

過去の問題がそっくりそのまま印刷されて今年（平１９）の問題とはならないので

過去問の暗記は一見したところムダな努力にみえます。

ところがムダではありません。

といいますのは

近い過去２年分（平成１７と１８）の宅建試験問題１００問題でクモノス（網）をこしらえておけば

宅建試験の全体範囲をおよそカバーできていると思います。

こういう

明確な努力（１００日間で１００問題を理解と記憶をやりきること）

を思いつき

やりきる人間は

今日から１００日後には

おそらく

余裕（精神的な）ができていると思います。

余裕（精神的な）がないと（つらいことですが）

普段ならば　なんでもないようなケアレスミス（手～勘違い等）を本番で多発することによって

合格者集団から脱落していってしまいます。

余裕（精神的な）が

あなたを

宅建マラソンを（合格者として）　完走させてくれます。





本日（８号）は　税法～その他に関する平１８（昨）年の宅建試験問題をやります。







【問　26】　住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除

（以下この問において｢住宅ローン控除」という｡）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　平成18年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、

その前年において居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の適用を受けているときであっても、

平成18年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

２　平成18年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、

その前年において居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用を受けているときであっても、

平成18年分以後の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることができる。

３　平成18年中に居住用家屋の敷地の用に供するための土地を取得し、

居住用家屋を建築した場合において、同年中に居住の用に供しなかったときは、

平成18年分の所得税から住宅ローン控除の適用を受けることができない。

４　平成18年中に居住用家屋を居住の用に供した場合において、

住宅ローン控除の適用を受けようとする者のその年分の合計所得金額が3,000万円を超えるときは、

その超える年分の所得税について住宅ローン控除の適用を受けることはできない。

【問　26】　正解　２

１　正しい。住宅ローン控除は、居住用財産の買換え等の場合の

譲渡損失の損益通算と併用して適用することができる。

＊租税特別措置法41条５項

２　誤り。住宅ローン控除は、その居住の用に供した日の属する年の前年分

若しくは前々年分の所得税について居住用財産を譲渡した場合の

3,000万円特別控除の適用を受けている場合には適用されない。

＊租税特別措置法41条５項

居住の用に供した年，その前年，前々年に 　
　 　 　 　 　 　 　 　
　所有期間10年超の居住用財産の譲渡 　 　 　 　
　についての軽減税率， 　 　 住宅ローン控除の適用を
　 　 　 　 　 → 　 　 　
　３，０００ 万円特別控除， 　 　 　受けることはできない
　 　 　 　 　 　 　 　
　特定の居住用財産の買換え・交換の特例 　 　 　 　
　 　 　 　 　
などの適用を受けていると・・・ 　 　





３　正しい。住宅ローン控除の適用を受けるには、

適用年に居住用建物を居住の用に供することが必要となる。

＊租税特別措置法41条１項

平成１８　新築 → 実際に居住したのは翌１９年 → 平１９年の所得から住宅ローン控除を受ける



４　正しい。住宅ローン控除が適用されるには、その者のその年分の所得税に

係る合計所得金額が3,000万円以下であることが必要である。

＊租税特別措置法41条１項

３０００万円も所得がある人間には住宅ローン控除は不要である






【問　27】　印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　「Ａの所有する土地（価額１億7,000万円）とＢの所有する土地（価額２億円）とを交換し、

ＡはＢに差額3,000万円支払う」旨を記載した土地交換契約書を作成した場合、

印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、２億円である。

２　建物の建築工事請負契約に際して、請負人Ｃ社が「請負金額2,100万円

（うち消費税及び地方消費税の金額100万円）を受領した」旨を記載した領収書を作成した場合、

印紙税の課税標準となる当該領収書の記載金額は、2,100万円である。

３　土地の売買契約書（記載金額5,000万円）を３通作成し、売主Ｄ社、

買主Ｅ社及び媒介した宅地建物取引業者Ｆ社がそれぞれ１通ずつ保存する場合、

Ｆ社が保存する契約書には、印紙税は課されない。

４　給与所得者Ｇが自宅の土地建物を譲渡し、代金8,000万円を受け取った際に

作成した領収書には、金銭の受取書として印紙税が課される。


【問　27】　正解　１

１　正しい。交換契約書に交換対象物の双方の価額が記載されているときは、

いずれか

高い方の金額

が記載金額となるので、本肢では２億円が記載金額となる。

＊印紙税法基本通達23条(1)ロ

２　誤り。課税文書に消費税及び地方消費税の金額が区分記載されている場合

又は税込価格及び税抜価格が記載されていることにより、その取引に当たって

課されるべき消費税額等が明らかである場合には、


消費税額等は印紙税に含めない

　　

したがって、本肢の記載金額は2,000万円となる。

＊消費税法の改正等に伴う印紙税の取扱いについて

３　誤り。契約当事者以外の者に提出又は交付する文書は、基本的に課税文書に該当しないが、

契約当事者以外の者であっても、不動産売買契約における仲介人等当該契約に参加する者に

交付する文書については、課税文書となり、印紙税が課税される。

＊印紙税法基本通達20条

売買に関わった者全員が印紙税を支払わねばならない


４　誤り。売上代金に係る金銭の受取書は印紙税が課税されるが、

営業に関しない受取書については、非課税となっている。


給与所得者が土地建物を譲渡した場合は、営業に関しないので、その領収書については印紙税は課税されない。

＊印紙税法別表第一第17号


【問　28】　不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　平成18年４月に住宅以外の家屋を取得した場合、不動産取得税の標準税率は、100分の４である。

２　平成18年４月に宅地を取得した場合、当該取得に係る不動産取得税の

課税標準は、当該宅地の価格の２分の１の額とされる。

３　不動産取得税は、不動産の取得に対して、当該不動産の所在する

都道府県が課する税であるが、その徴収は特別徴収の方法がとられている。

４　平成18年４月に床面積250㎡である新築住宅に係る不動産取得税の

課税標準の算定については、当該新築住宅の価格から1,200万円が控除される。

【問　28】　正解　２

１　誤り。住宅以外の家屋を取得した場合の不動産取得税の標準税率は、

平成20年３月31日までの間に行われたときに限り、100分の3.5される。

＊地方税法附則８条11項

不動産取得税の標準税率は本則では４/１００ですが，平成１８年４月１日～平成２０年３月３１日の２年間は特例で，住宅以外の家屋の取得の場合は３.５/１００に引下げられています。
　
　　　 本則 特例措置
　土地 4% 3%
　
　平成１８年４月１日～平成２１年３月３１日
　住宅 4% 3%
　
　平成１８年４月１日～平成２１年３月３１日
　家屋(非住宅) 4% 3.50%
　
　平成18年４月１日～平成20年３月31日


２　正しい。宅地を取得した場合における当該土地の取得に対して課する

不動産取得税の課税標準は、当該取得が平成18年１月１日から平成21年３月31日までの間に

行われた場合に限り、当該土地の価格の２分の１の額とされる。


＊地方税法附則11条の５第１項

３　誤り。

不動産取得税の徴収については、普通徴収の方法によらなければならない。


この普通徴収とは、徴税吏員が納税通知書を当該納税者に交付することによって地方税を徴収することをいう。

＊地方税法73条の17第１項

４　誤り。住宅の建築をした場合における当該住宅の取得に対して課する

不動産取得税の課税標準の算定については、一戸につき1,200万円を価格から控除する特例があるが、

この場合の面積要件は、50㎡（貸家の用に供されるものは40㎡）以上240㎡以下であり、

250㎡の新築住宅には、この特例の適用はない。

＊地方税法施行令37条の16

２４０平米（床面積が８０坪）もあるような豪邸に住むような者には控除などは不要である






【問　29】　地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　標準地の正常な価格は、土地鑑定委員会が毎年１回、

２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って判定し公示される。

２　標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした

場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。

３　標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、

近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する

推定の費用の額を勘案して行わなければならない。

４　土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる

標準地について公示された価格を指標として、取引を行わなければならない。



【問　29】　正解　４

１　正しい。土地鑑定委員会は、公示区域内の標準地について、毎年１回、

二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、

一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとする。

＊地価公示法２条１項

２　正しい。「正常な価格」とは、土地について、自由な取引が行なわれるとした

場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。


＊地価公示法２条２項

３　正しい。不動産鑑定士は、標準地の鑑定評価を行うにあたっては、

近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される

推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案してこれを行わなければならない。


＊地価公示法４条

４　誤り。都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行なう者は、

取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された

価格を指標として取引を行なうよう努めなければならない。

あくまで努力義務であり、「行わなければならない」わけではない。

。

＊地価公示法１条の２

【問　46】　住宅金融公庫（以下この問において「公庫」という｡）

に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　平成19年４月に独立行政法人住宅金融支援機構が設立されるが、

公庫が貸し付けた住宅ローンの貸付金の回収は、引き続き公庫が行う。

２　証券化支援事業（買取型）の住宅ローン金利は、公庫が決定しているので、

どの取扱金融機関に申し込んでも金利は同一である。

３　証券化支援事業（買取型）の住宅ローン金利は、短期変動金利である。

４　公庫の融資を受けている者は、貸付金の弁済期日が到来する前に、

貸付金の全部又は一部を繰り上げて返済することができる。




【問　46】　正解　４

１　誤り。公庫が貸し付けた住宅ローンの貸付金の回収は、公庫ではなく、

新たに設立される独立行政法人住宅金融支援機構に引き継がれる

２　誤り。公庫は、金融機関の有する貸付債権の譲受けを行うが、金利は金融機関が定めたものであり、

どの取扱金融機関に申し込んでも金利が同一であるということはない。

＊住宅金融公庫法17条９項１号

数百社ある全国の民間金融機関が独自の金利をビジネスとして定めている




３　誤り。証券化支援事業（買取型）の住宅ローン金利は、短期変動金利ではなく、長期固定金利である。






４　正しい。公庫から貸付けを受けた者は、貸付金の弁済期日が到来する前に、

貸付金額の全部又は一部の償還をすることができる。


＊住宅金融公庫法21条の４第２項


【問　47】　宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、

不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む｡）

の規定によれば、正しいものはどれか。

１　新築分譲マンションの名称に、公園、庭園、旧跡その他の施設の名称を使用する場合には、

当該物件がこれらの施設から最短の道路距離で300ｍ以内に所在していなければならない。

２　市街化調整区域内に所在する土地を販売する際の新聞折込広告においては、

市街化調整区域に所在する旨を16ポイント以上の大きさの文字で表示すれば、

宅地の造成や建物の建築ができない旨を表示する必要はない。

３　新築分譲住宅の広告において物件及びその周辺を写した写真を掲載する際に、

当該物件の至近に所在する高圧電線の鉄塔を消去する加工を施した場合には、不当表示に該当する。

４　分譲マンションを販売するに当たり、当該マンションが、何らかの事情により

数年間工事が中断された経緯があったとしても、住居として未使用の状態で販売する場合は、

着工時期及び中断していた期間を明示することなく、新築分譲マンションとして広告することができる。



【問　47】　正解　３

１　誤り。当該物件が公園、庭園、旧跡その他の施設から直線距離で

300メートル以内に所在している場合は、これらの施設の名称を用いることができる。

道路距離で300ｍ以内に所在している必要はない。

＊不動産の表示に関する公正競争規約19条１項３号





２　誤り。市街化調整区域に所在する土地については、

「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません。」と16ポイント以上の文字で明示することが必要である。


したがって、宅地の造成及び建物の建築ができない旨も表示する必要もある。

＊不動産の表示に関する公正競争規約施行規則９条１号

３　正しい。物件からの眺望若しくは景観又は物件を中心とした眺望若しくは景観を示す写真、

絵図又はコンピュータグラフィックスによる表示であって、事実に相違する表示又は実際のものよりも

優良であると誤認されるおそれのある表示をすれば、不当表示に該当する。


＊不動産の表示に関する公正競争規約23条43号

４　誤り。建築工事に着手した後に、同工事を相当の期間にわたり中断していた

新築住宅又は新築分譲マンションについては、建築工事に着手した時期及び中断していた期間を明示する必要がある。

＊不動産の表示に関する公正競争規約施行規則９条14号


【問　48】　宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　平成17年度国士交通白書（平成18年４月公表）によれば、

平成17年３月末現在の宅地建物取引業者数は約11万業者となっており、前年度に比べ減少した。

２　平成17年版土地白書（平成１７年６月公表）によれば、平成14年度の宅地供給量は、

全国で約8,500ヘクタールとなっており、３年連続で増加した。

３　平成18年地価公示（平成18年３月公表）によれば、平成17年の１年間の地価は、

全国平均で見ると引き続き下落しているが、商業地については上昇した。

４　建築着工統計（国土交通省）によれば、平成16年度の新設住宅着工戸数は、約119万戸で、

前年度比では約1.7％増となり、２年連続の増加となった。

【問　48】　正解　４

１　誤り。平成17年３月末現在の宅地建物取引業者数は、130,819人であり、５年ぶりに増加となっている。

→ 平成11年度 平成12年度 平成13年度 平成14年度 平成15年度 平成16年度 平成17年度
全体 139,288 138,816 135,283 132,440 130,298 130,819 131,251
増減 536 ▲472 ▲3,533 ▲2,440 ▲2,142 521 432
法人 77.60% 78.00% 78.30% 78.60% 79.10% 79.70% 80.30%
個人 22.40% 22.00% 21.70% 21.40% 20.90% 20.30% 19.70%


２　誤り。平成14年の宅地供給量は全国で6,700ヘクタールであり、前年度に引き続き減少している。

年度 ８年度 ９年度 10年度 11年度 12年度 13年度 14年度 15年度 16年度
全体 10,100 ha 9,400 ha 8,800 ha 8,400 ha 8,600 ha 6,900 ha 6,700 ha 6,600 ha 6,200ha
公的 　2,000 ha 1,900 ha 1,700 ha 1,900 ha 1,800 ha 1,600 ha 1,500 ha 1,400 ha 1,400ha
民間 　8,100 ha 7,500ha 7,100 ha 6,500 ha 6,800 ha 5,300 ha 5,200 ha 5,200 ha 4,800ha


３　誤り。平成18年度地価公示によれば、平成17年の１年間の地価は、全国平均で見ると、下落しており、

商業地についても下落している。ただ、商業地については、三大都市圏は1.0％の上昇となっている。

地価公示→ 平成10年 平成11年 平成12年 平成13年 平成14年 平成15年 平成16年 平成17年 平成18年 平成19年
全用途平均 ▲2.4 ▲4.6 ▲4.9 ▲4.9 ▲5.9 ▲6.4 ▲6.2 ▲5.0 ▲2.8 0.4
住宅地 ▲1.4 ▲3.8 ▲4.1 ▲4.2 ▲5.2 ▲5.8 ▲5.7 ▲4.6 ▲2.7 0.1
商業地 ▲6.1 ▲8.1 ▲8.0 ▲7.5 ▲8.3 ▲8.0 ▲7.4 ▲5.6 ▲2.7 2.3


４　正しい。16年度の新設住宅着工戸数は　1,193,038戸で、前年度比では 1.7％増となり、２年連続の増加となった。

新設住宅着工戸数の年間集計と年度集計の推移　(単位 : 万戸)
　
年→ 平成９年 平成10年 平成11年 平成12年 平成13年 平成14年 平成15年 平成16年 平成17年 平成18年
年間 138.7↓ 119.8↓ 121.5↑ 123.0↑ 117.3↓ 115.1↓ 116.0↑ 118.9↑ 123.6↑ 129.0↑
年度 134.1↓ 118.0↓ 122.6↑ 121↓ 117.3↓ 114.5↓ 117.4↑ 119.3↑ 124.9↑　 128.6↑




【問　49】　木造の建築物に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　木造の外壁のうち、鉄網モルタル塗その他軸組が腐りやすい構造である部分の下地には、

防水紙その他これに類するものを使用しなければならない｡

２　構造耐力上主要な部分に使用する木材の品質は、節、腐れ、繊維の傾斜、

丸身等による耐力上の欠点がないものでなければならない。

３　２階建ての木造建築物の土台は、例外なく、基礎に緊結しなければならない。

４　はり、けたその他の横架材の中央部附近の下側に耐力上支障のある欠込みをする場合は、

その部分を補強しなければならない。


【問　49】　正解　３及び４

１　正しい。木造の外壁のうち、鉄網モルタル塗その他軸組が腐りやすい構造である部分の下地には、

防水紙その他これに類するものを使用しなければならない。


＊建築基準法施行令49条１項

２　正しい。構造耐力上主要な部分に使用する木材の品質は、節、腐れ、繊維の傾斜、

丸身等による耐力上の欠点がないものでなければならない。

＊建築基準法施行令41条

３　誤り。土台は、基礎に緊結しなければならないのが原則である。

しかし、一定の場合は、基礎に緊結する必要はない。

「茶室、あずまやその他これらに類する建築物又は延べ面積が
十平方メートル以内の物置、納屋その他これらに類する建築物」には適用しない。

＊建築基準法施行令42条２項

４　誤り。はり、けたその他の横架材には、その中央部附近の下側に耐力上支障のある欠込みをしてはならない。

その部分を補強すればよいのではない。

＊建築基準法施行令44条

【問　50】　次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　山地とは、傾斜が急で、表土の下に岩盤又はその風化土が現れる地盤である。

２　丘陵・段丘とは、地表面は比較的平坦であり、よく締まった砂礫・硬粘士からなり、地下水位は比較的深い地盤である。

３　扇状地とは、山地から河川により運ばれてきた砂礫等が堆積し、平坦地になった地盤である。

４　自然堤防とは、河川からの砂や小礫の供給が少ない場所に形成され、細かい粘性士や泥炭などが堆積した地盤である。

【問　50】　正解　４

１　正しい。山地とは、平地に対比され、周囲より大きい起伏・傾斜のある高まりで、

表土の下に岩盤又はその風化土が現れる。

２　正しい。丘陵とは、山地と平野の間にあって起伏の比較的少ない高まりであり、

段丘は平坦面と急崖が階段状に連続する地形である。いずれも地表面は比較的平坦であり、

よく締まった砂礫・硬粘土からなり、水はけもよく、地下水位は比較的深い。

３　正しい。扇状地とは、山地から河川により運ばれてきた砂礫等が堆積し、

山地の末端部から平野部への川の出口等に扇状に広がる地形である。

４　誤り。自然堤防とは、低地の河川沿いに、過去の洪水による堆積土砂で形成された微高地である。

問題文は、後背湿地の定義である。













（　あとがきとして　）



故障したエンドレスオーディオテープのように

何度もくりかえして申し上げますと

宅建試験（宅地建物取引主任者資格試験）

に合格するためには

２時間以内に５０問題を解答しておよそ３５点以上を正解せねばなりません。

現実には

一ツ一ツの問題が

４ツの選択肢で成り立っているので

２００個の文（理屈）が

正解枝であるのか

そうでないのか

を

判断できる必要があります。

早いはなしが

宅建試験に関する理屈を

あらかじめ

２００個知っている必要があります。

２００個の理屈

ときくと

一見したところ

多すぎて

手におえない　感じがします。

ところが

そうではありません。

具体例で申しますと

宅建試験問題

の

全体範囲は

おおまかに

（一） 宅建取引に関する権利関係

（二） 宅建業法

（三） 法令上の制限

（四） その他（税金～雑学等）

の

４ツに

一般的に区分けいたします。

平成１８（昨）年

の宅建試験の

各問題に　それぞれの　タイトル（見出し）

をつけますと

１問 契約

２問 代理

３問 契約に付属する条件

４問 所有権

５問 抵当権

６問 請負

７問 連帯保証

８問 債権と債務の同時履行の抗弁権

９問 委任

１０問 賃借権

１１問 不法行為

１２問 相続

１３問 借地権の期間

１４問 借地上の建物を借りている者（賃借人）について

１５問 登記

１６問 マンションの管理集会について

１７問 土地取引をした際の知事への届出について

１８問 都市計画法

１９問 土地開発申請について

２０問 土地開発申請について　その２

２１問 道路について

２２問 日影制限

２３問 宅地造成工事について

２４問 土地区画整理について

２５問 農地について

２６問 住宅ローン減税

２７問 印紙税

２８問 不動産取得税

２９問 地価公示

３０問 宅建業者免許

３１問 専任の宅建主任者

３２問 宅建主任者資格

３３問 宅建主任者による重要事項説明　その１

３４問 宅建業者の営業保証金

３５問 宅建主任者による重要事項説明　その２

３６問 宅建主任者による重要事項説明　その３

３７問 宅建取引時の宅建業者の義務　その１　（契約書面を交付）

３８問 宅建取引時の宅建業者の義務　その２（契約を結ぶ際の決まり等）

３９問 宅建取引時の宅建業者の義務　その３（クーリングオフ）

４０問 宅建取引時の宅建業者の義務　その４（手付金）

４１問 宅建取引時の宅建業者の義務　その５（瑕疵担保責任）

４２問 宅建業者の一般的な普段の義務　その１

４３問 宅建業者の一般的な普段の義務　その２

４４問 宅建業者の一般的な普段の義務　その３

４５問 宅建業者の一般的な普段の義務　その４

４６問 住宅金融公庫（支援機構）について

４７問 景品表示法

４８問 不動産取引の統計

４９問 宅地建物の物理的な雑学　その１

５０問 宅地建物の物理的な雑学　その２

たった２時間で　以上の５０問題を解答せねばなりません。

こういう（常人の限界を問うような）プロテスト

を経るからこそ

日本国内で堂々と（合法的に）宅地建物取引業を行えるのでしょう。

１～５０問までを

一見したところ

あまりに多すぎるために手に負えないと絶望しそうですが

そうではありません。

ここで

３７問目～４１問目に着目して頂けますか。

３７問目～４１問目　（宅建取引時の宅建業者の義務　その１～５）

は

宅建試験を攻略（試験全体範囲をカバー）するための足場となります。

宅建ランド全体を見渡せる宅建展望台といえます。

３７問目～４１問目

は

宅建業法についての問題なので

先刻述べた宅建四分野（民法・宅建業法・法令・その他）のうちの一ツにすぎないし、

宅建業法（１７問題あります）

のうちで

たった５問にしかなりません。

ところが

宅建取引時の宅建業者の義務　その１～５

を

１００％完全理解できる人は

たぶん

宅建業法を１７問全問正解できます。

宅建取引時の宅建業者の義務　その１～５

は

売主～買主間の契約時の詳細な取り決めを

定めてあるので

（売主～買主間の契約時の詳細な取り決めを）

理解できれば

権利関係（民法）１６問題の半分（８問）くらいはカバーできます。

１７　＋　８　で　２５問を正解点数をとれれば

あと１０点を

法令・その他・権利関係の後半部分（２５問題）からとってこられれば

宅建空港滑走路（合格ライン上）へ着陸できます。

あと１０点を

後半２５問題（先刻選別して必勝した宅建業法問題等を除いた後の２５問題）のうちで　１０問だけを正解するだけでよい

と考えると

宅建試験合格が　にわかに現実的な姿を現らわしますでしょう。

試験は要領だよ

などという迷信が世間にありますが

要領というよりも

段取り

といったほうが現実的と思います。

ＴＶのマラソン中継放映のように

ご自分のペース配分（全長４２キロ米のどこで点数を稼ぎ　どこを　軽くやり過ごす等））

を知恵をしぼる必要があります。

玉手箱（ブラックボックス≒今年の宅建試験問題）　を開けるまで（今年の宅建試験当日まで）分かりませんが

敵さんたちの顔ぶれ（今年の５０問題）をパッ　と見た瞬間のインスピレーション（印象）
が

いけメン＆ギャル　と思えればラッキーといえましょう。







（以下の文は　来月号の　あとがき文として　用意しておいた文ですが　この一カ月でなにが起きるかわからないので

サービスとして　今月号に　おまけ　いたします。　ただし　実用の役にはたちませんが　）



「　インターネットが社会で果たす（であろう）役割について述べよ。　（８００字程度で６０分以内に）　」

行政書士（ぎょうせいしょし）

という資格試験が

現在でも

宅建試験の１週間後の日曜に行われていますが

実は

わたし（タガワ）は

１９９６（平成８）年に

行政書士試験を受験した際に

論述力試験

の

試験問題として

「　インターネットが社会で果たす（であろう）役割について述べよ　　」

という

タイトルで作文を書く　というのがありました。

爾来

１１年。

みなさんと　このように（メールマガジン。宅建千人一首）　交信できるのも

インターネットテクノロジー（IT。アイティー）　のなせるわざ　といえましょう。

インターネット

は

日常生活に　深く根を張っているので

わたし（タガワ）などは

もしも

インターネット

が　なくなってしまうと

人生の楽しみと実用の大部分を失ってしまいます。

日常生活物品を料金後払い

で購入した際の

購入代金を　インターネットバンキング（ご自分の銀行口座から料金を支払う）等

もさることながら

高年齢者～障害者～海外派遣勤務者等

で

必ずしも

日本社会

で

他者と交われない人々

でも

インターネットワーキング上で

他者と（限定的ではありますが）

コミニケーション（と呼ぶにはまだまだ語弊がありましょうが）

をとれます。

怒涛（どとう）の嵐のように大量な

日本の

インターネット

は

日本人の年代層によって

肯定派

と

否定派

等等

にわかれるでしょうが

現実上

インターネット

は

今後以降

増大こそすれ

減少することはありません。

好むと　好まざるとに　かかわらず

どなたもが

インターネット社会に　巻き込まれてゆかざるをえません。

であるならば

（好むと　好まざるとに　かかわらず巻き込まれるのであれば）

逆手（さかて）をとって

インターネットテクニック

を

自分たちの　日常生活の有利なように　利用してやろうではありませんか。

会社等で

あなたが　課長（か　年長者等であるので若い人の世話をする立場等）

であれば

ブログ（セキュリティ・秘匿保護がなされている）一ツが

課にあれば

毎日の活動記録～簡単な　予定確認ミーティング等が行えます。

日常生活では

マンション等に居住していれば

マンション集会が年に一度開催されますが

議案

を

ブログ上へ掲示できますし

住人の

出席確認～投票議決等

の

膨大～煩雑な段取り

が

スムーズ

かつ

スマート

に

段取りがつけられます。

文科系の大学などは

教授の棒読みのような授業

を

覇気のない顔つきの学生が

おざなりに坐っている

という

およそ非効率な状況は　よしたほうがよいでしょう。

教授が書いたブログ

を

弟子の学生たちが読んで

質疑応答

をするようにすれば

（やる気のある人間だけがディスカッションに参加するようになるので）

若干（適者生存～弱肉強食のようで）

きびしいかもしれませんが

（教授の棒読みのような授業をやる気のない顔で聞くよりも）

はるかに　血の通った

知能スパーリング（知識の柔道場・ボクシングジム）となるでしょう。

さて

ながながとインターネットについて

屁理屈を申してまいりましたが

（あとがきの結びとして）

言葉で話したり

文字で書く

のは

極論をいえば

他人が書いたものを教えてもらって（盗作して）

書くことも可能であるので

話したり

書いたりするだけでは

あまり価値はありません。

他人

が

自分（あなた　もしくは　わたし）

の

ブログ

を読んで

興味をもって下さる

理解して下さる

コメントを書いて下さる

には

説得力が必要です。

おもしろき

こともなき世を

おもしろく

書く

必要があります。

日々是好日

ならぬ

日々是鍛錬　に励みましょう。












2007-06-25 10:45  nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(0) 

宅建千人一首第７号 （法令制限の巻き）

宅建千人一首第７号
ホストの
タガワです。






宅建千人一首は月刊雑誌

として

１カ月に１号をお出ししております。

１カ月

というのは

バカにできない日数だと思います（なにを今更と思われるでしょうが）



日本の人間社会（学校～会社～マスコミ出版関係etc）

では

月に１度

販売会議

や

たな卸し

や

定期テスト

や

ＴＶ番組等の視聴率等をふりかえって

改編の方向へむかいます。

日本のビジネス業界（どんな業界であろうとも）

は

もしも

１カ月をなにもしない（遊んでしまう等）で

過ぎてしまうと

ビジネス業界から姿を消してゆくことになるでしょう。

ビジネス業界で

生き残ってゆく会社

は

常に１カ月を振り返ることによって

現状を

修正（上方修正・下方修正）～新機軸導入～方向転回（営業計画の改廃）等を

判断～決断しているのです。

たとえ話でいいますと

社長

は

ジャンボ旅客機の機長

といえます。

従業員たちが５００人乗り組んでいます。

関西空港を離陸した瞬間から

常に

墜落（≒倒産）の危険性がつきまといます。

関西空港～米国サンフランシスコ空港まで１２時間（≒１２カ月）かかるとします。

もしも

１時間（≒１カ月）を居眠りしてしまう機長であるとすると

ジャンボ機は太平洋上へ墜落（≒経営破たん）してしまいます。

これを（日本～米国への空の旅もしくはビジネス会社の１２カ月等を）

われわれの

宅建試験の学習計画へたとえますと

やはり

１カ月

を遊んでしまうと致命的（ちめいてき　≒　不合格）といえます。

宅建学習中は

数週間も外国旅行などへ出発してはなりません。

カゼもひいてはいけないでしょう。

カゼをひいて１週間も寝込んでしまうと

カゼをひく前日の好調だった状態（学習能力が好調だった状態）へもどるのには３週間もかかってしまいます。

要するに

１カ月を損してしまいます。

社長（　≒　宅建受験者）

の最大の（もしくは最低限の）資格要件は

健康であること。

そして

着陸空港へのまっすぐな一本の空の道が常に機長（　≒　宅建受験者）の頭の中に描かれていることでしょう。








本日の宅建千人一首（第七号）では

法令上の制限についての

宅建試験・出題範囲

を

平成１８年度の

宅建試験問題を引用して

理解～記憶してゆきます。

では早速
（平１８）１７問目から引用しますと

問17】　国士利用計画法第２３条の届出

（以下この問において 「事後届出」 という。） に関する次の記述のうち、

正しいものはどれか。

１　土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該契約による権利取得者は、

　その契約に係る土地の登記を完了した日から起算して

　２週間以内に、事後届出を行わなければなりません。

２　注視区域又は監視区域に所在する土地について、土地売買等の

　契約を締結しようとする場合には、国土利用計画法第２７条の４又は同法２７の７の

　事前届出が必要であるが、当該契約が一定の要件を満たすときは

　事後届出も必要です。

３　都道府県知事は、事後届出があった場合において、その

　届出書に記載された土地に関する権利の移転等の対価の額が土地に関する権利の相当な価額に照らし

　著しく適正を欠くときは、当該対価の額について必要な変更をすべきことを勧告することができます。

４　事後届出が必要な土地売買等の契約を締結したにもかかわらず、所定の期間内にこの届出をしなかった者は、

　６月以下の懲役又は１００万円以下の罰金に処せられます。

（解答）

【問　17】　の解答は正解　４

１　誤り。土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち権利取得者は、

　その契約を締結した日から起算して２週間以内に、一定の事項を都道府県知事に届け出なければならないのです。

　登記の日から２週間の起算をするわけではないのです。

　＊国土利用計画法23条１項

２　誤り。注視区域又は監視区域に所在する土地について、事前届出をすれば、事後届出をする必要はないのです。

　＊国土利用計画法23条１項

３　誤り。都道府県知事は、事後届出があった場合において、

　その届出に係る土地の利用目的について必要な変更をすべきことを

　勧告することができるが、対価の額について勧告をすることはできないのです。

　＊国土利用計画法24条１項

４　正しい。事後届出が必要な場合に、事後届出をしなかった者は、

　６月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられるのです。

　＊国土利用計画法47条１号

（解説）
民間人の間で
土地を売り買いすることは
売主～買主との間で自由に取引できるので
第三者・無関係者からなにも介入されることはないハズです。
ところが------------------
日本国が定めた
国土利用計画法（こくどりようけいかくほう）
によって
国民側へ一方的に言い渡されます。

売主～買主との間
で
以下の３パターンの土地面積の土地について

売買契約が成立した日から
２週間以内に

・市街化区域内では………………………………… 2,000平方米以上の一団の土地

・市街化調整区域内または非未線引区域内では… 5,000平方米以上の一団の土地

・都市計画区域外（準都市計画区域を含む）では…10,000平方米以上の一団の土地

３ツのパターンの平方米をこえる（以上）場合に

土地の売主と買主は知事へ届け出ねばなりません。

(問題１７　で不正解　となる点を述べますと）

（一） 登記日ではなく　契約日から２週間

（二） 事後に届ければOKであるのに　余裕をもって事前に届け出たのであるから当然OK

（三） 知事は　届けを受理したり確認したりというような

事実を公（おおやけ）に固めるといった形式的な行為だけをします。

売買金額をコントロールなどはできる能力も権限もありません。

そして正解となるのが

（四） 届出義務違反は　違法行為となります。



【問　18】　都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、

　一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、

　開発し、及び保全するための計画であり、用途地域が定められている

　土地の区域においてのみ定められる。

２　都市計画事業の認可の告示があった後においては、

　当該都市計画事業を施行する士地内において、当該事業の施行の障害となる

　おそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は、

　都道府県知事及び当該事業の施行者の許可を受けなければならない。

３　都市計画事業については、土地収用法の規定による事業の認定及び

　当該認定の告示をもって、都市計画法の規定による事業の認可又は

　承認及び当該認可又は承認の告示とみなすことができる。

４　特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性に

　ふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため

　当該用途地域の指定を補完して定める地区である。






【問　18】　の解答は正解　４

１　誤り。地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、

　一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、

　開発し、及び保全するための計画とし、用途地域が定められている土地の区域だけでなく、

　一定の要件を満たす用途地域が定められて　いない　土地の区域についても定めることができます。

（解説図をごらん頂くと明白です）

　＊都市計画法12条の５第１項

２　誤り。都市計画事業の告示があった後においては、当該事業地内において、

　都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更等を行なおうとする者は、

　都道府県知事の許可を受けなければならない。施行者の許可を受ける必要はないのです。

　＊都市計画法65条１項

３　誤り。都市計画事業については、土地収用法の規定による事業の認定は行なわず、

　都市計画事業の認可又は承認をもってこれに代えるものとし、

　都市計画事業の告示をもって土地収用法の規定による事業の認定の告示とみなすのです。

　＊都市計画法70条１項

４　正しい。特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の

　特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため

　当該用途地域の指定を補完して定める地区です。 （解説図をごらん頂くと明白です）

　＊都市計画法９条13項


（解説図）

土地利用 区域区分 市街化区域
市街化調整区域
地域地区 用途地域 建ぺい率／容積率
第一種低層住居専用地域
用途地域
によって
建ぺい率・
容積率は
決まって
います。
第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域 60／200
第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域 60／200
第二種住居地域 60／200
準住居地域 60／200
近隣商業地域 80／200
商業地域 80／400
準工業地域 60／200
工業地域 60／200
工業専用地域 60／200
特別用途地区
特定用途制限地域
特例容積率適用地区
高層住居誘導地区
高度地区または高度利用地区
特定街区
都市再生特別地区
防火地域　（商業地域のみ）
準防火地域（一部の近隣商業地域のみ）
特定防災街区整備地区
景観地区
風致地区
駐車場整備地区
臨港地区
歴史的風土特別保存地区
特別緑地保全地区または緑化地域
流通業務地区
生産緑地地区
伝統的建造物群保存地区
航空機騒音障害防止地区
航空機騒音障害防止特別地区
特定用途制限地域　
促進区域 市街地再開発促進区域
土地区画整理促進区域（八潮南部中央、東、西地区のみ）
住宅街区整備促進区域
拠点業務市街地整備土地区画整理促進区域
遊休土地転換利用促進地区 遊休土地転換利用促進地区
被災市街地復興推進地域 被災市街地復興推進地域
地区計画等 地区計画
防災街区整備地区計画
沿道地区計画
集落地区計画
再開発等促進区
都市施設 都市施設 道路、都市高速鉄道、
駐車場、自動車ターミナルその他の交通施設
公園、
緑地、広場、墓園その他の公共空地
水道、電気供給施設、ガス供給施設、
下水道、汚物処理場、ごみ焼却場
その他の供給施設
　　　　　または処理施設
河川
運河その他の水路
学校、図書館、研究施設その他の教育文化施設
市場、と畜場または火葬場
一団地の住宅施設
一団地の官公庁施設
流通業務団地
電気通信事業の用に供する施設
防火または防水の施設
市街地開発事業 市街地
開発事業 土地区画整理事業
新住宅市街地開発事業
工業団地造成事業
市街地再開発事業
新都市基盤整備事業
住宅街区整備事業
防災街区整備事業
市街地　 新住宅市街地開発事業の予定区域
工業団地造成事業の予定区域
新都市基盤整備事業の予定区域
区域の面積が二十ヘクタール以上の　
一団地の住宅施設の予定区域
一団地の官公庁施設の予定区域
流通業務団地の予定区域























【問　19】　次に掲げる開発行為のうち、

都市計画法による開発許可を受けなければならないものはどれか。

なお、開発行為の規模は、すべて1,000㎡であるものとする。

１　市街化区域内において、農業を営む者の居住の用に供する

　建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為

２　市街化調整区域内において、図書館法に規定する図書館の

　建築の用に供する目的で行う開発行為

３　準都市計画区域内において、

　専修学校の建築の用に供する目的で行う開発行為

４　都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、

　店舗の建築の用に供する目的で行う開発行為









【問　19】の解答は　正解　１

１　開発許可を受けなければならない。

　農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築目的の開発行為は、

　市街化調整区域内においては、開発許可は不要であるが、市街化区域内において

　開発許可を不要とする特例はなく、1,000㎡以上であれば、開発許可が必要となるのです。

　＊都市計画法29条１項２号

２　開発許可を受ける必要はない。

　政令で定める公益上必要な建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為については

　開発許可は不要となる。本肢の図書館法に規定する図書館は、

　公益上必要な建築物に該当し、開発許可は不要です。

　＊都市計画法29条１項３号、同法施行令21条17号

３　開発許可を受ける必要はないのです。

　「学校」は、公益上必要な建築物に該当するが、大学、専修学校及び各種学校は、

　この開発許可が不要な「学校」からは除外されており、準都市計画区域内においては、

　3,000㎡以上であれば、開発許可が必要となるのです。

　しかし、本肢は1,000㎡であるから、開発許可を受ける必要はないのです。

　＊都市計画法施行令19条１項

４　開発許可を受ける必要はない。

　都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、

　１ヘクタール以上の開発行為をしようとする者は、開発許可を受けなければならないが、

　本肢の規模は1,000㎡であるから、開発許可を受ける必要はないのです。

　＊都市計画法施行令22条の２

（解説図）

開発許可が必要か不要か 　 　
市街化区域（都市計画区域内） 1000平方米未満は不要 1000平方米以上は必要
準都市計画区域及び未線引き（用途等の指定がない）都市計画区域 3000平方米未満は不要 3000平方米以上は必要
都市計画区域外 10000平方米未満は不要 10000平方米以上は必要





【問　20】　都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　開発行為に関する設計に係る設計図書は、

　開発許可を受けようとする者が作成したものでなければならない。

２　開発許可を受けようとする者が都道府県知事に提出する申請書には、

　開発区域内において予定される建築物の用途を記載しなければならない。

３　開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事を廃止したときは、

　その旨を都道府県知事に報告し、その同意を得なければならない。

４　開発許可を受けた開発区域内の土地においては、

　開発行為に関する工事完了の公告があるまでの間であっても、

　都道府県知事の承認を受けて、工事用の仮設建築物を建築することができる。


【問　20】の解答は　正解　２

１　誤り。一定の規模以上の開発行為に関する設計図書は、

　国土交通省令で定める資格を有する者の作成したものでなければならない

　という規定はあるが、開発許可を受けようとする者が作成しなければならないという規定はありません。

　通常は一級建築士が設計図書を作成します。

　＊都市計画法31条

２　正しい。開発許可の申請書には、

　開発区域内において予定される建築物又は特定工作物の用途を記載しなければならないのです。

　＊都市計画法30条１項２号

３　誤り。開発許可を受けた者は、

　開発行為に関する工事を廃止したときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出る必要がありますが

　都道府県知事の同意まで得る必要はありません。

　＊都市計画法38条

４　誤り。開発許可を受けた開発区域内の土地においては、

　工事完了の公告があるまでの間は、原則として建築物を建築し、

　又は特定工作物を建設してはいけません。ただし、開発行為に関する工事用の

　仮設建築物を建築することはできます。このときには、都道府県知事の承認は不要です。

　＊都市計画法37条１号


【問　20】を図解しますと（非常に簡単で恐縮です）

土地開発者は
　
開発申請書を
　
知事へ出す



【問　21】　建築基準法（以下この問において「法」という｡）

に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　法第３章の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる

　幅員４ｍ未満の道路法による道路は、特定行政庁の指定がなくとも法上の道路とみなされる。

２　法第42条第２項の規定により道路の境界線とみなされる線と道との間の部分の

　敷地が私有地である場合は、敷地面積に算入される。

３　法第42条第２項の規定により道路とみなされた道は、実際は幅員が４ｍ未満であるが、

　建築物が当該道路に接道している場合には、法第52条第２項の規定による

　前面道路の幅員による容積率の制限を受ける。

４　敷地が法第42条に規定する道路に２ｍ以上接道していなくても、

　特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて

　利害関係者の同意を得て許可した場合には、建築物を建築してもよい。




【問　21】　の解答は正解　３

１　誤り。道路法による道路は、幅員が４ｍ以上あれば、建築基準法上の道路となるが、

　幅員が４ｍ未満の場合は、道路とみなされるには、特定行政庁の指定が必要です。

　＊建築基準法42条２項

２　誤り。42条２項の規定により道路とみなされた道は、

　その中心線からの水平距離２ｍの線をその道路の境界線とみなします。

　したがって、道路の境界線とみなされる線と道との間の部分は、敷地面積に算入されないのです。

　＊建築基準法42条２項

３　正しい。前面道路の幅員が12ｍ未満である建築物の容積率は、

　前面道路の幅員により容積率の制限を受けるので、幅員が４ｍ未満の場合には

　前面道路の幅員による容積率の制限を受けます。

　＊建築基準法52条２項

４　誤り。建築物の敷地は、道路に２ｍ以上接しなければならないのです。

　ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で

　定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障が

　ないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでないのです。

　利害関係者の同意を得て許可した場合ではないのです。

　＊建築基準法43条１項

（解説図）



◆２項道路

　都市計画区域または準都市計画区域に編入され，建築基準法の集団規定 (同法第３章) の規定が適用されるに至った際に，現に建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道であっても，特定行政庁によって指定されれば，建築基準法上の道路とみなされます(建築基準法42条２項)。

　特定行政庁の指定がなければ，建築基準法上の道路とはみなされないので，誤りです。

既存道路 　都市計画区域や準都市計画区域に指定された際に，幅員が４ｍ以上で
あった道路。
　⇒特定行政庁の指定がなくても建築基準法の「道路」になる。

２項道路 　都市計画区域や準都市計画区域に指定された際に，幅員が４ｍ未満で
特定行政庁の指定があったもの。
　⇒特定行政庁の指定がないと建築基準法の「道路」にはならない。





















【問　22】　建築基準法（以下この問において「法」という｡）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　第二種中高層住居専用地域内における建築物については、

　法第56条第１項第３号の規定による北側斜線制限は適用されない。

２　第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域内における建築物については、

　法第56条第１項第２号の規定による隣地斜線制限が適用される。

３　隣地境界線上で確保される採光、通風等と同程度以上の採光、通風等が

　当該位置において確保されるものとして一定の基準に適合する建築物については、

　法第56条第１項第２号の規定による隣地斜線制限は適用されない。

４　法第56条の２第１項の規定による日影規制の対象区域は地方公共団体が

　条例で指定することとされているが、商業地域、工業地域及び工業専用地域においては、

　日影規制の対象区域として指定することができない。







【問　22】　の解答は正解　４

１　誤り。

北側斜線制限は、第一種・第二種低層住居専用地域及び

第一種・第二種中高層住居専用地域において適用されるのです。

＊建築基準法56条１項３号

２　誤り。

第一種・第二種低層住居専用地域においては、絶対的な高さの制限があるので、

隣地斜線制限が適用されることはないのです。

＊建築基準法56条１項２号

３　誤り。

隣地斜線制限が適用された場合に、隣地境界線からの水平距離から

16ｍ又は12.4ｍだけ外側の線上の位置において確保される採光、

通風等と同程度以上の採光、通風等が当該位置において確保されるものとして

政令で定める基準に適合する建築物については、隣地斜線制限は適用されないのです。

隣地境界線上で確保される採光等を基準にするわけではないのです。

＊建築基準法56条７項

４　正しい。

日影規制は、住居系の用途地域、近隣商業地域及び準工業地域内の地域で、

条例で指定された地域において適用されるのです。

したがって、商業地域、工業地域及び工業専用地域において、

条例で日影規制の対象区域を指定することはできないのです。

＊建築基準法56条の２第１項

（解説図↓。恐縮ですが覚えて頂くしかありません）

建築基準法上の地域区分↓ 隣地斜線制限の有無 北川斜線制限の有無 日影制限の有無
1 第一種低層住居専用地域 　　　　　　　Ｘ 　　　　　　　O 　　　　　　　O
2 第二種低層住居専用地域　　 　　　　　　　Ｘ 　　　　　　　O 　　　　　　　O
3 第一種中高層住居専用地域 　　　　　　　O 　　　　　　　O 　　　　　　　O
4 第二種中高層住居専用地域 　　　　　　　O 　　　　　　　O 　　　　　　　O
5 第一種住居地域 　　　　　　　O 　　　　　　　Ｘ 　　　　　　　O
6 第二種住居地域 　　　　　　　O 　　　　　　　Ｘ 　　　　　　　O
7 準住居地域 　　　　　　　O 　　　　　　　Ｘ 　　　　　　　O
8 近隣商業地域 　　　　　　　O 　　　　　　　Ｘ 　　　　　　　O
9 商業地域 　　　　　　　O 　　　　　　　Ｘ 　　　　　　　Ｘ
10 準工業地域 　　　　　　　O 　　　　　　　Ｘ 　　　　　　　O
11 工業地域 　　　　　　　O 　　　　　　　Ｘ 　　　　　　　Ｘ
12 工業専用地域 　　　　　　　O 　　　　　　　Ｘ 　　　　　　　Ｘ









【問　23】　宅地造成等規制法（以下この問において「法」という｡）

に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　宅地造成工事規制区域内の宅地において、

　擁壁に関する工事を行おうとする者は、法第８条第１項の工事の許可を

　受けなければならない場合を除き、工事に着手する日までに、

　その旨を都道府県知事に届け出なければならない。

２　宅地造成工事規制区域内において行われる法第８条第１項の工事が完了した場合、

　造成主は、都道府県知事の検査を受けなければならない。

３　都道府県知事は、法第８条第１項の工事の許可の申請があった場合においては、

　遅滞なく、文書をもって許可又は不許可の処分を申請者に通知しなければならない。

４　都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、

　宅地造成に伴う災害の防止のため必要があると認める場合においては、

　
宅地の所有者に対し、擁壁の設置等の措置をとることを勧告することができる。




【問　23】　の解答は正解　１

１　誤り。

高さが２メートルをこえる擁壁又は雨水その他の地表水を排除するための

排水施設の全部又は一部の除却の工事を行なおうとする者は、その工事に着手する日の

14日前までに、その旨を都道府県知事に届け出なければならないのです。

工事に着手する日までに届出をすればよいのではないのです。

＊宅地造成等規制法14条２項

２　正しい。

造成主は、第８条第１項の工事を完了した場合においては、

その工事が宅地造成に関する工事の技術的基準等に適合しているかどうかについて、

都道府県知事の検査を受けなければならないのです。

＊宅地造成等規制法12条

３　正しい。

都道府県知事は、第８条第１項の許可の申請があった場合においては、遅滞なく、

許可又は不許可の処分をしなければならない。そして、この処分をするには、

文書をもって当該申請者に通知しなければならないのです。

＊宅地造成等規制法10条

４　正しい。

都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地で、宅地造成に伴う災害の防止のため

必要があると認める場合において、当該宅地の所有者、管理者又は占有者に対して、

相当の猶予期限をつけて、擁壁若しくは排水施設の設置若しくは改造又は地形の改良のための

工事を行なうことを命ずることができるのです。

＊宅地造成等規制法16条１項

（略図を示しますと）

宅地造成者は
　
宅地造成許可申請を
　
知事へ求める
が
擁壁（ようへき）に関しては届け出るだけでよい
　
知事は
許可か不許可を通知する
際に
災害防止措置を命じることがある












【問　24】　土地区画整理法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　組合施行の土地区画整理事業において、

　施行地区内の宅地について所有権を有する組合員から当該所有権の一部のみを承継した者は、

　当該組合の組合員とはならない。

２　組合施行の土地区画整理事業において、

　換地処分前に、施行地区内の宅地について所有権を有する組合員から当該所有権を譲り受けた者は、

　当該組合の総会において賦課金徴収の議決があったときは、賦課金の納付義務を負う。

３　換地処分は、換地計画に係る区域の全部について

　土地区画整理事業の工事がすべて完了した後でなければすることができない。

４　組合施行の土地区画整理事業において、

　定款に特別の定めがある場合には、換地計画において、保留地の取得を希望する

　宅地建物取引業者に当該保留地に係る所有権が帰属するよう定めることができる。







【問　24】　の解答は正解　２

１　誤り。

組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者は、

すべてその組合の組合員とするのです（土地区画整理法25条１項）。

そして、施行地区内の宅地について組合員の有する所有権の全部又は一部を承継した者は、

その組合員がその所有権の全部又は一部について組合に対して有する権利義務は、

その承継した者に移転するので、施行地区内の宅地について所有権を有する組合から

当該所有権の一部のみを承継した者であっても、当該の組合の組合員となるのです。

＊土地区画整理法26条１項

２　正しい。

組合は、その事業に要する経費に充てるため、

賦課金として参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができる（土地区画整理法40条１項）。

そして、施行地区内の宅地について組合員の有する所有権を承継した者は、

その組合員が組合に対して有する権利義務は、その承継した者に移転するので、換地処分前に、

施行地区内の宅地について所有権を有する組合から当該所有権を譲り受けた者も、賦課金の納付義務を負うのです。

＊土地区画整理法26条１項

３　誤り。

換地処分は、換地計画に係る区域の全部について土地区画整理事業の工事が完了した後において、

遅滞なく、しなければならないのです。

ただし、規準、規約、定款又は施行規程に別段の定めがある場合においては、

換地計画に係る区域の全部について工事が完了する以前においても換地処分をすることができるのです。

したがって、本肢は「すべて」という部分が「誤り」です。

＊土地区画整理法103条２項

４　誤り。

換地計画において定められた保留地は、換地処分の公告があった日の翌日において、施行者が取得するのです。

したがって、換地計画において、保留地の取得を希望する宅地建物取引業者に所有権が帰属するように

定めることはできないのです。

＊土地区画整理法104条11項


（略図を示しますと）

土地区画整理事業施工者（とちくかくせいりじぎょうせこうしゃ≒所有者）
　
土地区画整理事業を終了すると
　
知事は換地処分（かんちしょぶん）を行う
　
その結果
　
旧土地→新土地へ所有者の所有権が移る





【問　25】　農地法（以下この問において「法」という｡）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　山林を開墾し現に水田として耕作している土地であっても、

　土地登記簿上の地目が山林である限り、法の適用を受ける農地には当たらない。

２　農業者が、住宅を建設するために法第４条第１項の許可を受けた農地をその後

　住宅建設の工事着工前に宅地として売却する場合、改めて法第５条第１項の許可を受ける必要はない。

３　耕作目的で農地の売買契約を締結し、代金の支払をした場合でも、

　法第３条第１項の許可を受けていなければその所有権の移転の効力は生じない。

４　農業者が、自ら農業用倉庫として利用する目的で自己の所有する農地を転用する場合には、

　転用する農地の面積の規模にかかわらず、法第４条第１項の許可を受ける必要がある。









【問　25】　の解答は正解　３

１　誤り。

農地法で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、登記簿上の地目が山林であっても

、耕作の目的に供されていれば「農地」にあたります。

＊農地法２条１項

２　誤り。

農地を農地以外のものにするために売却する場合には、農地法５条１項の許可を受けなければならない。

たとえ、一旦農地法４条１項の許可を受けた土地であっても、農地を他人に転用目的で売却する場合には、

５条１項の許可が必要です。

＊農地法５条１項

３　正しい。

農地法３条１項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じないのです。

したがって、農地の売買契約について許可を受けていない以上所有権移転の効力も生じないのです。

＊農地法３条４項

４　誤り。

耕作の事業を行なう者が、その農地（２アール未満のものに限ります。）をその者の農作物の育成

若しくは養畜の事業のための農業用施設に供する場合には、農地法４条１項の許可は不要です。

したがって、転用する「面積の規模にかかわらず」という部分が誤りです。

＊農地法施行規則５条１号

（略図を示しますと）



農地法 知事の許可が必要か不要か ↓
３条 農地として他人へ売る 必要
４条 農地→農地以外へ 必要(但2ｱｰﾙ未満は許可不要）
５条 農地→農地以外宅地等へ変える目的で売る 必要










（本日のつけたし　として　宅建千人一首第７号で申し上げた宅建用語をあげておきます。）

（問１７） 土地取引した場合は届け出ること（国土利用計画法）

（問１８） 都市計画法上の地域と地区

（問１９～２０） 都市計画法上の開発許可

（問２１） 建築基準法上の道路

（問２２） 建築基準法上の日影制限

（問２３） 宅地造成規正法上の届出

（問２４） 土地区画規制法上の換地処分

（問２５） 農地法上の許可




（閑話休題　～　あとがき　として）




　とうとう６月も過ぎて

なんと

今年も

後半戦へ突入です。

（実は来月号のコラムとして予定しておいた文ですが

１カ月フライングして今月号へサービスいたします）



　宅建（たっけん。宅地建物取引主任者資格）試験等の

いわゆる

資格試験は

だいたい

１０月頃に実施されます。（１０月実施理由は不明。役所側の都合でしょう）

　偶然でしょうが

日本のプロ野球の優勝ティームも１０月にケリがつきます。

宅建試験受験者をプロ野球ティームへたとえますと

今までゆっくり・のんびりペースで来られたかたは今日以降相当ハッパをかける必要があるでしょう。

　一方

本年の年明け頃からハイペースで学習を進めて来られたかたは

はやばやと

マジックナンバー点灯（優勝日までのカウントダウン）といったところでしょうか。

　過去の記録をひもときますと

昭和４０年に

南海ホークス（現ソフトバンクホークス）

が

７月６日にＭ６２がつく　というのがあり、これが歴代最速です。

　近年では

２００３（平成１５）年に

阪神タイガース

が

７月８日にＭ４９がつく　というのがあり、これが歴代第２位です。

　ついでにいいますと

１９９５（平成７）年に

オリックスブルーウエーブ

が

７月２２日にＭ４２がつく　というのがあり、これが歴代第３位です。

　これらの３ティーム（南海・阪神・オリックス）は

結局

リーグ優勝を手にしたのですが

これらの３ティーム（南海・阪神・オリックス）

の

優勝当時の様子をみますと

共通点があります。

ティームを牽引（けんいん。勝利へみちびく）する中心選手がおります。

南海＝野村勝也（のむら　かつや）

阪神＝金本知憲（かねもと　ともあき）

オリックス＝イチロー

この三人（野村・金本・イチロー）

が

打撃機械のように

安打（あんだ。ヒット　もしくは　ホームラン）を打ちまくり

年度の本塁打王か首位打者～打点王等のタイトルを手にしています。

全員野球（ぜんいんやきゅう）

という言葉があるように

野球はナイン（９人）でプレイするものでしょうが

ドラマ～芝居　に

主役

といった役どころがあるみたいに

プロ野球ティームにも

主役（ヒーローインタヴューを受けるプレイヤー）

が登場するのでしょう。

　ところが

勝負事は

最後の最後に逆転してしまいます。

なんと

３ティーム（南海・阪神・オリックス）

は

それぞれの年度（１９６５・２００３・１９９５）に

リーグ優勝はしたものの

日本シリーズでは

相手リーグから勝ち上がってきた敵に

日本一を奪われているという奇妙な偶然があります。

阪神タイガースにいたっては　まさかの４連敗（ストレート負け）を喫するという体（てい）たらくです。

（早々なマジック点灯に気を許した・油断したわけでもないでしょうが）

　スポーツの話で終始して恐縮ですが

野球・ラグビー・サッカー～ボクシング等の対戦型の格闘技では

相手よりもポイント（点）数を多くとった側が勝ちます。

点をとる（攻撃）

がなによりも優先するのは申すまでもないのですが

相手側に

点をとられない

ことも攻撃と同等以上に重要です。

もしも

無失点を守ったのであれば　勝てないまでも負けない（引き分け）へ持ち込むことによって

次のチャンスまで粘ばれるのですから。

　さて

　宅建試験を受験なさるかたへ話しをひきもどしますと

　今日の時点で

宅建試験の

全体範囲をカバー（理解して記憶できている）のであれば

宅建優勝マジックが点灯しているといえます。

１０月の日本選手権（宅建試験の当日）で敵に逆転満塁サヨナラホームラン　をくらわないように慎重に進んで下さい。

　一方

　今日の時点で

借金生活（勝率が５割を割り込んでいる状況）であれば

　今日から

　思いきった生活改善が必要です。

ＴＶは押入れへしまいこみます。

酒（アルコール飲料水）は排水口へドボドボと捨てて下さい。

毎日オニギリを左手へ持って　右手で宅建本を持って下さい。

　できますか。

　わたし（タガワ）　は中古マンションに住んでいるのですが

ベランダの一隅にクモ（スパイダー）が糸で網を張っているのを目にします。

ホウキか掃除機で（クモノス）を壊して（ベランダを）きれいにするのは簡単ですが

（私の心に抵抗があるために）　クモノス　を壊すことができません。

クモノス　は

彼ら（クモ・スパイダーさん）のお店（≒生活の手段。蚊等のムシを捕獲して食べる）だからです。

　ご自分たちの（クモノス　を）張って下さい。

　私も張ります。


























2007-05-30 13:23  nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(0) 

宅建千人一首第６号

宅建千人一首第６号
の
タガワです。

月に１回お送りしてます

宅建千人一首

６号目を迎えております。

半年の節目を迎えております。

半年

あれば

季節は

真冬

から

初夏へ

ご自分たちの

満年齢

も

１ツ増えます。

早い話が

結果（物事の）がだいたい分かります。

宅建試験は

年に一度（１０月の第３日曜）

１９万人くらいが受験して

３万人くらいが合格します。

逆にいうと

１６万人もの

宅建受験者が

足踏み（不合格）をくらってしまいます。

合格率１０数％という

非常に低確率な試験であるといえます。

何カ月も

エネルギー（時間・金銭・体力・精神力～趣味等の人生上の好きなことをガマンする等）

をつぎこんだのに

負のサイの目が出たりします。

それだけに（困難なだけに）

合格した時の喜び

は

とてつもなく大きい

メチャクチャうれしく

自分の合格者受験番号が張り出されてある（１０数年前はまだインターネットがありませんでしたので）

県の宅建センターのカベにおでこをブツけて喜んだのが

昨日のことのように思い出せます。





本日は

昨年（平１８）の宅建試験の権利関係（問１～問１６）

を一問一問理解と記憶をしてゆきます。

【問１】　次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　契約締結交渉中の一方の当事者が契約交渉を打ち切ったとしても

契約締結に至っていない契約準備段階である以上、

損害賠償責任が発生することはない。

２　民法第１条第２項が規定する信義誠実の原則は、契約解釈の際の基準であり、

信義誠実の原則に反しても、権利の行使や義務の履行そのものは

制約を受けない。

３　時効は、一定時間の経過という客観的事実によって発生するので、消滅時効の援用が権利の

濫用となることはない。

４　所有権に基づく妨害排除請求が

権利の濫用となる場合には、

妨害排除請求が認められることはない。

（問１）

を

「　契約関係の原則　」

と宅建用語をつけて理解～記憶します。

（０）問題文　～　（一）　（二）　（三）　～　（四）　選択肢文

を解説＆解答しますと

１０月第３日曜の午後１３時に

宅建試験が開始して

最初に
（問１）
を

目にすると

若干　目がくらむかもしれません。

なぜかというと

肢１～肢４　までの

それぞれの　文末だけをみると

責任が発生することはない

制約を受けない

濫用となることはない

請求が認められることはない

といったような

言い切り　になっているので

正　か　否　かのでちらであるのかが　迷ってしまうからです。

そこで

（正解）から述べると

理解しやすいと思います。

（正解肢）は　四です。

権利の濫用
は
例外なく絶対に認められない

という
のが
　明解な理由です。

念のために
　（一）　（二）　（三）
をサラット　確認しておきますと

　（一）　
損害賠償責任が発生すること

は
契約締結交渉中でも（過失があったりすれば）あり得ます

ので誤り。
（二）　

信義誠実の原則に反する状況になった時点で

例外なく絶対に

権利があっても主張できません

ので誤り。

　（三）
権利の濫用
は

どんな場合でも　ありえない　　

とは言い切れません

ので誤り。

（問１）
を

繰り返しますと

信義誠実の原則は　絶対に違反できない

権利の濫用　は　どんな場合でも起こりうる

損害賠償責任　は　どんな場合でも起こりうる

を
覚えておけば　

問題文にだまされることはありません。

宅建試験の同順位者数１０００人が横にならぶ　１点をムダにはできません。

【問２】　ＡはＢの代理人として、Ｂ所有の甲土地をＣに売り渡す売買契約をＣと締結した。

しかし、Ａは甲土地を売り渡す代理権は有していなかった。

この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、

誤っているものはどれか。

１　ＢがＣに対し、Ａは甲土地の売却に関する代理人であると表示していた場合、

Ａに甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことを

過失により知らなかったときは、ＢＣ間の本件売買契約は有効となる。

２　ＢがＡに対し、甲土地に抵当権を設定する代理権を与えているが、

Ａの売買契約締結行為は権限外の行為となる場合、

甲土地を売り渡す具体的な代理権がＡにあると

Ｃが信ずべき正当な理由があるときは、ＢＣ間の本件売買契約は有効となる。

３　Ｂが本件売買契約を追認しない間は、Ｃはこの契約を取り消すことができる。

ただし、Ｃが契約の時において、Ａに甲土地を売り渡す具体的な代理権がないことを知っていた場合は取り消せない。

４　Ｂが本件売買契約を追認しない場合、Ａは、Ｃの選択に従い、Ｃに対して契約履行又は損害賠償の責任を負う。

ただし、Ｃが契約の時において、Ａに甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことを

知っていた場合は責任を問われない。










（問２）

を

「　代理　」

と命名します。

登場人物は３人（A～Ｂ～Ｃ）

イラストにあるような簡単な図を　事例問題で５０～１００枚も描くと

（将棋指しが将棋碁盤を頭の中に暗記しているように）

頭の中で図が描けるようになれます。

誤っているもの

を選ぶ問いかけに対して

正解肢から述べますと

　（一）　

過失により知らなかったときは

契約は

有効になることは　ありません。

（過失があれば　絶対に無効）

を
覚えておけば　問題文にだまされません。

念のために

肢（二）　肢（三）　肢（四）
をサラット　確認しておきますと

（二）
信ずべき正当な理由があるときは、ＢＣ間の本件売買契約は有効となります。

（三）
代理権がないことを知っていた場合は取り消せません。

　（四）
代理権がないことを知っていた場合は責任を問われません。


【問３】　Ａは、Ｂとの間で、Ａ所有の山林の売却について買主のあっせんを依頼し、

その売買契約が締結され履行に至ったとき、売買代金の２％の報酬を支払う旨の

停止条件付きの報酬契約を締結した。

この契約において他に特段の合意はない。

この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、

誤っているものはどれか。

１　あっせん期間が長期間に及んだことを理由として、Ｂが報酬の一部

前払を要求してきても、Ａには報酬を支払う義務はない。

２　Ｂがあっせんした買主Ｃとの間でＡが当該山林の売買契約を締結しても、

売買代金が支払われる前にＡが第三者Ｄとの間で当該山林の売買契約を締結して履行してしまえば、Ｂの

報酬請求権は効力を生ずることはない。

３　停止条件付きの報酬契約締結の時点で、

既にＡが第三者Ｅとの間で当該山林の売買契約を締結して履行も完了していた場合には、

Ｂの報酬請求権が効力を生ずることはない。

４　当該山林の売買契約が締結されていない時点であっても、Ｂは停止条件付きの報酬請求権を

第三者Ｆに譲渡することができる。








（問３）

を

「　停止条件　（ていしじょうけん）　」

と命名します。

イラストのように

主な登場人物は

A　と　Ｂ

第三者として

Ｃ　Ｄ　E　Ｆ

というのが出てきます。

普段の人生で　まず耳にすることがない

停止条件
に

驚かないで下さい。

もっと適切な名称がありそうなものですが

停止条件

とは
たとえば

１カ月後のＸ月Ｙ日に

代金を支払えば

　宅地・建物を受取れる契約条件になっている
が

今日現在は

宅地・建物を受取れる契約条件
が

停止している（宅地・建物を受取れない）状態であるといったように

早い話が

先（未来）日付の交換条件

「　今後　OO　すれば　ＸＸ　をもらえる　」
を
停止条件

などという合言葉で　宅建業界は通称しています。

（問３）
を
正解肢　からいうと

（二）です。

Ｂは

Aから依頼された通りに

Ｃへの売却を完了した。

ここで

買主となったＣから代金取立てが

若干　手間取ります。

Aは　代金を待ちきれずに

Ｃへ売却したハズの山林を

Ｄへ売却してしまいます。

するとどうなるかというと

Ｃへの山林売却契約は　できなくなってしまいます。

そうなると

最初に

依頼を受けた

Ｂの

山林売却媒介行為に対する

報酬請求権

もできなくなるのか

というと

そうではなく

山林売却依頼

を

契約通りに

果たした

報酬は

契約外の事情とかかわりなく

請求できます。

結局

停止条件（≒先日付の交換条件）

が

実現するのであれば

報酬請求権が生まれます。

停止条件（≒先日付の交換条件）

が

不発に終われば

報酬請求権も消えてなくなります。

今述べた原則で

正解肢以外の

（一）　　（三）　（四）
を
チェックしますと

（一）　

長期間に及んだとしても　

停止条件（第三者へ山林を売る）

が

実現しなければ

報酬を支払う義務なしです。

（三）

最初の

AとＢ　間の

山林売却依頼の段階で

山林は

すでに

他人の所有物（第三者が買い取っている）

になってしまっているので

そもそも

停止条件（第三者へ山林を売る）

など実現不可能な契約として

AとＢ　間の

契約自体が成立せきません。

　（四）

停止条件付きの報酬請求権

は

問題なく

他人（第三者）へ譲渡できます。







【問４】　Ａ、Ｂ及びＣが、持分を各３分の１として甲土地を

共有している場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、

誤っているものはどれか。

１　甲土地全体がＤによって不法に占有されている場合、

Ａは単独でＤに対して、甲土地の明渡しを請求できる。

２　甲土地全体がＥによって不法に占有されている場合、

Ａは単独でＥに対して、Ｅの不法占有によってＡ、Ｂ及びＣに生じた

損害全額の賠償を請求できる。

３　共有物たる甲土地の分割について共有者間に協議が調わず、

裁判所に分割請求がなされた場合、裁判所は、特段の事情があれば、

甲土地全体をＡの所有とし、ＡからＢ及びＣに対し持分の価格を

賠償させる方法により分割することができる。

４　Ａが死亡し、相続人の不存在が確定した場合、

Ａの持分は、民法９５８条の３の特別縁故者に対する財産分与の対象となるが、

当該財産分与がなされない場合はＢ及びＣに帰属する。





（問４）

を

「　共有　（きょうゆう）　」

という宅建用語　で理解～解答してゆきます。

肢１～４をそれぞれチェックしますと

（肢１）

図解のような土地において

Aは

自分（A）の土地に関しては

Ｄへ退去要求は当然にできますが

Ｂ・Ｃの土地からも

Ｄへ退去要求ができます。

共有はそんな制度だからです。

（肢2）

図解のような土地において

Aは

自分（A）の土地に関して生じた損害については

Eへ賠償請求は当然にできますが

Ｂ・Ｃの土地に関して生じた損害については

Eへ賠償請求はできません。

（肢2）が解答となります。





（肢3）

図解のような土地において

現実には

境界線はあいまいで

A・Ｂ・Ｃ

で

正確な分割ができません。

そんな場合（共有者の話し合いで分割できない場合）は

なんと　裁判で

誰か１人が買い取って

代金を他の２人へ支払って解決するという手段になります。

（肢4）

共有者の１人が消えると

他の共有者の分け前が増えるという理屈になります。




【問５】　Ａは、Ｂから借り入れた２，４００万円の担保として

第一順位の抵当権が設定されている甲土地を所有している。

Ａは、さらにＣから１，６００万円の金銭を借り入れ、その借入金全額の担保として甲土地に

第二順位の抵当権を設定した。

この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、

正しいものはどれか。

１　抵当権の実行により甲土地が競売され３，０００万円の配当がなされる場合、

ＢがＣに抵当権の順位を譲渡していたときは、Ｂに１，４００万円、Ｃに１，６００万円が配当され、

ＢがＣに抵当権の順位を放棄していたときは、Ｂに１，８００万円、Ｃに１，２００万円が配当される。

２　Ａが抵当権によって担保されている２，４００万円の借入金全額をＢに返済しても、

第一順位の抵当権を抹消する前であれば、Ｃの同意の有無にかかわらず、

ＡはＢから新たに２，４００万円を借り入れて、

第一順位の抵当権を設定することができる。

３　Ｂの抵当権設定後、Ｃの抵当権設定前に甲土地上に乙建物が建築され、

Ｃが抵当権を実行した場合には、乙建物について法定地上権が成立する。

４　Ｂの抵当権設定後、Ｃの抵当権設定前にＡとの間で期間を

２年とする甲土地の賃貸借契約を締結した借主Ｄは、

Ｂの同意の有無にかかわらず、２年間の範囲で、Ｂに対しても賃借権を対抗することができる。








（問5）

を

「　抵当権　（ていとうけん）　」

という宅建用語　で理解～解答してゆきます。

肢１～４をそれぞれチェックしますと

（肢１）

抵当権者

は

抵当権のついた土地が売れた場合に

売却代金から貸し金額をもらえるという制度です。

３０００万円で土地が売れました

Ｂは

本来的に　２４００万円全額を

受取れるところが

Ｃへ

第一順位抵当権を譲ります

と

Ｃが１６００万円全額を受取れて

Ｂが残額の１４００万円しか受取れなくなってしまいます。

別パターンとして

Ｂが

第一順位抵当権者という地位を捨てて

他の抵当権者（Ｃ）と同順位者となりますと

債権金額の割合に応じて

３０００万円を分割するので

２４００万円　と　１６００万円は　３対２

３０００万円を　３対２　で分割すると

１８００万円　と　１２００万円になります。

（肢１）

が解答肢となります。

（肢2）

抵当権のついた借金を完済した瞬間に

抵当権は消えます。

次順位の抵当権が繰り上がってくるので

（肢2）のように再びAが第一順位抵当権者にはなりません。

（肢3）

法定地上権が生まれるためには

抵当権

がなにもない時点で

だれかが建物を建てておく必要があります。

Ｂが抵当権設定後に

建物が建ったので

法定地上権は生まれません。

（肢4）

賃借権を

抵当権者へ対抗するためには

抵当権者の同意と同意の登記が必要です。

【問６】　ＡがＢに対して建物の建築工事を代金３，０００万円で

注文し、Ｂがこれを完成させた。

この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、

正しいものはどれか。

１　請負契約の目的物たる建物に瑕疵がある場合、

瑕疵の修補が可能であれば、ＡはＢに対して損害賠償請求を行う前に、

瑕疵の修補を請求しなければならない。

２　請負契約の目的物たる建物に重大な瑕疵があるためにこれを

建て替えざるを得ない場合には、Ａは当該建物の建替えに要する費用相当額の

損害賠償を請求することができる。

３　請負契約の目的物たる建物に瑕疵があり、瑕疵の修補に要する費用が

契約代金を超える場合には、Ａは原則として請負契約を

解除することができる。

４　請負契約の目的物たる建物の瑕疵について、Ｂが瑕疵担保責任を

負わない旨の特約をした場合には、Ａは当該建物の瑕疵についてＢの責任を

一切追及することができなくなる。






（問6）

を

「　請負　（うけおい）　」

という宅建用語　で理解～解答してゆきます。

肢１～４をそれぞれチェックしますと

１　誤り。注文者は、瑕疵の修補に代えて、又はその修補とともに、損害賠償の請求をすることができます。

修補が可能な場合でも、修補を請求せず損害賠償請求を行ってもよいのです。

＊民法634条２項によります。

２　正しい。請負契約の目的物に瑕疵がある場合は、損害賠償を請求することができるので、

瑕疵のため建物の建替えが必要な場合は、その費用相当額の損害賠償を請求することができます。

＊民法634条２項によります。

３　誤り。仕事の目的物に瑕疵がありそのために、

契約をした目的を達することができないときは、注文者は、契約の解除をすることができます。

ただし、建物その他の土地の工作物については、この解除権は認められません。

＊民法635条によります。（解答肢となります）

４　誤り。担保の責任を負わない旨の特約も有効であるが、

請負人が知って告げなかった事実については、その責任を免れることができません。

したがって、ＡがＢの責任を追及することが一切できなくなるわけではないのです。

＊民法640条によります。

【問７】　Ａ銀行のＢ社に対する貸付債権につき、

Ｃは、Ｂ社の委託を受けその全額につき

連帯保証するとともに、物上保証人として自己の所有する土地に担保設定している。

ＤもＢ社の委託を受け全額につき連帯保証している。

保証人各自の負担部分は平等である。

Ａ銀行とＢ、Ｃ及びＤとの間にその他特段の約定はない。

この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、

誤っているものはどれか。

１　Ｃが、Ａ銀行に対して債権全額につき保証債務を履行した場合、その

全額につきＢ社に対する求償権を取得する。

２　Ｃが、Ａ銀行に対して債権全額につき保証債務を履行した場合、その

半額につきＤに対する求償権を取得する。

３　Ｃが、担保物の処分代金により、Ａ銀行に対して債権の

３分の２につき物上保証に基づく弁済をした場合、

Ｃが取得するＢ社に対する求償権は、Ａ銀行のＢ社に対する貸付債権に

劣後する。

４　Ｄが、Ａに対して債権全額につき保証債務を履行した場合、

Ｃの物上保証の担保物件の価額相当額につき

Ｃに対する求償権を取得する。






（問7）

を

「　連帯保証人　（　れんたいほしょうにん）　」

という宅建用語　で理解～解答してゆきます。

肢１～４をそれぞれチェックしますと






１　正しい。保証人が、主たる債務者に代わって弁済をしたときは、

その保証人は、主たる債務者に対してその全額について求償権を有します。

＊民法459条

２　正しい。共同保証人間において、その一人が弁済をした場合、

他の保証人に対してその負担部分について求償権を有します。

＊民法465条

３　正しい。Ｃは担保物の処分代金により、

債権の３分の２についてはＡ銀行に弁済しているが、３分の１については弁済していないのです。

したがって、このＡ銀行がＢに対して有している残りの３分の１の債権については、

Ｃは物上保証人として依然Ａに対して債務を負っており、

その意味でＣが有するＢ社に対する求償権は、銀行のＢ社に対する貸付債権に劣後します。

４　誤り。保証人と物上保証人との間においては、その数に応じて、債権者に代位します。

したがって、ＤがＡに対して全額弁済したとしても、ＤはＣに対して、

弁済額の全額を求償することはできず、半額しか求償することはできないのです。

＊民法501条５号


【問８】　ＡはＢとの間で、土地の売買契約を締結し、

Ａの所有権移転登記手続とＢの代金の支払を

同時に履行させることとした。

決済約定日に、Ａは所有権移転登記手続を行う債務の履行の提供をしたが、

Ｂが代金債務につき弁済の提供をしなかったので、

Ａは履行を拒否した。

この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、

誤っているものはどれか。

１　Ｂは、履行遅滞に陥り、遅延損害金支払債務を負う。

２　Ａは、一旦履行の提供をしているので、これを継続しなくても、相当の期間を定めて履行を

催告し、その期間内にＢが履行しないときは土地の売買契約を

解除できる。

３　Ａは、一旦履行の提供をしているので、

Ｂに対して代金の支払を求める訴えを提起した場合、引換給付判決ではなく、

無条件の給付判決がなされる。

４　Ｂが、改めて代金債務を履行するとして、

自分振出しの小切手をＡの所に持参しても、債務の本旨に従った弁済の提供とはならない。






（問8）

を

「　同時履行の抗弁権　（　どうじりこうのこうべんけん）　」

という宅建用語　で理解～解答してゆきます。

肢１～４をそれぞれチェックしますと








【問　8】　正解　３

１　正しい。Ｂは期日に履行の提供をしておらず、

一方、相手方であるＡは履行の提供をしているので、Ｂには同時履行の抗弁権はなく、

Ｂの遅滞は違法となるので、履行遅滞に陥り、遅延損害金支払義務を負うのです。

＊民法412条

２　正しい。Ａは一旦履行の提供をしているので、

これを継続しなくても、いつでも履行の提供ができる状態であれば、

相当の期間を定めて履行を催告し、解除することができるのです。

＊民法541条

３　誤り。Ａの所有権移転登記手続とＢの代金の支払は同時履行の関係にあるので、

ＡがＢに対して訴えを提起し、勝訴判決を得る場合でも、同時履行の関係を反映し、

無条件の給付判決ではなく、引換給付判決がなされるのです。

＊民法533条

４　正しい。債務の履行は、債務の本旨に従ったものでなければなりません。

Ｂの支払は金銭によるものであり、小切手を持参しても、債務の本旨に従った弁済の提供とはいえないのです。

＊民法415条



【問９】　民法上の委任契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、

誤っているものはどれか。

１　委任契約は、委任者又は受任者のいずれからも、

いつでもその解除をすることができる。

ただし、相手方に不利な時期に委任契約の解除をしたときは、相手方に対して

損害賠償責任を負う場合がある。

２　委任者が破産手続開始決定を受けた場合、委任契約は終了する。

３　委任契約が委任者の死亡により終了した場合、受任者は、委任者の

相続人から終了についての承諾を得るときまで、委任事務を処理する

義務を負う。

４　委任契約の終了事由は、これを相手方に通知したとき、又は

相手方がこれを知ったときでなければ、相手方に対抗することができず、

そのときまで当事者は委任契約上の義務を負う。






（問9）

を

「　委任　（　いにん）　」

という宅建用語　で理解～解答してゆきます。

肢１～４をそれぞれチェックしますと






【問　9】　正解　３

１　正しい。委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができます。

ただし、当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、

その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならないのです。

＊民法651条

２　正しい。委任者の破産手続開始の決定は、委任の終了事由の一つです。

＊民法653条２号

３　誤り。委任が終了した場合において、急迫の事情があるときは、

受任者は、委任者又はその相続人が委任事務を処理することができるに至るまで、

必要な処分をしなければならない。

必要な処分が完了すれば

委任者の相続人から終了についての承諾を得る必要はないのです。

＊民法654条

４　正しい。委任の終了事由は、これを相手方に通知したとき、

又は相手方がこれを知っていたときでなければ、これをもってその相手方に対抗することができません。

したがって、相手方に通知又は相手方が知るまでは、

当事者は委任契約上の義務を負うことになるのです

＊民法655条



【問10】　ＡがＢ所有の建物について賃貸借契約を締結し、

引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、

誤っているものはどれか。

１　ＡがＢの承諾なく当該建物をＣに転貸しても、この転貸がＢに対する

背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、

ＢはＡの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。

２　ＡがＢの承諾を受けてＤに対して当該建物を転貸している場合には、

ＡＢ間の賃貸借契約がＡの債務不履行を理由に解除され、

ＢがＤに対して目的物の返還を請求しても、ＡＤ間の

転貸借契約は原則として終了しない。

３　ＡがＥに対して賃借権の譲渡を行う場合のＢの承諾は、

Ａに対するものでも、Ｅに対するものでも有効である。

４　ＡがＢの承諾なく当該建物をＦに転貸し、

無断転貸を理由にＦがＢから明渡請求を受けた場合には、Ｆは明渡請求以後のＡに対する

賃料の一部又は一部の支払を拒むことができる。






（問10）

を

「　賃借権の転貸借　（　ちんしゃくけんのてんたいしゃく）　」

という宅建用語　で理解～解答してゆきます。

肢１～４をそれぞれチェックしますと





【問　10】　正解　２

１　正しい。賃借人が、賃貸人の承諾を得ずに、賃借物を転貸すれば、

賃貸人は、賃貸借契約の解除をすることができるのが原則です。

しかし、判例は、賃貸借契約は、当事者の信頼関係を基礎として成り立っているということを理由に、

無断転貸があったとしても、無断転貸が当事者の信頼関係を破壊するような背信的行為と

認めるに足りない特段の事情があれば、賃貸人は契約を解除することができないとしています。

＊民法612条

２　誤り。転貸借は、ＡＢ間の原賃貸借を基礎として成立しているものであるから、

原賃貸借が終了した場合は、転貸借も終了するのが原則です。

したがって、本肢でもＡの債務不履行を理由に原賃貸借が解除された場合は、転貸借も終了するのです。

原賃貸借が合意解除で終了した場合には、

原賃貸借の終了を転借人に対抗できないことと混同しないように注意する必要があります。

３　正しい。賃借権の譲渡の承諾は、賃借人に対して行っても、賃借権の譲受人に対して行ってもよいのです。

＊民法612条１項

４　正しい。賃貸人が、無断転貸を理由に転借人に明渡請求をしている以上、

転借人はその危険の限度に応じて、賃料の全部又は一部の支払を拒むことができるのです。



【問11】　事業者Ａが雇用している従業員Ｂが行った不法行為に関する次の記述のうち、

民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　Ｂの不法行為がＡの事業の執行につき行われたものであり、Ａに

使用者としての損害賠償責任が発生する場合、Ｂには被害者に対する不法行為に基づく損害賠償責任は

発生しない。

２　Ｂが営業時間中にＡ所有の自動車を運転して取引先に行く途中に前方不注意で

人身事故を発生させても、Ａに無断で自動車を運転していた場合、

Ａに使用者としての損害賠償責任は発生しない。

３　Ｂの不法行為がＡの事業の執行につき行われたものであり、

Ａに使用者としての損害賠償責任が発生する場合、

Ａが被害者に対して売買代金債権を有していれば、

被害者は不法行為に基づく損害賠償債権で売買代金債務を相殺することができる。

４　Ｂの不法行為がＡの事業の執行につき行われたものであり、

Ａが使用者としての損害倍し様責任を負担した場合、

Ａ自身は不法行為を行っていない以上、Ａは負担した損害額の

２分の１をＢに対して求償できる。






（問11）

を

「　不法行為　（　ふほうこうい　）　」

という宅建用語　で理解～解答してゆきます。

肢１～４をそれぞれチェックしますと



【問　11】　正解　３

１　誤り。使用者責任は、被用者に不法行為が成立する場合に、

使用者にも責任を負わせようとするものです。

そして、この被用者の不法行為責任と、使用者の使用者責任は並存します。

したがって、Ａに使用者として損害賠償責任が発生する場合には、

被用者にも不法行為に基づく損害賠償責任が発生するのです。

＊民法715条１項

２　誤り。使用者に使用者責任が発生するには、

被用者の行為が「事業の執行につき」行われたものであることが必要である。

そして、この「事業の執行につき」行われたかどうかは、行為の外形から判断されます。

したがって、たとえＢがＡに無断で自動車を運転して取引先に行った場合でも、

Ｂの行為が外形的にＡの事業の執行といえる以上、Ａに使用者責任が生じるのです。

＊民法715条１項

３　正しい。受働債権（被害者がこうむった債権を加害者側から相殺を主張して金銭を出さないこと）

が不法行為によって生じたものであるときは、

その債務者（＝加害者）は、相殺をもって債権者（＝被害者）に対抗することができません＝認められない。当然でしょう）が、

自働債権（被害者がこうむった債権を被害側から相殺を主張して以前の借金等を帳消しさせること）が

不法行為によって生じたものであるときは、

その債権者は、相殺をもって債務者に対抗することができます。

本肢は、自働債権が不法行為によって生じたものであるから、

被害者は相殺をもってＡに対抗することができるのです。

＊民法509条

４　誤り。使用者が、被害者に対して損害賠償責任を負担した場合、

使用者は信義則上相当な範囲で被用者に対して求償権を行使することができます。

ＡがＢに対して求償できる範囲は、２分の１とは限らないのです。

＊民法715条３項




【問12】　成年Ａには将来相続人となるＢ及びＣ (いずれも法定相続分は２分の１) がいる。

Ａが所有している甲土地の処分に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、

正しいものはどれか。

１　Ａが精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く情況になつた場合、Ｂ及びＣはＡの

法定代理人となり甲土地を第三者に売却することができる。

２　Ａが 「相続財産全部をＢに相続させる」 旨の有効な遺言をして死亡した場合、ＢがＡの

配偶者でＣがＡの子であるときはＣには相続財産の４分の１の慰留分があるのに対し、Ｂ及びＣがＡの

兄弟であるときはＣには遺留分がない。

３　Ａが 「甲土地全部をＢに相続させる」　旨の有効な遺言をして死亡し、甲土地以外の相続財産についての

遺産分割協議の成立前にＢがＣの同意なく甲土地を

第三者Ｄに売却した場合、特段の事情がない限り、ＣはＢＤ間の売買契約を無権代理行為に準じて

取り消すことができる。

４　Ａが遺言なく死亡し、Ｂ及びＣの協議により甲土地をＢが取得する旨の

遺産分割協議を有効に成立させた場合には、

後になってＢ及びＣの合意があっても、甲土地を

Ｃが取得する旨の遺産分割協議を成立させることはできない。






（問12）

を

「　相続　（　そうぞく　）　」

という宅建用語　で理解～解答してゆきます。

肢１～４をそれぞれチェックしますと

【問　12】　正解　２

１　誤り。精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者については、

家庭裁判所は、後見開始の審判をすることができ、これに成年後見人を付します。

したがって、Ａが精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況になったとしても、

家庭裁判所の審判がなければ、成年後見人が選任されることはないし、

成年後見人が選任される場合でも、

必ずしも推定相続人のＢ及びＣが成年後見人に選任されるとは限らないのです。

＊民法８条

２　正しい。配偶者と子が相続人である場合、遺留分は相続財産の２分の１であり、

その２分の１を法定相続分で分けることになります。

したがって、ＢがＡの配偶者でＣがＡの子である場合のＣの遺留分は、１／２×１／２＝１／４となります。

また、兄弟姉妹には遺留分はないので、Ｂ及びＣがＡの兄弟であるときはＣには遺留分がないのです。

＊民法1028条

３　誤り。Ａの「甲土地全部をＢに相続させる」旨の遺言が有効である以上、

ＢはＡの死亡により甲土地を取得するので、遺産分割協議前であっても、

ＢはＣの同意なく甲土地を第三者に売却すことができ、Ｃがこの売買契約を取り消すことはできないのです。

＊民法985条

４　誤り。共同相続人は、被相続人が遺言で禁じた場合を除き、

いつでも、その協議で、遺産の分割をすることができます。

したがって、遺産分割協議が一旦有効に成立した場合でも、共同相続人の合意があれば、

改めて遺産分割協議を成立させることができるのです。

＊民法907条１項


【問13】　自らが所有している甲土地にを有効利用したい

Ａと、同土地上で事業を行いたいＢとの間の契約に関する次の記述のうち、

民法及び借地借家法の規定によれば、

誤っているものはどれか。

１　甲土地につき、Ｂが建物を所有して小売業を行う目的で

公正証書によらずに存続期間を

３５年とする土地の賃貸借契約を締結する場合、約定の期間、当該契約は存続する。

しかし、Ｂが建物を建築せず

駐車場用地として利用する目的で存続期間を３５年として土地の賃貸借契約を締結する場合には、期

間は定めなかったものとみなされる。

２　甲土地につき、Ｂが１年間の期間限定の催し物会場としての建物を建築して

一時使用する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、当該契約の

更新をしない特約は有効である。

しかし、Ｂが居住用賃貸マンションを所有して全室を賃貸事業に供する目的で土地の賃貸借契約を締結する場合には、

公正証書により存続期間を１５年としても、

更新しない特約は無効である。

３　甲土地につき、小売業を行うというＢの計画に対し、借地借家法が定める要件に従えば、甲土地の

賃貸借契約締結によっても、又は、甲土地上にＡが建物を建築しその

建物についてＡＢ間で賃貸借契約を締結することによっても、Ａは

２０年後に賃貸借契約を更新させずに終了させることができる。

４　甲土地につき、Ｂが建物を所有して小売業を行う目的で存続期間を

３０年とする土地の賃貸借契約を締結している期間の途中で、Ａが甲土地をＣに売却して

Ｃが所有権移転登記を備えた場合、当該契約が公正証書でなされていても、ＢはＣに対して

賃借権を対抗することができない場合がある。






（問13）

を

「　借地権　（　しゃくちけん　）　」

という宅建用語　で理解～解答してゆきます。

肢１～４をそれぞれチェックしますと

【問　13】　正解　１

１　誤り。Ｂが建物所有目的で存続期間を30年以上とする土地の賃貸借契約を締結すれば、

その約定の存続期間中、賃貸借契約は存続します。

したがって、本肢の前半は正しいのです。

しかし、建物所有目的でない場合は、借地借家法は適用されず、民法の規定によるので、

賃貸借の最長存続期間は20年となり、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間は、20年となります。

したがって、本肢の後半は誤りとなるのです。

＊借地借家法３条、民法604条１項

２　正しい。一時使用目的で土地を賃貸する場合は、借地借家法の法定更新の規定は適用されず、

更新をしない旨の特約は有効です

一方、事業用借地権は、存続期間を10年以上20年以下として、更新しない特約を定めることができるが、

この事業用借地権は居住の用に供するものには適用がないので、本肢の場合は、更新しない特約をしようとすれば、

一般の定期借地権なら50年以上、建物譲渡特約付借地権なら30年以上の期間を定めなければならないのです。

＊借地借家法25条、24条

３　正しい。肢２で述べたように、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、

かつ、存続期間を10年以上20年以下として借地権を設定する場合には、

契約を更新しない旨の特約をすることができるのです。

＊借地借家法24条

４　正しい。借地権は、その登記をするか、又は土地の上に借地権者が

登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができるが、

登記も借地上の登記ある建物もない場合は、借地人は借地権を土地の新しい所有者に対抗することはできないのです。

これは、借地契約が公正証書でなされていても同じです。

＊借地借家法10条１項




【問14】　ＡとＢとの間で、平成16年４月に、ＢがＣから借りている土地上のＢ所有の建物について

賃貸借契約 (期間２年) を締結し引渡しを受け、債務不履行をすることなく占有使用を継続している。

この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、

誤っているものはどれか。

１　Ｂが、Ｃの承諾を得ることなくＡに対して借地上の

建物を賃貸し、それに伴い敷地であるその借地の利用を許容している場合でも、Ｃとの関係において、

借地の無断転貸借とはならない。

２　借地権の期間満了に伴い、Ｂが建物買取請求権を適法に行使した場合、

Ａは、建物の賃貸借契約を建物の新たな所有者Ｃに対抗できる。

３　平成18年３月に、借地権がＢの債務不履行により解除され、

Ａが建物を退去し土地を明け渡さなければならなくなったときは、Ａが解除されることをその

１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Ａの請求により、Ａがそれを知った日から１年を超えない範囲内において、

土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。

４　平成18年３月に、借地権が存続期間の満了により終了し、

Ａが建物を退去し土地を明渡さなければならなくなったときは、Ａが借地権の存続期間が満了することをその

１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Ａの請求により、Ａがそれを知った日から

１年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。






（問14）

を

「　借地上の建物の賃借人　（　しゃくちじょうのたてもののちんしゃくにん　）　」

という宅建用語　で理解～解答してゆきます。

肢１～４をそれぞれチェックしますと


【問　14】　正解　３

１　正しい。借地上の建物の賃貸は、借地権の譲渡又は土地の転貸に当たらない。

２　正しい。Ｂが建物買取請求権を適法に行使した場合、

ＢからＣへの建物の売買契約がなされたのと同じになる。

したがって、Ａは建物の引渡しを受けており、対抗要件を備えているので、

新しい所有者であるＣに対して建物の賃貸借契約を対抗することができる。

＊借地借家法31条１項

３　誤り。借地上の建物につき賃貸借がされている場合において、

借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、

建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合に限り、

裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から

１年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。

借地権が借地人の債務不履行によって終了する場合には、この規定は適用されない。

＊借地借家法35条１項

４　正しい。肢３の解説参照

＊借地借家法35条１項



【問15】　不動産登記の申請に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が

共同してしなければならない。

２　信託の登記の申請は、当該信託による権利の移転又は保存若しくは設定の登記の申請と

同時にしなければならない。

３　表題部に所有者として記録されている者の相続人は、所有権の

保存の登記を申請することができる。

４　同一の登記所の管轄区域内にある

二以上の不動産について申請する

登記原因及びその日付が同一である場合には、登記の目的が異なるときであっても、

一つの申請情報で申請することができる。






（問15）

を

「　登記　（　とうき　）　」

という宅建用語　で理解～解答してゆきます。

肢１～４をそれぞれチェックしますと

【問　15】　正解　４

１　正しい。権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、

登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならないのです。

＊不動産登記法60条

２　正しい。信託の登記の申請は、

当該信託による権利の移転又は保存若しくは設定の登記の申請と同時にしなければならないのです。

＊不動産登記法98条１項

３　正しい。所有権の保存の登記は、表題部所有者が申請するのが原則であるが、

表題部所有者の相続人もその申請をすることができるのです。

＊不動産登記法74条１項１号

４　誤り。申請情報は、登記の目的及び登記原因に応じ、

一の不動産ごとに作成して提供しなければなりません。

ただし、同一の登記所の管轄区域内にある二以上の不動産について申請する

登記の目的並びに登記原因及びその日付が同一であるときその他法務省令で定めるときは、この限りでないのです。

したがって、登記の目的が異なることは、本肢のような一括申請をすることはできません。

＊不動産登記令４条





【問16】　建物の区分所有法等に関する法律 (以下この問において「法」という。) に関する次の記述のうち、

正しいものはどれか。

１　集会の招集の通知は、会日より少なくとも

２週間前に発しなければならないが、この期間は規約で

伸縮することができる。

２　集会においては、法で集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除き、

規約で別段の定めをすれば、

あらかじめ通知した事項以外についても決議することができる。

３　集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の

２人がこれに署名しなければならないが、押印は要しない。

４　規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならないが、集会の

議事録の保管場所については掲示を要しない。






（問16）

を

「　区分所有建物＝マンションの集会　（　しゅうかい　）　」

という宅建用語　で理解～解答してゆきます。

肢１～４をそれぞれチェックしますと

１　誤り。集会の招集の通知は、会日より少なくとも

１週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければなりません。

２週間前ではありません。

後半の「この期間は、規約で伸縮することができる」という点は正しいのです。

＊区分所有法35条１項

２　正しい。集会においては、

あらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができるのが原則である。

しかし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項（特別決議事項）を除いて、

規約で別段の定めをすることを妨げないのです。

＊区分所有法37条１項２項

３　誤り。集会の議事録が書面で作成されているときは、

議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならないのです。

＊区分所有法42条３項

４　誤り。規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならないが、

この規定は集会の議事録の保管場所についても準用されているので、

集会の議事録の保管場所も掲示しなければならないのです。

＊区分所有法42条５項








2007-04-25 11:31  nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(0) 

宅建千人一首　第５号

宅建千人一首　の　タガワ　です。

第五号　の本日は

宅建業者免許（たっけんぎょうしゃめんきょ）編～

平成１８年の宅建本試験の宅建業法（問３０～問４５）を

新鮮な食材として　解体～理解をいたします。


宅建業者免許

とは

正式には

宅地建物取引業者免許（たくちたてものとりひきぎょうしゃめんきょ）。

依頼者（客）から

料金を頂だいて

（宅建業として）

宅地と建物を

売買～仲介等の

取引を行うには

宅建業者免許

が

必要です。

早いはなしが

宅建業者免許

なしで

宅建業

を

行うと

宅建業法違反となって刑罰を受けてしまいます。



宅建業者免許（たっけんぎょうしゃめんきょ）編

では

宅建試験問題文

を

１問１問を理解しながら

宅建業者免許

について

どんな宅建試験問題が出題しても

解答できるように

１ツ１ツの理屈を吸収してゆきます。

わたし（タガワ）がいろいろとでまかせを申すよりも

平成１８年宅建試験問題（最新です）

を

ふりかえるのが

一番妥当と思います。



それでは

平成１８宅建（試験）３０問目（宅建業法の部）からふりかえりますと

問題文のそれぞれを

区別して

分類しやすいように

問題文に名前を付けますと

１ツ１ツの理屈が整理整頓して頭へ入りやすくなります。

（　平成１８年度第３０問　～第４５問　宅建業法に関する部分を引用しますと）







【問30】　宅地建物取引業の免許 (以下この問において「免許」という。)

に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、

正しいものはどれか。

(１)　Ａ社の取締役が、刑法第 211 条 (業務上過失致死傷等) の罪を犯し、

懲役１年執行猶予２年の刑に処せられ、執行猶予期間は満了した。

その満了の日から５年を経過していない場合、

Ａ社は免許を受けることができない。



(２)　Ｂ社は不正の手段により免許を取得したとして

甲県知事から免許を取り消されたが、Ｂ社の取締役Ｃは、

当該取消に係る聴聞の期日及び公示の日の３０日前に

Ｂ社の取締役を退任した。

Ｂ社の免許取消の日から５年を経過していない場合、

Ｃは免許を受けることができない。

(３)　Ｄ社の取締役が、刑法第 159 条 (私文書偽造) の罪を犯し、

地方裁判所で懲役２年の判決を言い渡されたが、

この判決に対して高等裁判所に控訴して現在裁判が係属中である。

この場合、Ｄ社は免許を受けることができない。

(４)　Ｅ社は乙県知事から業務停止処分についての

聴聞の期日及び場所を公示されたが、

その公示後聴聞が行われる前に、

相当の理由なくして宅地建物取引業を廃止した旨の届出をした。

その届出の日から５年を経過していない場合、

Ｅ社は免許を受けることができない。







（第３０問）

へ

「　宅建業者の免許とは　」

と

問題名をつけます。



（１）～（４）の１ツ１ツの解説と解答

を

述べる前に

最初に忠告しておきますと（実は最後までかかわりますが）

宅建試験

は

四者択一試験

といいますように

四ツの文から

正解文を

一ツ選んで回答する

ワケですが

実は

（問００）のすぐ右に記してある問題文（～正しいものはどれか～）も

四ツの選択肢と同じく重要なので

受験者は

五ツの文（問題番号の右隣の問題文と四ツの選択肢とで５ツ）

を

理解する必要があります。

（第３０問の　問題文）

は

宅建業者の免許について

正解文を選べ

と

受験者へ問いかけてきます。

（一）～（四）　の四ツの選択肢

を

１ツ１ツ

理解しますと

（一）は　Ｘ　（正しくないです）

宅建業者Aは

執行猶予２年

の刑罰期間を無事に満了した　　とあります。

実は

執行猶予を満了すれば　無罪と同じ取り扱いになってしまいます。

A氏は

執行猶予を満了した時点で

宅建業免許を受けらるから（Ｘ）です。



もしも

２年間の実刑判決を受けたために服役して　２年後に刑務所を出た場合は

出所後に

さらに５年間は

宅建業免許を受けるのを禁じられてしまいます。

執行猶予か実刑かで

運命が大きく変わってしまいます。

（二）０マル正解です。

役員Ｃ

は

不正な宅建業者が

現在から３０日後に

知事から免許を取り消されるのを察知して

かかわりから逃げるように退社した　　と問題文にあります。

宅建業法５条では

免許取り消し前６０日間に

不正な宅建業者にいた

役員は

不正な宅建業者と同罪なので

５年間は宅建業免許は受けられないので

正解です。

（三）Ｘ

控訴（こうそ。懲役２年判決を拒否して裁判を続けている）間は刑務所には入りません。拘置所（独房）へ入ります）

禁固刑をまだ受けてないので

宅建業免許は受けられます。

（禁固刑を受ければ

宅建業免許は取り消されて

以後　５年間は　

宅建業免許は受けられません。）

（四）Ｘ

知事は

宅建業免許者

へ

一番重い

取り消し処分　を下しますと

以後　５年間は　

宅建業免許は受けられないという重大な不幸が生じます。

一方、それ（取り消し）に対して

停止処分　というのがあります。

停止処分　は１年以内の間は　宅建業はできませんが

１年過ぎれば　宅建業を再開できるという軽い処分です。

そういうわけで

重い

取り消し処分を受けた場合は

以後５年間

は

宅建業免許は受けられないのですが

自主的な

廃止届けでは

いつでも

あらためて

宅建業許可申請（免許申請）できます。

（宅建業許可申請が通るかどうかはわかりませんが）　



さて

たった１問だけでこんな何十行もかかりました。

先が非常に遠いですが

今述べたことの５０倍（５０問）を

こなしますと

平成１８年度の

宅建試験

には合格できるので

なんとかなるでしょう。







【問31】　宅地建物取引業者Ａ社 (甲県知事免許)

に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、

正しいものはどれか。

(１)　Ａ社の唯一の専任の取引主任者である

Ｂが退職したとき、Ａ社は２週間以内に

新たな成年者である専任の取引主任者を設置し、

設置後３０日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。



(２)　取引主任者ではないＣがＡ社の

非常勤の取締役に就任したとき、Ａ社はその旨を甲県知事に

届け出る必要はない。



(３)　Ａ社がＤ社に吸収合併され消滅したとき、

Ｄ社を代表する役員Ｅは、合併の日から３０日以内にその旨を甲県知事に

届け出なければならない。



(４)　Ａ社について、

破産手続開始の決定があったとき、Ａ社の免許は当然にその効力を失うため、

Ａ社の破産管財人Ｆは、その旨を甲県知事に

届け出る必要はない。





（問３１）

を

「　宅建業者の義務とは　」

と名付けます。





（一）　（二）　（三）　～　（四）

を解答しますと





（一）０正解です。

宅建主任者が去った場合は

２週間以内に

次の

宅建主任者を雇い入れなければならず

その後

３０日以内に

宅建業者は

（次の宅建主任者を雇い入れたことを）

知事へ届出る必要があります。

（二）Ｘ

取締役（＝役員）

をあらたに雇い入れた場合は

知事へ

届け出ねばなりません。

（三）Ｘ

消滅した宅建業者（の役員）が

知事へ

届け出ねばなりません。

（四）Ｘ

破産手続開始の決定

があっても

宅建業免許は消滅しません。

知事が（宅建業免許を）取り消さねばなりません。

知事が（宅建業免許を）取り消すために

破産管財人

は

破産手続開始の決定があったことを知事へ届け出ねばなりません。







【問32】　甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録

(以下この問において 「登録」 という。) を受け、

乙県内の宅地建物取引業者の事務所に勤務している

取引主任者Ａに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、

正しいものはどれか。

１　Ａは、不正の手段により登録を受けたとして、

登録の消除の処分の聴聞の期日及び場所が公示された後、

自らの申請によりその登録が消除された場合、

当該申請に相当の理由がなくても、登録が消除された日から

５年を経過せずに新たに登録を受けることができる。



２　Ａが甲県知事から事務の禁止の処分を受け、

その禁止の期間が満了していないときは、

Ａは取引主任者としてすべき事務を行うことはできないが、Ａは乙県知事に対して、

甲県知事を経由して登録の移転の申請をすることができる。



３　Ａは、宅地建物取引主任者証の有効期間の更新を受けようとするときは、

必ず甲県知事が指定する講習で交付の申請前

１年以内に行われるものを受講しなければならない。



４　Ａは、禁錮以上の刑に処せられ登録が消除された場合は、速やかに、

宅地建物取引主任者証を甲県知事に返納しなければならない。





（問３２）

を

「　宅建主任者資格について　」

と名付けます。





（一）　（二）　（三）　～　（四）

を解答しますと

（一）はＸ

不正な宅建取引主任者登録者の

A氏は

自首するように

宅建取引主任者登録の取り消しを知事へ申し出たわけですが

罪は軽くならずに

やはり５年間は

宅建取引主任者登録

を受けられません。



（二）はＸ

宅建取引主任者が宅建取引事務禁止期間内（最長１年以内）はなにもできません。



（三）はＸ

宅建取引主任者証の有効期間の終了日前６カ月以内に知事の講習を受けねばなりません。

（１年以内ではありません）

（四）は０で正解です。

宅地建物取引主任者資格が

取り消されれば

宅地建物取引主任者証を甲県知事に返納しなければなりません。









【問33】　宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、

次の記述のうち、宅地建物取引業法第３５条の規定により

重要事項としての説明が義務付けられて

いないものはどれか。

１　当該建物が土砂災害警戒区域等における

土砂災害防止対策の推進に関する法律第６条第１項により指定された

土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨

２　当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第５条第１項に規定する

住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨

３　台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況

４　敷金その他いかなる名義をもつて授受されるかを問わず、

契約終了時において精算することとされている

金銭の精算に関する事項







（問３３）

を

「　重要事項説明について　」

と名付けます。





（０）問題文　～　（一）　（二）　（三）　～　（四）　選択肢文

を解説＆解答しますと

（０）問題文

で読み落としてはならないのが

貸借の媒介

（売買・交換ではない）という点です。



（一）説明義務アリ

土砂災害警戒区域内にあれば

説明義務あるでしょう。

（二）説明義務ナシ

住宅性能評価を受けた新築住宅

という

説明は

売買の場合には

説明義務ありますが

貸借の場合には

説明義務ありません。



（三）説明義務アリ

台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況

は

説明義務あります。



（四）説明義務アリ

金銭の精算に関する事項

は

説明義務あります。









【問35】　宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第３５条に規定する

重要事項の説明に関する次の記述のうち、同条の規定に

違反しないものはどれか。





１　自ら売主として宅地の売買をする場合において、

買主が宅地建物取引業者であるため、重要事項を記載した

書面を交付しなかった。



２　建物の貸借の媒介において、水道、電気及び下水道は完備、

都市ガスは未整備である旨説明したが、その整備の見通しまでは説明しなかった。



３　宅地の売買の媒介において、当該宅地の一部が私道の敷地となっていたが、

買主に対して私道の負担に関する事項を説明しなかった。

４　建物の貸借の媒介において、建物の区分所有等に関する法律に規定する

専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め (その案を含む。)　が

なかったので、そのことについては説明しなかった。





（問３５）

を

「　重要事項説明　　その２　」

と名付けます。





（０）問題文　～　（一）　（二）　（三）　～　（四）　選択肢文

を解説＆解答しますと

（０）問題文

を読むと

簡単に記述してありますが

重要事項の説明

は

宅建主任者が説明しますが

もしも

宅建業法に違反（重要事項説明が足りないか　説明がない等）

すると

宅建業者が

罪に問われてしまうという

宅建業法のルールになっている点が若干注意を要します。

（一）Ｘ　違反です。

重要事項説明書は　絶対に交付（こうふ。依頼者へ手渡すこと）せねばなりません。

（二）Ｘ　違反です。

整備の見通しがあるのであれば説明せねばなりません。

（三）Ｘ　違反です。

私道の負担に関する事項があるのであれば説明せねばなりません。

（四）O　違反ではありません。正解肢です。

規約がないのであれば説明は不要です。







【問34】　宅地建物取引業法に規定する

営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

（１）　宅地建物取引業の免許を受けた者は、事業を開始した日から

３月以内に営業保証金を供託し、その旨を免許を受けた

国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。



（２）　宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに支店を設置したときは、その支店の

最寄りの供託所に政令で定める額を供託し、その旨を免許を受けた

国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。



（３）　金銭のみをもって営業保証金を供託している宅地建物取引業者は、

その本店を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合、遅滞なく、

供託している供託所に対し、移転後の

本店の最寄りの供託所への営業保証金の保管換えを請求しなければならない。



（４）　宅地建物取引業者は、取引の相手方の権利の実行により

営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、

通知書の送付を受けた日から２週間以内に不足額を金銭で供託しなければならない。







（問３４）

を

「　（宅建業者の）営業保証金　」

と名付けます。



（０）問題文　～　（一）　（二）　（三）　～　（四）　選択肢文

を解説＆解答しますと



（一）Ｘ　不正です。

宅建業開始前に営業保証金を供託せねばなりません。

（二）Ｘ　不正です。

本店の最寄の供託所へ営業保証金を供託せねばなりません。

（三）０　正です。正解肢

本店の最寄の供託所へ営業保証金を保管換えせねばなりません。

（四）Ｘ　不正です。

受験者はワナにかかってはいけません。

２週間以内に不足額を金銭で供託しなければならないのですが

供託所は

必ずしも金銭しか

受け付けないのではなく

国債等の有価証券であっても供託できます。













【問36】　宅地建物取引業法 (以下この問において 「法」 という。) の規定によれば、

取引主任者に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　宅地建物取引業者は、既存の事務所に置かれている成年者である専任の

取引主任者の数が国土交通省令に規定する数を下回ったときは、直ちに、当該事務所を

閉鎖しなければならない。



２　取引主任者は、法第３５条に規定する重要事項の説明を行う際、取引の相手方から

請求がない場合でも必ず宅地建物取引主任者証を提示しなければならない。



３　宅地建物取引業者は、自ら売主として締結した建物の売買契約の

相手方が宅地建物取引業者であっても、法第３７条の規定に基づき交付すべき

書面に取引主任者をして記名押印させなければならない。



４　取引主任者は、法第３５条に規定する重要事項を記載した書面に

記名押印することが必要とされており、建物の貸借の媒介であってもこれを

省略することはできない。





（問３６）

を

「　宅建取引主任者の義務　」

と名付けます。



（一）　（二）　（三）　～　（四）　選択肢文

を解説＆解答しますと



（一）Ｘ　不正です。正解肢

取引主任者の数が下回ったときは、直ちに、当該事務所を閉鎖ではなく　２週間以内に補充すればよいことになっています。

（二）０　正です。

問題文を記憶する必要があります。

（三）０　正です。

問題文を記憶する必要があります。

（四）０　正です。

問題文を記憶する必要があります。









【問37】　宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、宅地建物取引業法第

３７条に規定する書面に必ず記載しなければならないとされている事項の組合せとして、正しいものはどれか。

　ア　当該建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがあるときは、その内容

　イ　損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容　

　ウ　天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容

１　ア、イ

２　ア、ウ

３　イ、ウ

４　ア、イ、ウ





（問３７）

を

「　（宅建業法の）３７条書面　」

と名付けます。



（０）問題文　～　（一）　（二）　（三）　～　（四）　選択肢文

を解説＆解答しますと

問題文中の

３７条書面というのは

一見

（宅地建物取引契約前に依頼者へ手渡す）３５条書面　と似ていますが

３７条書面

は

宅地建物取引契約後に依頼者へ手渡す点が大きく異なります。

（問３７）

は

問題文に　大きく注意を要します。



「貸借の場合に

　３７条に規定する書面に　（　必ず　）　記載事項　～　」

とあります。

（　必ず　）

とは

宅建取引には

売買

交換

貸借

と３ツの場合しかない　３ツのうちで









「貸借の場合に

に

記載を必要とする事項をアイウから選べ　

と

問題文は問うております。

売買・交換

は

金額も大きく　

所有権という大きな権利の移転があるので

宅建取引の法律上のルールが厳しいといえます。

一方

貸借

では　

権利の移転もなく

金額も小さいから

宅建取引の法律上のルールが若干ゆるやかといえます。







（　ア　）Ｘ。不要です。

　当該建物の瑕疵を担保すべき責任

は

売買・交換では　

（　必ず　）　記載事項

ですが

貸借

では

（　必ず　）　記載事項

ではありません。

（　イ）　０

損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容　

は

（　必ず　）　記載事項　です。



（　ウ）

　天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容

は

（　必ず　）　記載事項　です。

解答としては

３　イ、ウ　となります。









【問38】　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者である

買主Ｂと建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に

違反するものはどれか。

１　ＡはＢと売買契約を締結し、代金の額の１０分の３の金額を手付として受領した。

２　Ａは、新築分譲マンションについて、建築基準法第６条第１項の

建築確認を受ける前にＢと売買契約を締結した。

３　Ａは自己の所有に属しない建物について、Ｂと売買契約を締結した。

４　ＡはＢと売買契約を締結する際、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をした。









（問３８）

を

「　宅建業者間の取引（宅建業者プロ　対　宅建業者プロ　の取引）　」

と名付けます。



（０）問題文　～　（一）　（二）　（三）　～　（四）　選択肢文

を解説＆解答しますと

問題文

では

宅建業者A　と　宅建業者Ｂ

が登場します。

プロ（宅建業者）　対　プロ（宅建業者）　。

宅建業者（プロ）　対　依頼者・客（しろうと）

の取引では

宅建業者（プロ）側へ　様々な制限ルールを課して

依頼者・客（しろうと）側へ

有利なように

宅建業法は定めています

が

プロ（宅建業者）　対　プロ（宅建業者）　

の取引では

様々な制限ルール

を省略して

宅建取引のスムーズ化を図ってあります。





（一）０正です

１　ＡはＢと売買契約を締結し、代金の額の１０分の３の金額を手付として受領した。

宅建業者（プロ）　対　依頼者・客（しろうと）

では

手付は　１０分の２　の金額しか受取れませんが

プロ（宅建業者）　対　プロ（宅建業者）　

では

手付には　金額の制限はありません。

（二）Ｘ不正です

もしも

建築確認がうけられなかったら

違法な物件となってしまうので

いくら

プロ（宅建業者）　対　プロ（宅建業者）　

でも

契約できません。

（三）０正です

問題文を記憶しておく必要があります。



（四）０正です

問題文を記憶しておく必要があります。











【問39】　宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない

Ｂとの間で土地付建物の売買契約を締結した場合、次の記述のうち、

宅地建物取引業法 (以下この問いにおいて 「法」 という。) の規定によれば、

誤っているものはどれか。

１　Ｂは、Ａが設置したテント張りの案内所で買受けの申込みをし、翌日Ａの

事務所で契約を締結した場合には、それ以後は一切法第３７条の２による当該契約の解除を行うことはできない。

２　当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の

額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の

１０分の２を超える定めをしてはならない。

３　当該契約に 「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、

Ａは受領した手付を返還して、契約を解除することができる」 旨の特約を定めた場合、その

特約は無効である。

４　Ａは、当該建物が未完成であった場合でも、Ｂへの所有権移転の登記をすれば、

Ｂから受け取った手付金等について、その金額を問わず法第４１条に定める手付金等の保全措置を講じる必要はない。







（問３９）

を

「　クーリングオフ（宅建取引の解除）　」

と名付けます。



（０）問題文　～　（一）　（二）　（三）　～　（四）　選択肢文

を解説＆解答しますと

問題文

では

宅建業者（プロ）　対　依頼者・客（しろうと）

の間での宅建取引です。

（一）Ｘ。正解肢です。

テント張り案内書で契約した場合は

８日以内だったら

クーリングオフ（解約）できます。

住宅展示場内の騒々しい環境で催眠販売状態にあるかもしれないからです。

これが

正式な事務所内で契約したのであれば

クーリングオフ（解約）できなくて契約が成立してしまいます。



　（二）０

正論として問題文を記憶しておくべきでしょう。



　（三）０

手付け

は支払った側は（手付けを）放棄すれば　契約を放棄できますが

手付け

を

受取った側が　契約を取りやめるには

受取った手付けの２倍の金額を　相手方へ返還せねばならない

のが日本社会です。

手付け

をそのまま単純に返還すれば

契約解除できるという特約は　できません。



　（四）０

宅地・建物物件を買主へ所有権登記を移転したのであれば

以後

買主

は

不利益をこうむる危険はありません。

大きな財産権（宅地建物の所有権）を受取ったのであるから

わずかな手付金の保全することの意味・必要性がなきに等しいといえるので

わずかな手付金の保全は不要です。







【問40】　宅地建物取引業者が行う業務に関する次の記述のうち、

宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

１　建物の販売に際して、利益を生ずることが確実であると

誤解させる断定的判断を提供する行為をしたが、

実際に売買契約の成立には至らなかった。

２　建物の販売に際して、

不当に高額の報酬を要求したが、実際には国土交通大臣が定める額を超えない報酬を受け取った。

３　建物の販売に際して、手付について

貸付けをすることにより売買契約の締結の誘引を行ったが、契約の成立には至らなかった。

４　建物の販売に際して、当該建物の売買契約の締結後、既に購入者に対する

建物引渡債務の履行に着手していたため、当該売買契約の手付放棄による

解除を拒んだ。





（問４０）

を

「　宅建業者による　違反行為　」

と

命名します。



（００）問題番号のすぐ右の問題文　～　（一）　（二）　（三）　～　（四）　選択肢文

を解説＆解答しますと

問題文

では

宅建業者（プロ）　対　依頼者・客（しろうと）

の間での宅建取引です。



（一）違反する

買主が誤解するような判断材料（たとえば　駅が開業予定等。実は鉄道会社の状態でどうなるかは不明でも）

を

宅建業者がすれば　宅建業法違反行為です。

（二）違反する

不当に高額な要求をすれば　宅建業法違反行為です。

（三）違反する

金銭貸付行為を

宅建業者がすれば　宅建業法違反行為です。



（四）違反ではありません

宅建業者が

宅地・建物物件を

買主へ

引き渡せば

売買契約は終了（完了）です。

以後

解約という状況にはなりません。

それが

（契約の一方が他方にたいして　正常に義務を果たせば　それ以後はトラブルはさけられること）

法律（宅建業法）によるルールといえます。











【問41】　宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、

宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

１　Ａは、自ら売主として売買契約を締結したが、履行の着手前に買主から

手付放棄による契約解除の申出を受けた際、

違約金の支払を要求した。

（物件引渡し前の解約なのに　違約金をとる）

２　Ａは、建物の貸借の媒介において、契約の申込時に

預り金を受領していたが、契約の成立前に申込みの撤回がなされたときに、既に

貸主に預り金を手渡していることから、返金を断った。

（契約成立前の解約なのに　返金をことわる）

３　Ａは、自ら売主として行う造成済みの宅地の売買において、

買主である宅地建物取引業者と、「Ａは瑕疵を担保する責任を一切負わない」 旨の特約を記載した売買契約を締結した。

　宅建業者　（プロ）　対　　宅建業者　（プロ）　だから担保責任のない契約を結んだ

４　Ａは、自ら売主として工事完了前の土地付建物の売買契約を締結するとき、

契約書の記載事項のうち、当該物件の

引渡時期が確定していないので、その記載を省略した。

　
（重要事項説明書へ　引渡時期の記載がない）

（問４１）

を

「　宅建業者による　違反行為　　その２　」

と

命名します。



（０）問題文　～　（一）　（二）　（三）　～　（四）　選択肢文

を解説＆解答しますと

（一）　違反します

宅建業者が契約の義務の履行前

とは

早い話が

宅地・建物を

買主へ

引き渡す前である時期であるという状況です。

引き渡す前であるならば

買主が手付金を放棄すれば

無条件に契約は解約となってしまいます。

違約金は請求できません。



（二）　違反します

契約が成立しなかったのであれば

宅建業者

は

預り金を依頼者へ無条件に返還せねばなりません。



（三）　違反ではありません。正解肢です

プロ（宅建業者）　対　プロ（宅建業者）　

間の宅建取引では

宅地・建物の

瑕疵を担保しない契約内容であっても

宅建業法違反にはなりません。

（四）　違反します

宅地・建物の

引渡し日時は

契約書へ記載せねばなりません。







【問42】　次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問いにおいて 「法」 という。) の規定によれば、

正しいものはどれか。

１　宅地建物取引業者は、その事務所ごとに

従業者名簿を備えなければならず、当該名簿を最終の記載をした日から

５年間保存しなければならない。





２　宅地建物取引業者は、従業者を業務に従事させる際に、その従業者であることを証する

証明書を携帯させなければならないが、当該証明書を携帯させなかった場合でも、

業務停止処分を受けることはない。

３　宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し

取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他の事項を記載しなければならない。

４　宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を行う案内所において宅地の売買の

契約の締結を行わない場合には、その

案内所に国土交通省令で定める標識を掲示しなくてもよい。





（問４２）

を

「　宅建業者が備えるべき　帳簿等　　　」

と

命名します。

（０）問題文　～　（一）　（二）　（三）　～　（四）　選択肢文

を解説＆解答しますと

（一）不正

名簿は１０年間保管せねばなりません。

（二）不正

従業者証明書を不携帯であれば

宅建業法違反となり　業務停止を受けます。



（三）正解肢です

問題文を記憶しておくべきでしょう。

（四）不正

宅建業者が宅建業を行う営業所には

テント事務所であろうと

国土交通省令で定める標識を掲示せねばなりません。









【問43】　宅地建物取引業者 (消費税課税事業者) が、

宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に

違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。

なお、この場合の取引の関係者は、Ａ、Ｂ及びＣのみとする。

ア　Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、Ｃを買主として代金

３，０００万円で売買契約を成立させた。その際、Ｂから報酬として、

１２６万円を受領した。

イ　Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について媒介の依頼を受け、Ｃを買主として代金

１，０００万円で売買契約を成立させた。その際、Ｂから報酬

３０万円のほかに、Ｂの特別の依頼による広告に要した実費１０万円を受領した。

ウ　Ａは、貸主Ｂ及び借主Ｃとの間で建物の貸借の媒介契約を締結し、その１か月後にＢＣ間の建物の

貸借契約を成立させたことの報酬として、Ｂ及びＣ

それぞれから建物の借賃の１月分ずつを受領した。

１　ア、イ

２　ア、ウ　

３　イ、ウ

４　ア、イ、ウ







（問４３）

を

「　宅建業者が受取る報酬（料金）　　　」

と

命名します。



（０）問題文　～　（ア）　（イ）　（ウ）　　選択肢文

を解説＆解答しますと

計算問題の基礎をすなおに問うています。

４００万円以上の宅地・建物を宅建業者が仲介して受取る料金は

宅地・建物の代金　かける　３％プラス　６万円　で出た金額に　プラス　５％の消費税です。

宅建業者が

仲介の場合は　ここまでしか受取れませんが

代理の場合は　今述べた金額の２倍まで受取れます。



（ア）正

３０００万円かける　３％　プラス　６万円プラス　５％の消費税

そして代理だったから２倍を受取れるので

上限は

２０１万６０００円　までを宅建業者は受取れます。

（イ）正

１０００万円かける　３％　プラス　６万円プラス　５％の消費税

で

３７万８０００円

まで受取れます。

広告費等の実費は別勘定で現実に要した金額をいくら受取っても合法です。

（ウ）不正

貸借の媒介

では

借賃の１月分ずつ（＝２月分）

を受取ってはいけません。

たった

１月分

だけを受取ることを許されています。



解答として

１　ア、イ





【問44】　宅地建物取引業保証協会 (以下この問において 「保証協会」 という。)

に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　保証協会は、民法第３４条の規定により設立された財団法人でなければならない。

２　保証協会は、当該保証協会に加入しようとする宅地建物業者から弁済業務保証金

分担金の納付を受けたときは、その日から２週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の

弁済業務保証金を供託しなければならない。

３　保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から

２週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。

４　還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、その地位を失った日から

１週間以内に弁済業務保証金分担金を納付すれば、その地位を回復する。







（問４４）

を

「　宅地建物取引業保証協会（　略して　保証協会）　　　」

と

命名します。



（０）問題文　～　（一）　（二）　（三）　～　（四）　選択肢文

を解説＆解答しますと

　（一）不正です。

保証協会

は

財団法人（＝基金のような財産の集合体）

ではなく

個人個人の宅建業者が加入している人間の集合体である社団法人です。

　（二）不正です。

保証協会

は

１週間以内に

弁済業務保証金を供託しなければなりません。

　（三）正です。正解肢となります。

問題文を記憶しておくべきでしょう。

　（四）不正です。

宅建業者が

保証協会の社員の地位を失えば　

保証協会が

再加入を許さない限り

社員の地位を回復できません。

保証協会の社員の地位を失った

宅建業者は

１週間以内に

供託所へ

保証金（１０００万円以上）を供託せねばなりません。





【問45】　宅地建物取引業者Ａ (甲県知事免許) に対する

監督処分に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、

誤っているものはどれか。

１　Ａが、乙県の区域内の業務に関し乙県知事から受けた

業務停止の処分に違反した場合でも、乙県知事は、Ａの免許を取り消すことはできない。

２　Ａが、乙県の区域内の業務に関し

乙県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合でも、

甲県知事は、Ａに対し業務停止の処分をすることはできない。

３　Ａが、甲県の区域内の業務に関し甲県知事から指示を受け、

その指示に従わなかった場合で、情状が特に重いときであっても、

国土交通大臣は、Ａの免許を取り消すことはできない。

４　Ａの取締役が宅地建物取引業の業務に関し、

建築基準法の規定に違反したとして罰金刑に処せられた場合、

甲県知事は、Ａに対して必要な指示をすることができる。









（問４５）

を

「　宅地建物取引業者への処分・罰則（略して　処分・罰則）　　　」

と

命名します。





（０）問題文　～　（一）　（二）　（三）　～　（四）　選択肢文

を解説＆解答しますと

（０）問題文

では

甲知事が免許を許した宅建業者Aであるので

Aへ　（宅建業法上の）命令ができるのは

甲知事

だけである。

これを覚えておいて下さい。





　（一）正です。

乙知事は　

（甲知事でなければ）

宅建業者Aの

免許を

取り消せません。

　（二）不正です。正解肢となります。

宅建業者A

の

免許者である

甲知事

は

Ａに対し業務停止の処分をすることができます。



　（三）正です。

たとえ

国土交通大臣

であろうと

甲知事以外は

宅建業者A

の

免許は取り消せません。

　（三）正です。

宅建業者A

の

免許者である

甲知事

は

甲県知事は、Ａに対して必要な指示をすることができます。









（おせっかいですが）

平成１８年度の宅建試験で宅建業法の部分（第３０問～第４５問）

の

問題タイトル（宅建業法上の理屈名）

を

書き抜きますと





（一） 宅建業者の免許

（二） 宅建業者の義務

（三） 宅建主任者資格

（四） 重要事項説明書（宅建業者が依頼者へ契約終了前に渡す書面）

（五） 営業保証金

（六） 宅建取引主任者の義務

（七） ３７条書面（宅建業者が依頼者へ契約終了後に渡す書面）

（八） 宅建業者間の取引（宅建業者プロ　対　宅建業者プロ　の取引）

（九） クーリングオフ（宅建取引の解除）

（十） 宅建業者による　違反行為

（十一） 宅建業者が備えるべき帳簿等

（十二） 宅建業者が受取る報酬（料金）

（十三） 宅地建物取引業保証協会

（十四） 宅地建物取引業者への処分・罰則

と１４種類ありました。

平成１８年度の宅建試験で宅建業法の部分（第３０問～第４５問）

を

数十回読み込むと

記憶に定着します。

宅建試験で宅建業法の部分

は

満点（１６点）か　

満点（１３～１５点）近く得点できれば

宅建試験合格へ向けて

おおきくリードできます。

（合格点ライン・３５点　に必要な）
あと

２０点を

どこかで得点できれば

宅建試験は　あなたのもの 。

それ（宅建試験合格に必要な残りあと２０点分）は

宅建千人一首６号～７号～８号で

ご自分のものにして下さい。

さて

宅建業法解説編としては　以上で時間切れとなりますが

なにか

愛想がないというか

余裕がない感じがします。

コラム（余談・リラックスタイム）のようなものが今回はなかったですね。

　結局

わたし（タガワ）は宅建試験の話しかできません。





宅建試験

は

不思議なテスト　やと思います（わたし・タガワは普段関西訛りで話します）

長い人生で

（一） たったの２時間（毎年１０月の第３日曜の午後１時～３時まで）

（二） たったの５０問題（それぞれが４ツの選択肢で成り立っているので２００文を読むことにはなりますが）

（三） およそ７割（≒３５点）が合格ライン

たったこれ（今述べた３条件）だけをクリアというか

うまくやるだけで

世間（具体的には　小～中～大　会社の新規・中途採用計画担当者）

は

あなたを

ビジネス（ウー）マン候補生

と判断してくれます（るハズ。そうでなければ他の会社をあたればよいから）。



宅建試験

は

うまれつきの

特別な能力は一切不要です。

１０数年前に

わたし（タガワ）

が

宅建試験受験生だったころに

宅建予備校の

一日だけの講習を教室で受けました。

教室には

わたし（タガワ）

と同じような

宅建試験受験者が老若男女とりまぜて２０人くらい座っています。

生徒同士は不思議なもので

（子供の頃から大人になっても）何歳になっても

お互いの力量がわかります。

教室の隣の机に坐っている大学理工学部を出たという若い男と　机をならべていたときのことです。

わたし（タガワ）は　文系学部をロクな学力もつけずに素通り抜けた人間でした。

それでも

その男（理工学部出身者）

が

宅建教師が話した内容を

なにも

頭へいれていないのが感じ取れます。

とっくの昔に２０歳をおおきく過ぎた人間の頭

は

文系・理系を問わず

そして

過去の人生経験も問いません。

ご自分が何歳であろうとも

初めて聞いた（耳にした）言葉は覚える（記憶して・忘れたら・再記憶～）しかありません。

たとえば

執行猶予

と

懲役刑罰（実刑）

との違い（宅建業法上の元宅建業者への取り扱いの違い等）を

今日

宅建教師から

耳で聞けば理解できているかもしれません。

ところが

１０月の第３日曜

の

宅建試験会場で

思いだせるか

思いだせないかで

運命がふたてへ分かれてしまいます。

　結局

頭のジョギング（宅建試験の理屈を毎日毎日ウシのように反芻）するしかありません。

日蓮宗の僧が

妙法蓮華経（みょうほうれんげきょう）

を

そらんじているのが参考になるかもしれません。























2007-03-22 11:45  nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(0) 

宅建千人一首第四号

宅建千人一首のタガワです。

第四号

の

本日は

宅建取引に関するその他の（常識）問題

をやります。

http://www.geocities.jp/boncurryman/222otorisama.jpg

宅建取引に関するその他の（常識）問題

は

今までの

宅建業法

や

民法

や

都市計画法・建築基準法

等等

は

それぞれが

１ツ１ツ

のまとまりをもっています。

集中的に覚えやすいともいえます。

それに対して

宅建取引に関するその他の（常識）問題

は

土地・建物（崖～ツーバイフォー工法等）の

雑学

から

所得税～固定資産税etcの知識や

宅地建物の価格鑑定についての専門的な知識

といったように

主要３分野（宅建業法・民法・法令制限）

と比較すると

広範囲な知識を問われます。

http://www.geocities.jp/boncurryman/77222rout66.jpg





宅建試験で

宅建取引に関するその他の（常識）問題

の配点は　たった９問（９点）ですが

宅建試験では

１点の同順位者には

数千人が同点で並ぶといわれています。

宅建試験

は

多くても

３万人しか受かり（合格でき）ません。

もしも

宅建取引に関するその他の（常識）問題

を

全滅してしまうと（マイナス９点）

１万人以上も順位が下がってしまうので

合格圏外へ消え去ってしまいます。

逆にいうと

宅建取引に関するその他の（常識）問題

で

９点満点

を獲得できれば

主要３分野（宅建業法・民法・法令制限）

が合格ラインのすぐ下くらいにいたとしても

十分合格圏内へ突入できます。

http://www.geocities.jp/boncurryman/222jitinsai4.jpg

では

宅建取引に関するその他の（常識）問題

をやります。

直近数年間の宅建試験で

宅建取引に関するその他の（常識）問題

は

９問題が出題してきます。

先刻も述べたように

雑学

統計

税金

etc

ともりたくさんの内容です。

どれもが

とっつきにくいかもしれません。

一番われわれと関わりがあるのが

税金問題

かもしれません。

宅建試験（その他常識分野）

で

税金問題は３問題が出題します。

（ここで余談をはさみますと　　　　）

宅建試験

を

２０万人が一斉にスタートするマラソンとイメージして下さい。

http://www.geocities.jp/boncurryman/770222tokyomarason.jpg

１着～３万着までにゴールすると

入賞（合格）です。

スタートラインでは２０万番です。

１５万人を抜いて

上位４万人に入ることを目標に置きます。

宅建試験では

余裕を持って４５点獲得を目標に置きます。

（１５万人）÷（割る）　（４５点）　＝　３３３３人

です。

２０万人宅建マラソンでは

１点獲得するごとに

３３３３人を追い抜いて上位グループへ

くい込んでゆく

という様相になります。

宅建試験

は

（宅建試験にかぎったことではありませんが）

１点がバカにできない。

１点≒３３３３人　だからです。

早い話が

税法（金）問題

を

３点獲得できれば

１万人抜き

ができます。

税法（税金）

で

誰もがかかわる（支払わねばならない）

のが

所得税（しょとくぜい） でしょう。

８０兆円ともいわれる

日本国の予算の半分は日本国民と日本で所得があった人間が支払った

所得税

でまかなわれています。

所得税は

国が取り立てるから国税（こくぜい）となります。

所得

とは

（１年間の個人が得た）収入です。

所得（収入）を得たら支払わねばならないのが

所得税

です。

今まで何年も生活してきた家を売った場合も

所得（収入）を得ます。

今まで何年も生活してきた家を売る場合

というのは

やむにやまれない生活上の事情があると思います。

早い話が

経済的に困窮しているのです。

やっと１０００万円で売れた

中古住宅の

売却代金から

１５０万円（不動産を売った代金所得へは１５％の所得税がかけられます）

も

困窮者から取り立てるのはあまりにも酷といえますが

しかたないと思いますか。

　宅建試験問題をひもときながら　税金　について理解してゆきましょう。

東京国税局

http://www.geocities.jp/gekkeikanfun/217kokuzei.jpg

（１問目）

「「「

居住の用に供している家屋をその者の長男に譲渡した場合には、

その長男がその者と生計を一にしているか否かに関係なく、

その譲渡について、居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用を受けることができない。

　　　」」」

というのは　正解か否か　どちらですか。

（解説～回答）

（特別控除）

というキイワードが出ていますね。

（特別控除） を具体例でいいますと

居住用財産の譲渡所得（＝住んでいた家を売った代金）

が４０００万円であったとします。

中古住宅が　４０００万円　で売れるとはスゴイですね。

おそらく（家が）都心の一等地にあってハイクラスな生活をしていた住人でしょう。

（特別控除）

とは

売却代金４０００万円　から（３０００万円）

を差し引いて

残金１０００万円　かける１５％　＝　１５０万円

が所得税となります。

この

（差し引いてくれる３０００万円）のことを

（特別控除）

と呼びます。

さらにいうと

経済的困窮者が

生活費のために

住んでいた家を売る場合

１００万円にしかならなかった　としますと

そんな人間（生活費もない人間）から

１５万円を取り立てる　のは酷といえます。

そこで

（特別控除　３０００万円）

を

家を売った代金　１００万円

から差し引くと

マイナス２９００万円。

３０００万円特別控除後には

残金は残らないので

税金（所得税）もゼロ　となります。

以上が

（居住用住宅を売った場合の３０００万円特別控除）

のあらまし　です。

さて

（１問目）

の問題文を読みますと

「家を長男に譲渡した　」

とあります。

家を他人へ売り払ったのではなく

自分の子供へ売っている。

所得税法のルールでは

自分の子供へ売るのは

３０００万円特別控除

は適用されません。

自分の子供の家には

自分も住めるので

居住用住宅を売ったことにはならない　という理屈です。

というわけで

（１問目）

は正解です。

http://www.geocities.jp/boncurryman/222hanshin.jpg






（２問目）

「不動産取得税の標準税率は 5/100であるが、住宅を取得した場合の不動産取得税の税率は 3/100である。」

というのは

正解か否か　どちらですか。

（解説～回答）

（１問目）

では

不動産を売った代金へ所得税がかかりました。

（２問目）

では

不動産を買った場合にも税金がかかるというのが

不動産取得税（ふどうさんしゅとくぜい）法で定められています。

一応

不動産取得税

は

都道府県へ支払うので地方税（ちほうぜい）と呼ばれます。

「不動産取得税の標準税率は４％」です。

これを覚えているだけで　問題文にだまされることはありません。

問題文は

不正解です。

http://www.geocities.jp/boncurryman/77222fire117.jpg

（３問目）

「固定資産税の標準税率は、 0.3/100である。」

というのは

正解か否か　どちらですか。

（解説～回答）

「固定資産税の標準税率は１．４％」です。

これを覚えているだけで　問題文にだまされることはありません。

問題文は

不正解です。

一応

固定資産税

は

市町村へ支払うので地方税（ちほうぜい）と呼ばれます。


http://www.geocities.jp/boncurryman/77222house.jpg



（４問目）

「「「

所有権の保存登記の税率は 4/1,000だが、一定の住宅については、 1.5/1,000 に軽減される

　　　」」」

というのは

正解か否か　どちらですか。

（解説～回答）

（保存登記の税率）

は

登録免許税法（とうろくめんきょぜいほう）

で

定められています。

不動産を取得した後　登記をした際に　登記料金を支払わねばなりません。

登録免許税の主だった税率を　書き抜きますと

（所有権の保存登記料金）＝（不動産の価額）かける　1,000分の4　

（新築住宅を取得した後　１年以内にやる所有権の保存登記料金）＝（不動産の価額）かける　1,000分の１．５

（所有権の相続による移転登記料金）＝（不動産の価額）かける　1,000分の4　

（所有権の売買による移転登記料金）＝（不動産の価額）かける　1,000分の4　

主だった税率を

覚えておけば

問題文にダマされることはありません。

（４問目）

は正解です。



（本日のあとがきとして～余談等）

１０月の第3日曜（宅建試験当日）まで

８カ月あまり　ですね。

宅建試験

の

合格率は受験者１８万人のうちで３万人くらいなので　およそ１５パーセントです。

１０人が教室に座っているとすると

１人か２人しか通過（合格）できない

といった

一見したところ

（早い話が）

失敗（不合格）しやすい試験

のように見えます。

宅建試験合格者である３万人の統計アンケート等によると

平均年齢３３歳

受験回数が２～３回

だそうです。

宅建試験受験者の職業は

（中～高～大）学生

主婦

会社員

年金生活者

等等

と

さまざまですが

学生が（大学生であろうと）

宅建試験

に

合格するには無理があります。

といいますのは

受験勉強は

青函（せいかん）トンネル

工事と似ていると思います。

青函（せいかん）トンネル

は

ご存知ですね。

高倉健が主演した映画（２０年くらい前ですが）があります。

津軽海峡

を

はさんで

青森側

と

函館側

の両端から

同時にトンネル

を堀り進めて

海底で

工事人同士が出会う

という段取りで

トンネル工事は進められます。

そうすると（トンネルの両端からお互い方向に掘り進めると）

トンネル工事を一方向から終点まで堀り進めるよりも

工事日数は半分で完成するので

費用も半分ですみます。

http://www.geocities.jp/boncurryman/77222seikantunnel.jpg

宅建試験に受かるには

目的

と

必要性があると思います。

目的は

宅建試験に受かり（合格し）たい

という欲望です。

必要性

は

宅建試験に受かり（合格し）なければ

会社・社会で

ご自分の活動がマイナスに制限を受けて

つらい思いをする

から

（つらい思いをするのがいやだから）

どうしても

宅建試験に受か（合格）る必要がある

というものでしょう。

目的

と

必要性が

トンネル工事の両端の入り口

です。

社会人

には

目的

と

必要性といった

トンネル工事の両端の入り口

がありますが

学生

には

せっぱつまっていない場合には

宅建試験に受か（合格）る

必要性がないので

トンネル工事を片側から全長を掘らねばならずして

工事期間も延びざるをえずして

悪くすると

計画が中途で挫折してしまいます。

ながながと

トンネル工事

のたとえ話を

繰り返してきましたが

これ（宅建千人一首）をお読みの読者様

が

４０歳以上（仮に青年と中年の境界線を４０歳とおきますと）の

若い人間でないとしても

宅建試験

に関する限りにおいては

なんらハンディキャップ

は

ありません

と申し上げます。

宅建試験

に

出題する

理屈は

数百個（多く）ありますが

決まりきった理屈

にすぎません。

人生で

２時間だけ

数百個の理屈

を

覚えておけば

宅建試験は

通過（合格）できます。

人間

は

努力（がんばる）できる生き物だと思います。

その一方で

（懲役何年といった刑罰があるように）

長期間（８カ月）

を

持続（ガマン）する

のが

困難かもしれません。

人間は

他の動物とちがって

離婚をしたりといったように

あきる

キライになる

ほうりなげる

やめて別のことをやる

という

のが

普通の人間かもしれません。

マラソン走者

は

４２キロ米

だけ

普段の自分を

スタートライン上へ置いたまま （普段の自分を切り離して）

別人になって

２時間あまりを

ハイ（精神が幻覚状態）に過ごしているのでしょう。

２時間

の幻覚状態は　たいしたことありませんが

長期間（８カ月）

を

幻覚状態（ハイ）で過ごすのは無理があります。

天然の麻薬

は　いわゆる

勝負事。

麻雀荘

パチンコ店

競輪場

等

は

いつでも客がたえません。



なにごとも

節度（ホドホド）を保って

深入りしないのが

人生の知恵かもしれません。

ただし

それならば

勝負事

は　あきらめねばなりません。

勝負事

は

全財産・全人生

を

つぎこむか

指一本

出さないか

のどちらかです。

http://www.geocities.jp/boncurryman/77222flowercard.jpg

宅建試験

は

勝負事

ではありませんが

半年間だけ

ご自分を

幻覚状態におく必要があります。

（苦しいハズの受験勉強を平気に思うような幻覚状態）

ご自分は

強いのだ

できる人間だ

負けるハズはない

と

強気になって下さい。

ところで

パンダオセロ（父パンダ）さん

に

勝ちましたか。

（勝てば）

脳内麻薬が出ます。

http://www.geocities.jp/boncurryman/77115m1.jpg































2007-02-23 13:11  nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(2) 

宅建千人一首　第３号


宅建千人一首（たっけんせんにんいっしゅ）



ガイド人のタガワ　です。
ごぶさたしております。





３号目の本日は

宅建試験の出題分野のうちで一ツの山となる（５０点満点のうちで１０数点を占める）

法令上の制限（ほうれいじょうのせいげん）

をやります。

宅建試験範囲のうちで

（法令上の制限）

は

主要な法律が六ツで成り立っています。

教科書風に順次みてゆくことにいたします。

一章目

都市計画法（としけいかくほう）










都市計画法　第一条 　を引用しますと

「「「

この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業

その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と

秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。

　　　　　　　　　　」」」

とあります。

（都道府県の）知事が

日本の土地の上に

（都市計画）

を行うのが

都市計画法

といえます。

（都市計画）

が

２ツの県にまたがる場合は

２人の知事の協議

と

国土交通大臣の同意

を要します。

（都市計画）

を

行なった地域

を

（都市計画区域）

といいます。

（都市計画区域）

には

（市街化区域）

と

（市街化調整区域）

が定められて

（市街化区域）

には

以下のような

１２種類の

（用途地域）

が定められます。

1
第一種低層住居専用地域

2
第二種低層住居専用地域

3
第一種中高層住居専用地域

4
第二種中高層住居専用地域

5
第一種住居地域

6
第二種住居地域

7
準住居地域

8
近隣商業地域

9
商業地域

10
準工業地域

11
工業地域

12
工業専用地域






上のそれぞれの地域には

たとえば

第一種低層住居専用地域

には

高さ１３米以上の建物を建てられないとか

火力発電所は　工業専用地域　にしか建設できない

といった

都市計画法による制限があります。

逆にいうと

知事が

都市計画区域を定めなければ

住宅地開発も

大規模な工場も建設できなくて

都市開発が進まなくなってしまいます。

逆に（逆にが多発して恐縮です）

国定公園等の自然を保護したい地域には

知事は

都市計画区域を定めないで　自然をそっとしておく

といったような

地域ごとに

開発するのか

自然を保護するのか

といったような

コントロールをしているのでした。

今述べただけでは

都市計画法の全体の

説明としては

はなはだ量が不足ですが

わたし（タガワ）の

へたな説明をエンエンと続けるよりも

宅建試験問題（法令上の制限）出題例をヒモときながら

都市計画法

を解体（分類・整理してエッセンスを抜き出すこと）いたします。

（１問目）

地区計画の区域内において、建築物の建築を行おうとする者は、原則として、市町村長の許可を受けなければなりませんか。

（解説と回答）

（地区計画）

などと初めての単語が現れて恐縮です。

順序だてて述べますと

知事が　都市計画区域を指定します。

その後

都市計画区域内の市町村長が

必要に応じて定めるのが

地区計画

となります。

具体例としては

高度利用地区（高レベルな利用を目的としています）

高度地区（建物の高さ制限があります）

高層住居誘導地区（高層ビルを一箇所に集める目的があります）

特別用途地区（地域の特性にふさわしい利用を目的とします）

特定街区（たとえば新宿等の超高層ビルの街が指定を受けています）
等があります。

さて

問題の答えとしては

地区計画の区域内で

建築を行おうとする者は

市町村長へ

（届け出）さえすれば

（許可は必要なく）

届出後は自由に建築してよいことになっています。

（２問目）

市街化区域内で行われる開発区域の面積が 1,100平方米の畜舎の建設のための開発行為は、開発許可が必要である。

というのは

正解か

不正解か　どちらですか。

（解説～解答）

（住宅やビル等の）開発業者が

土地を開発（ブルドーザーやダンプカー等で土木工事を行うような開発）を

行う場合には

都道府県知事から

許可を受けておく必要があります。

ただし

小さい開発には許可は不要であり

逆に

大きい開発には許可は必要です。

どこからが

大きい開発となるのか

といった開発の規模の基準が

都市計画法

で

定められています。

１章目の冒頭で

（市街化区域）

というのが出ていましたね。

（市街化区域内）

で

1,000平方米未満の場合は，開発許可が不要

となります。

ので

（２問目）

は

1,100平方米の畜舎（１０００平方米以上なので）

は

開発許可は必要です。


二章目

法令上の制限の２ツメの法律

建築基準法（けんちくきじゅんほう）

をやります。

建築基準法　第一条 　を引用しますと

「「「

この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、

国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

　　　　　　　　　　」」」










一章目の都市計画法

と

二章目の建築基準法

を

比較すると理解しやすいと思います。

一章目の都市計画法

では

土地を

開発するには

知事の許可が必要でした。

知事の許可の基準（どれくらいの規模から許可が必要なのか）

を定めたのが

都市計画法

でした。

二章目の建築基準法

では

建物（建築物）を建てるには

建築主事（知事の部下）から

建築確認を受けておく必要があります。

建築確認の基準（どれくらいの規模から建築確認が必要なのか）

を定めたのが

建築基準法

です。


今度も都市計画法の場合と同じように

タガワによるへたな説明を羅列するよりも

宅建試験問題から

良い問題を

選び出して

解体（基礎となる理屈やエッセンスを抜き出すこと）

してゆくことにいたします。



（１問目）

都市計画区域内において，延べ面積が150 平方米で階数が１である鉄筋コンクリート造の建築物について、

大規模の模様替をする場合には、確認を受ける必要はない

というのは正解か否か

どちらですか。

（解説～解答）

建築基準法

で

建築確認の基準

というのが

いくつかあります。

代表的なのが以下の２ツです。

（一）コンクリート（建物非木造建築物）で

延べ面積が200平方米を超え，または２階以上の建築物を，建築または大規模修繕

または大規模模様替しようとする場合は，建築確認が必要です。

（二）木造建築物（コンクリート造ではなく）

延べ面積が500平方米を超え，または３階以上，または高さ13ｍを超え，または軒高９ｍを超える木造建築物を，

建築または大規模修繕または大規模模様替しようとする場合は，建築確認が必要です。
　
さて

（１問目）

では

１階建て１５０平方米のコンクリート建物は

（一）コンクリート２階建て・２００平方米

よりも小さいから

建築確認は不要です。

解答　としてはマル（正解）。

（２問目）

第１種低層住居専用地域内においては、中学校は建築することができるが、大学は建築することができない

というのは正解か否か

どちらですか。

（解説～解答）

宅建試験～そのほか世間の多くの試験

でも

避けて通れない関門があります。

いわゆる暗記（あんき）　　　　　　　　　　　　　　　　力業（ちからわざ）　といえます。










（以下の　URL　で　ご覧下さい　）

http://www.geocities.jp/boncurryman/77126ftiikihyo.html








○＝原則として建築できる。

×＝原則として建築できない（但し、特定行政庁の許可があれば建築できる）。

Ａ＝その用途に供する部分が 3,000平方米以下の場合に限り建築できる。

Ｂ＝物品販売店舗と飲食店は建築できない。

Ｃ＝その用途に供する部分が２階以下で、かつ、1,500 平方米以下の場合に限り建築できる。




















以上の表を

人生の中で２時間だけ暗記しておく必要があります。

宅建試験の終了の瞬間に記憶を喪失してもかまいません。

表によると

第一種低層住居地域には

中学校

は建てられますが

大学

は建てられません。

ゆえに（２問目）は正解でした。









法令上の制限

は

都市計画法

と

建築基準法

との２ツで

宅建試験の法令上の制限

の部分について

学習量の半分を超したといえます。

ですが

まだ半分残っているので

油断せずに

全員野球（タガワの造語です。宅建試験の全範囲の知識が生き生きとしているようにくらいの意味）を目指して頂きたいのです。







三章目

農地法（のうちほう）



農地法第一条

を引用しますと

「「「

この法律は、農地はその耕作者みずからが所有することを最も適当であると認めて、

耕作者の農地の取得を促進し、及びその権利を保護し、

並びに土地の農業上の効率的な利用を図るためその利用関係を調整し、

もつて耕作者の地位の安定と農業生産力の増進とを図ることを目的とする。

　　　　　　　　」」」











日本国は　百年前まで純粋な農業国。

米の神様（大国主命・おおくにぬしのみこと等）の子孫が天皇ご一家です。

これ（米≒日本国のルーツ）が農地法の背景となります。

農地も国土の一部分です。

ところが

農地以外の他の形態の土地である

駐車場や

工場や

商店街や

分譲住宅地

等とはちがって

農地だけを

別に扱うための法律が

農地法です。

農業をビジネスとしてとらえると

コンピュータネット上での投資取引等と比較すると

農業は

重労働なわりには

低収益です。

農地法

は

さびれる一方の日本の農業を

要するに

農地面積が減少の一途をたどりつつあるのに対して

農地の売買取引について許可制を設けて

歯止めをかけようとしているのでした。

さて

農地法についても

早速（さっそく）

宅建試験問題をひもときながら解説をすすめます。



（１問目）

農業者が自ら居住している住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため，自己所有の農地に抵当権を設定する場合，農地法第３条第１項の許可を受ける必要はない。

正解か否か　どちらですか。

（解説～解答）

解答から述べてゆきますと

解答としてはマル（正解）です。

問題文の文末にキイワードとして登場した

（一）

（農地法第３条第１項の許可）

とは　どんな許可か

について述べますと

農業委員会（のうぎょういいんかい）という（たとえていうと教育委員会のような）都道府県庁に付属した役所があって

県内の農業についての事務全般をとりまとめている役人たちがおります。

図解しますと

（Aさん）

自分のＺ農地をＢさんへ売りたいとします。

（Ｂさん）

Aさん　からＺ農地を購入して　脱サラリーマンして農業を始めたいとします。

金額はとりあえず５００万円の頭金という交渉でAさんと売買契約の寸前までこぎつけています。

普通の宅地・建物の売買ならば

Aさん　と　Ｂさん　との２人だけの　契約で取引は終了できます。

ところが

ここで

農業委員会

から　（待った）がかかります。

Aさん　と　Ｂさん　との２人だけの　売買契約を結ぶ以前に

あらかじめ

農業委員会から　

農地を売買することについて許可をとりつけておかねばならないのでした。

農業委員会

は

農地が消えてゆくのを防ぐのが目的であるから

買主Ｂさんが　引き続いて農業を行うのであれば

なんら問題なく許可を下すハズでしょう。

（１問目）の

キイワードとして

（抵当権）

というのがあります。

詳しくいうと

農地の所有者Aが家の改築資金を銀行から借りるに際して資金借り入れ銀行を権利者とした抵当権を農地へ設定した

というやりとりがあったのでした。

（抵当権）

を農地に設定しても

農地の所有者A

は従来どおりに農業を継続できます。

そういうわけで（従来どおりに農業を継続できるわけだから）

（１問目）の文末のように

農地法第３条第１項の許可を受ける必要はない（農業委員会から許可を受けるのは不要である）

という結論になります。

余談として

農地の所有者A

がその後　結局

借金を返済できないで

銀行が抵当権を実行したとします。

抵当権が実行されると

裁判所等を訪れると玄関にハリ紙があるように

競売（きょうばい）

という手段で誰か（仮にＸ氏とすると）に買い叩かれてしまいます。

Ｘ氏

は競落（きょうらく。けいらくともいいます。物件を買い取ること）時に

農地法第３条第１項の許可を受ける必要があります（農業委員会から許可を受けるのが必要となります）




（２問目）

農地を一時的に資材置場に転用する場合は，いかなる場合であってもあらかじめ農業委員会に届出をすれば，農地法第４条第１項又は同法第５条第１項の許可を受ける必要はない。

というのは正解か否か。

どちらですか。


（解説～解答）

解答を先にいいますと　問題文は不正解です。

以下解説を数十行述べますと




農地法第４条第１項又は同法第５条第１項の許可

というキイワードが出てきました。

（二）

農地法第４条第１項の許可

とは

具体例をいいますと

所有者AがＺ農地を所有しているとします。

A氏は

農業をやめたくなって

Ｚ農地を宅地開発してアパートを建設しようと着工します。

ここで

（Ｚ農地が存在する都道府県の）知事から「待った！」の声がかかります。

「Aさん。知事の許可（農地→宅地開発するための）を受けていますか。

知事の許可がなければ（農地→宅地開発は）できません。違法行為（≒犯罪）となりますよ」

もう１ツのキイワード

（三）

農地法第５条第１項の許可

とは

具体例でいいますと

所有者AがＺ農地（もしくはＺ採草放牧地である場合もあります）を所有しているとします。

A氏は

Ｚ農地

をＹ（マンション開発業者）へ売却したくなります。

A氏とＹマンション会社との間で

Ｚ農地を１億円という売買代金で交渉がまとまります。

さて

（A　Ｙ間のＺ農地売買）契約直前になって

知事から「待った！」の声がかかります。

「Aさん。そしてＹさん。知事の許可（農地→売却後　→宅地開発するための）を受けていますか。

知事の許可がなければ（農地→売却後　→宅地開発は）できません。違法行為（≒犯罪）となりますよ」

さて

読者の皆さんは　同じような理屈を聞いたような気がする　と思われませんか。

そうですね。

（１問目）

の

（一）

（農地法第３条第１項の許可）

と

（２問目）

の

（三）

農地法第５条第１項の許可

とが似ています。

（一）

（農地法第３条第１項の許可）

（農地→　→　農地のまま売買）

では

農地の売主と買主が

農業委員会

の許可を受けねばなりませんでした。

（三）

農地法第５条第１項の許可

（農地→売買後　→　農地をつぶして宅地造成）

では

農地の売主と買主が

（都道府県）知事から

の許可を受けねばなりませんでした。

簡単にいうと

（一）

（農地法第３条第１項の許可）

よりも

（三）

農地法第５条第１項の許可

のほうがキビシイといえます。

農業委員会

は農地の専門部署であり農地の窓口部署でもあるので

許可はおりやすいといえます。

一方

知事は

県内の最上級庁であるので

知事の許可は許可がおりるのに日数がかかります。

そして

罰則が

（一）

（農地法第３条第１項の許可）

では

単に

売買契約が無効（なかったことになる）だけですむのに対して

（三）

農地法第５条第１項の許可

では

知事から

原状回復命令（げんじょうかいふくめいれい）といって

建設中のマンションを解体して元通りの農地へ戻さねばならない

といった強権を発動されてしまいます。

最後に

（２問目）

の問題文中の（問いかけ）

を検証して農地法を腑（ふ）へ落として頂きたいと思います。

問題文頭に

農地を一時的に資材置場に転用する場合は　～

とあります。

そして

文末に

５条第１項の許可を受ける必要はない

とあります。

（農地　→　資材置き場＝農地をつぶして農地ではなくする）

には

（一時的であろうと永久であろうと）

知事の許可は必要です。

そういうわけで

問題文の途中で

「いかなる場合も～許可は不要である」

は不正解なのでした。








四章目





国土利用計画法（こくどりようけいかくほう）

国土利用計画法　第一条　を引用しますと 　

「「「

この法律は、国土利用計画の策定に関し必要な事項について定めるとともに、

土地利用基本計画の作成、土地取引の規制に関する措置その他土地利用を調整するための措置を

講ずることにより、国土形成計画法 （昭和二十五年法律第二百五号）による措置と相まつて、

総合的かつ計画的な国土の利用を図ることを目的とする。
　　　　　　　　　　」」」













（売主）

が

（土地）

を

（買主）

へ売る。

資本主義ビジネス社会では

財産の取引は　他人（第三者）になんの気兼ねもなく自由にできます。

ところが

その（自由取引の原則の）例外となるのが

土地の売買において

国へ届け出る（もしくは国から許可をとりつけておく）義務を必要と定めているのが

国土利用計画法

なのでした。

国土利用計画法

の

理屈はそれほど

質（理屈の複雑さ）

も

量（理屈の数）

も

多くはないので

問題をひもときながら進んでゆきます。

（１問目）

市街化区域（注視区域及び監視区域外）に所在する 5,000平方米の土地をＡ・Ｂ・Ｃの３人が

共有（持分均一）し、Ａのみがその持分を売却する場合、国土利用計画法上の届出が必要である

というのは正解か否か。

（解説～解答）

国土利用計画法

では

民間人どうしで土地を売買取引をした場合には

土地を売買取引をした後に

知事へ届け出る義務があると定めています。

ただし

小さい土地を売買取引をした場合には

知事へ届け出る義務はありません。

３ツのパターンがあります。

・市街化区域内では………………………………… 2,000平方米以上の一団の土地

・市街化調整区域内または非未線引区域内では… 5,000平方米以上の一団の土地

・都市計画区域外（準都市計画区域を含む）では…10,000平方米以上の一団の土地

３ツのパターンの平方米をこえる（以上）場合に

土地の売主と買主は知事へ届け出ねばなりません。

（１問目）

では

ABC３人が５０００平方米の土地を共有しています。

Ａの持分は

（５０００平方米）割る（３人・３分の１）だから

１６６６平方米。

１６６６平方米は２０００平方米

よりも小さいので

知事へ届け出る義務はありません。

（１問目）

の

解答としては否です。








五章目

土地区画整理法（とちくかくせいりほう）

土地区画整理法　第一条 　

を引用しますと

「「「

この法律は、土地区画整理事業に関し、その施行者、施行方法、費用の負担等

必要な事項を規定することにより、健全な市街地の造成を図り、

もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

　　　　　　　　　　」」」








土地区画整理法

とは

土地区画整理事業を

施行する人間

土地区画整理事業について

承認を出す人間

土地区画整理事業について

開始～終了までの

一連の手続き

を定めた法律です。

宅建試験出題例

をひもときますと




（１問目）

換地計画において定められた換地は、換地処分の公告があった日の翌日から、従前の宅地とみなされる

というのは正解か否か。

どちらですか。


（解説～解答）

（換地処分の効果）

というのが

土地区画整理法　第百四条 　

に定められています。

土地区画整理法　第百四条 　を引用しますと

「「「

前条第四項の公告があつた場合においては、換地計画において定められた換地は、

その公告があつた日の翌日から従前の宅地とみなされるものとし、

換地計画において換地を定めなかつた従前の宅地について存する権利は、

その公告があつた日が終了した時において消滅するものとする。

　　　　　　　　　　」」」

（換地処分）かんちしょぶん

を

図解しますと

（従前の宅地）の所有者

が

（換地計画）

で

仮換地を割り当てられて仮換地上で生活しますが（従前の宅地）はまだ（売買等）自由に権利行使できるようになります。

（国土交通大臣）

が

（換地公告）

というのを出して　

（換地計画完了）

としますと

（従前の宅地）の所有者

は

（換地）を当初から所有していたとみなされる

という

一連の（換地計画～換地公告）　約束事が

土地区画整理法の

（換地処分）かんちしょぶん

というものでした。









六章目

宅地造成等規制法　（たくちぞうせいとうきせいほう）



宅地造成等規制法　第一条 　を引用しますと　

「「「

この法律は、宅地造成に伴う崖崩れ又は土砂の流出による災害の防止のため

必要な規制を行うことにより、国民の生命及び財産の保護を図り、

もつて公共の福祉に寄与することを目的とする。

　　　　　　　　　　」」」

宅地造成等規制法

とは

宅地造成を行おうとする

宅地造成者

は

あらかじめ許可を得ておく必要があることを

定めた法律です。

宅地造成等規制法

の

詳しい内容については

宅建試験出題例

をひもときますと

（１問目）


宅地以外の土地を宅地にするための切土であって，

当該切土を行う土地の面積が400平方米であり，かつ，

高さが１ｍのがけを生ずることとなる土地の形質の変更は，

宅地造成に該当しない

というのは正解か否か

どちらですか。

（解説～解答）

宅地造成

の

ストーリー

を図解しますと

（都道府県知事）

が

（宅地造成規制区域）

というのを指定します

と

（宅地造成者）

は

（どれくらいかの規模以上の宅地造成）

を

行おうとする場合には

事前に

知事から許可を受けておく必要があります。

（どれくらいかの規模以上の宅地造成）

とは

（一）切土または盛土をする土地の面積が500平方米を超えるもの（500平方米を超えるとガケの高さに関係なく許可が必要です）

　　　切土または盛土をする土地の面積が500平方米以下の場合は…

（二）切土をするときは，２ｍを超えるガケを生ずること

（三）盛土をするときは，１ｍを超えるガケを生ずること

（四）切土，盛土両方するときは，２ｍを超えるガケを生ずること

（１問目）

では

４００平方米

切土

２米のガケ

なので

（二）切土をするときは，２ｍを超えるガケを生ずること

の条件を超過しないために

知事の許可は不要です。

（１問目は正解）





























（本日のあとがきとして～余談等）

くどいようですが

宅建試験は２時間で５０問題を解答せねばなりません。

１問題が４ツの選択枝で成り立っているので

現実には

２００個の文を読んで正誤を判断してゆくことになります。

５０問題

の

内わけ

は

宅建業法が１５～１７問

権利関係（民法）が１５～１７問

法令上の制限が１０～１０数問

税金や統計が数問

（以上の総計で５０問題です）

なので

宅建千人一首

の

１号（宅建業法）・２号（民法）・３号（法令上の制限）

で

宅建試験全体の

８割以上を通り抜けたといえます。

逆にいうと

宅建試験

は

日本最大の受験者（２０万人弱）がトライする

プロフェッショナルな資格ともいわれますが

たった

これくらいの（タガワが独りよがりにヒトマトメたような）

理屈を頭に入れておけば

受かりうる（合格可能性がある）といえます。

人生は

マラソン

にたとえられることがあります。

テスト（試験）

も

マラソンかもしれません。

走行距離４２キロ米のうち

すでに

皆さんは（タガワとともに）

数キロ米を走っていると思います。

ＴＶ等で放映する国際マラソン大会では

４２キロ米を走り抜けてきた

走者が

最終の数百米は競技場内へ走りこんできて

競技場内でゴールインするという光景があります。

今日を含めて　１０月の第３日曜の前日までが

４２キロ米です。

そして

１０月の第３日曜（宅建試験当日）が

マラソンゴールが設けられている競技場内です。

マラソンランナーの最大の敵

は

弱気になること。

長い人生のうちでたった半年と２時間。

無理やりにでも強気を保って下さい。

（皆さんが強気になるために　さらに余計なおせっかいをやきますと）

勉強そのものには全く関係なくて恐縮ですが

インターネツト検索GOOGLE等で

（パンダオセロ）

と打ちますと

オセロゲームが現れます。

コンピュータが敵となって指してくるのに自分が対戦します。

コンピュータの敵は３人います。

弱（子供のパンダ）

中（母のパンダ）

強（父のパンダ）

と３段階おります。

一番強い

父パンダに勝つのは

非常に困難です。

ヘタをすると

自信をなくすかもしれません。
逆に
一番強い
父パンダに一回でも二回でも勝てれば
自信がわいてきてよい気分になれます。
皆さんの敵は
所詮は
機械。
所詮は
理屈。
人間はライオンよりも強い生き物です。
錯覚でもよいので強気になって下さい。






















2007-01-29 10:13  nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(1) 

宅建千人一首（たっけんせんにんいっしゅ）第２号

宅建千人一首（たっけんせんにんいっしゅ）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第２号



http://www.geocities.jp/boncurryman/1225torii.jpg





ガイド人のタガワ　です。

ごぶさたしております。

今日は

権利関係（けんりかんけい。法律名でいうと民法・みんぽう）をやります。

権利関係は

宅建試験　５０問題（毎年１０月第3日曜に実施されます）のうちで

１７～１８問（宅建試験全体５０問の３分の１）くらい　が出題してくるのが通例なので

宅建試験の科目としての

権利関係

は

幅広く多くの理屈や知識で成り立っています。

今日以降　何回かのシリーズに分割して

宅建試験・権利関係の試験出題知識を理解と記憶（理屈を頭へ入れること）をして頂きます。

宅建試験・権利関係

は

（一） 民法の他にも

非常に重要な法令として

（二） 借地借家法（しゃくちしゃっかほう）

（三） 区分所有法（くぶんしょゆうほう。正式名称＝建物の区分所有等に関する法律。いわゆるマンション法）

（四） 不動産登記法（ふどうさんとうきほう）

の

４ツの法律で成り立っています。

今日は（この宅建千人一首第２号では）

（二） 借地借家法（しゃくちしゃっかほう）

をやろうと思います。

みなさんは

学生のときや

新入社員時代

などに

親元を離れて

アパートや下宿屋さん等へ入居なさっとことはございますか。

人間生活の基礎をなす衣・食・住の１ツである

住居。

住居と土地

を貸し借りするのは

どなたにも

イメージしやすく

理解がすばやくできるであろうから

借地借家法を

得意になって頂いて自信をつけて

以降の宅建試験の理屈学習へむけてロケットスタートをして下さいますか。

金額（賃借料金・ちんしゃくりょうきん）を支払って宅地・建物　を借りる

ことが

人生で必要なときがあります。

クルマ・オートバイクが好きなかたは　駐車場を賃借する場合もおありでしょう。

宅建業者が仲介人（貸主と借主との間を仲介する）となるのは

人間が住む住居の（貸借の）仲介だけでなく

他にも

ブティックや飲食店等の店舗や

工場・農地や

駐車場等

を

オーナーである貸主と賃借人との間に入って

仲介料金を頂いて物件を紹介するのは

宅建業者（たっけんぎょうしゃ・宅地建物取引主任者）だけしか許されていないので

一般人（宅建業者でない人間）が宅地・建物を仲介すると

宅地建物取引業法違反となってしまいます（１年以下の懲役と１００万円以下の罰金）。




http://www.geocities.jp/boncurryman/1225mgunkanjima.jpg




それでは

宅建権利関係（民法）

の範囲内として

借地借家法（しゃくちしゃっかほう）

宅地・建物の貸借（たいしゃく。貸主と借主との間でのやりとり）

の理屈をやります。

登場人物を紹介しますと

建物のオーナ－（所有者）であり　貸主であるA氏

借主である　Ｂ氏

建物（貸し家）に名前がついており　Ｃ荘（A氏が所有者ですがＢ氏が借りて入居しています）

Ｃ荘が建っている敷地であるＤ土地（A氏が所有者です）

E建物（Ｂ氏がＤ土地上にＢ氏の費用で建設した居住用建物です）

（１問目）

貸主A

と

借主Ｂ

との間で

Ｄ土地を１０年間の賃借期間を定めて

Ｄ土地の貸借契約（借地契約）を結んでました。

Ｂ氏はＤ土地上に自分（Ｂ）が建てたE建物に住み続けます。

その後

１０年が過ぎ去ります。

Ｄ土地の貸借契約書の貸借終了期限の日になりました。

このあと

A氏と

B氏との間で

どんな決着に落ち着くでしょうか。



略図示しますと

（貸主A） 　　　　　　　（借主Ｂ）

（Ｄ土地） 　　　　　　　（E建物）






http://www.geocities.jp/boncurryman/1225loghouse.jpg



（回答・解説）

問題の文末が

あいまいな問いかけで恐縮です。

実は

この問題をマナ板上の鯛として

いろんな料理（いくつもの理屈）

を味わおうという魂胆があるのです。

１０年目の契約終了日に

A氏は

退去せねばならないでしょうか。

契約書通りならばそう（立ち退く）ですね。

ここで

土地所有者A氏がなにも言わなかった（AからＢへ退去要求をしなかったら）とします。

そうすると

なんと同じ契約内容（１０年目からさらに１０年後まで）で

Ｄ土地の貸借契約が更新されてしまいます。

そうすると

土地の所有者が土地を返すように言わないと

借主は永久に借地上の建物に住み続けられるという借主にとって有利な状況が続きます。

A氏は

土地を契約書通りに返してほしければ

１０年過ぎそうになったときに土地を返してくれ　と言えば

（内容証明郵便等によって）借主へ主張すれば土地を取り戻せます。

結局

法律は

権利者が自分で使わなければ（土地を返還要求するという法律上の権利行使をしなければ）以前の状況が変化なく続いてしまいます。

（２問目）

（１問目）と同じ登場人物（貸主Aと借主Ｂ）に登場してもらいます。

A氏は

A氏が所有するＣ荘を

Ｂ氏へ貸していました。

A氏は

Ｂ氏が入居したままの状態で

Ｃ荘を

Ｘ氏へ売却します。

Ｘ氏は

自分（Ｘ）が住みたいので

Ｂ氏へ

Ｃ荘から退去することを要求します。

さて

どうなるでしょうか。

略図示しますと

（貸主A） 　　　　　　　（借主Ｂ）

（Ｃ荘） 　　　　　　　　（新所有者Ｘ氏）




http://www.geocities.jp/boncurryman/1225log2.jpg



（回答・解説）

Ｂ氏は誰から何を言われようとそのまま入居できます。

ただし

Ｂ氏が別の場所で生活していて

Ｃ荘を空き家にしているような場合は

すでに立ち退いているワケなので

A氏（もしくは新所有者Ｘ氏）は

Ｃ荘を取り戻せます。

若干特殊な場合をいいますと

Ｂ氏が別の場所で生活していて

Ｃ荘を空き家にしているような場合でも

Ｃ荘をA氏から借りる際に

賃借権を登記（貸主Aの協力が必要です）している場合は

Ｂ氏は

空き家にしているＣ荘を借り続けられます。

一旦

登記をすると

登記を抹消（まっしょう。取り消す）したり移転（所有名義人を変える）のは

多額の金額（権利者へ支払う代金）を必要なので　現実上はめったにありません。

賃借権を登記するには

多額の権利金（宅地・建物の代金の７割くらい）を借主から貸主へ支払って

登記をすることになるので

現実上

永久に借り続けられる（賃借料金を支払う以外は所有者と同じ）権利を得ます。








（３問目）

同じ登場人物

貸主A

借主Ｂ

そして

Ｙサン（借主Ｂの内縁の妻）

が

A氏が所有するＣ荘にＢ・Ｙ夫妻（Ｂ氏とＹサンは法律上は他人同士です）

が入居しています。

ある日

Ｂ氏は急死してしまいます。

Ｃ荘の賃借契約者は死んだＢ氏でした。

さて

Ｙ未亡人（法律上は単なる間借り人です）

はどうなってしまうのでしょうか。

略図示しますと

（貸主A） 　　　　　　　　　（借主Ｂ）

（Ｃ荘） 　　　　　　　　　　（Ｙ未亡人）









http://www.geocities.jp/boncurryman/1225log3.jpg





（回答・解説）

内縁の妻などというと

世俗的な話題に聞こえるかもしれませんが

実は

結婚（法律上の婚姻制度）の意味（法律上の権利・義務といった効力）

を問われています。

要するに

正妻（法律上の配偶者）は

死んだ夫の全財産の５０パーセント（子がいなければ１００パーセント）

を受取る

相続人となります。

こういう約束事（配偶者の半分～全部の財産を受取る）の基礎があってこそ

他人同士の男女がやってゆけるのでしょう。

さて

ＹサンはＢ氏の相続人ではありません。

Ｂ氏の財産はビタ一文受取れません。

ところが

賃借人の権利（住み続ける）と義務（善良な住人として住みながら賃料を支払う）

は受け継ぎます。

善良な住人として住みながら賃料を支払える人間（Ｙ）をわざわざ退去させるべき理由も必要性もないのは当然でしょう。

ただし

Ｂ氏が過去に結婚していて別居中の本妻と子等がいる場合があります。


事実上の他人（とっくの昔に冷えて長年別居中の配偶者）の賃借家権などを要求してなんの得もないにもかかわらず

別居中の本妻と子等が

突然現われて

死んだＢ氏の賃借権を相続人の権利としてよこすように

Ｙサンへ要求してくる場合があるかもしれません。

残念ながら

Ｙ未亡人は　本妻と本妻の子へ借家を明け渡さねばなりません。

Ｂ氏が

思いやりと計画的な人間であったなら

賃借名義人をＹサン名義にしておくか

遺言書でＹサンを相続人へ加える（賃借権をうけつがせる）という手があります。

法律上の保護が薄い人間（内縁の配偶者）は

自分で法律を使う（遺言書等）工夫と努力が必要といえましょう。

（４問目）

登場人物

貸主A

借主Ｂ

借家Ｃ荘

また借り人Ｚ氏

借主Ｂ氏は

借りているＣ荘を

Ｚ氏へ転貸（てんたい。また貸し）する場合があります。

借家Ｃ荘の

所有者であるA氏が

Ｚ氏がを転貸することを事前に知らされてあって承諾していたらなんの問題もないといえます。

借主Ｂが

貸主Aに

無断で

Ｚ氏へ転貸（また貸しする）させてしまった場合があるとします。

さて

どうなるでしょうか。

略図示しますと

（貸主A） 　　　　　　　　　　（借主Ｂ）Ｚ氏へＣ荘を転貸・また貸しする


（Ｃ荘）　　　　　　　　　　　 （Ｚ氏）転借人・また借り人






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（回答・解説）

転貸（てんたい。また貸し）

制度がなぜ存在するのか

を確認しておくと

理解が早く正確になります。

もしも

転貸制度がなかったとすると

Ｚ氏が

Ｃ荘に住むためには

貸主A

と

借主Ｂとの間で

Ｃ荘の貸借契約を終了してもらう必要があります。

その後

あらためて

貸主A

と

Ｚ氏との間で

Ｃ荘の貸借契約を結ぶ必要があります。

これならば（正式な貸借契約ならば）

何の問題もありませんが

空き家（Ｃ荘）へ入居者が早く住みたい場合でも

２度の契約

（A・Ｂ間でＣ荘の貸借契約を終了してもらう）

（A・Ｚ間でＣ荘の貸借契約を結ぶ）

が必要となって

時間も手間も２度かかってしまいます。

所有者A氏としては

家賃さえ入ってくればよいと考えているかもしれないし

Ｚ氏はできるだけ早くＣ荘へ入居できればよいのであるから

１人目のＢ氏から転借（Ｃ荘をまた借り）できれば

何の問題もなく

しかも

１回の法律行為（転貸契約）で解決できるというメリットがあります。

したがって

転借人Ｚ氏も

１人目の借家人Ｂ氏と同様の

権利（正式な住人として堂々と住み続ける）と

義務（善良な住人として住み賃料を支払う）

を背負います。

転借人Ｚ氏が

入居の際に

所有者A氏に無断であったとしても

転借人Ｚ氏が暴力団員とか犯罪者等出ない限り

退去させられることはありません。


（５問目）

登場人物

貸主A

借主Ｂ

借家Ｃ荘

貸主A
は
借主Ｂ
へ

借家Ｃ荘

を賃貸しています。

数年前に始めてＢが入居するに際して

貸主A

は

借主Ｂ

から

敷金（しききん。保証金のようなもので退去時に基本的に返還されるもの）を３０万円を預かっています。

最近入居者Ｂ氏は病気のために収入がなく

家賃を３０万円を滞納しています。

この時点で（家賃を３０万円を滞納した時点で）

住人Ｂ氏は契約書によると

退去せねばなりません。

思い迷った挙句に

Ｂ氏は数年前にＣ荘の貸主Aへ預けた３０万円を

滞納した家賃へ差し出すので

借家契約を終了させるのはよしてくれるようにA氏へ主張します。

さて

住人Ｂ氏によるＢ氏からA氏への敷金を滞納した家賃へあててくれという主張は通るでしょうか。

略図示しますと

（貸主A） 　Ｂから敷金３０万円受取った後Ｃ荘を貸す

（借主Ｂ）　家賃を３０万円滞納中







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（回答・解説）

かわいそうですが

住人Ｂ氏は

契約書通りに

Ｃ荘から去らねばなりません。

住人Ｂ氏は

家賃を滞納した時点から

敷金についてなんら主張する権利を失ってしまいます。

敷金の残金額が残っている場合は

敷金の残金額を返還請求して退去することはできますが

どちらにしても

家賃を滞納した時点で

契約違反となってしまうので

結論的には

Ｃ荘から退去せねばなりません。

借地借家法によって

借家人の居住権等の権利は

借家人側に有利な取り扱いになっていますが

手厚い借家人の権利は

あくまでも

契約を守っている（家賃債務をキチンと履行している）前提の上に成り立っています。

ひとたび

契約違反（借家賃料を滞納）した瞬間に

借家人の権利が消えてしまいます。

憲法上の基本的人権は消えることはありませんが

民間人同士の契約関係においては

一方が契約違反をした瞬間に

両者のバランス関係はくずれさってしまいます。

結婚と似ているとイメージするとわかりやすいでしょう。




（６問目）

登場人物

貸主A

借主Ｂ

建物Ｃ荘

A氏が所有しているＤ土地

貸主A
は
借主Ｂ
へ

Ｄ土地

を３０年の期間を定めて貸しました。

建物譲渡特約付借地権契約（たてものじょうととくやくつきしゃくちけんけいやく）

という契約条件です。

その後

借主Ｂ

が

Ｄ土地上に

自分（借主Ｂ）でＣ建物を建て居住して３０年が過ぎました。

それでは

建物譲渡特約付借地権契約

によると（契約書の内容通りによると）

キッカリ３０年目の契約終了日になった瞬間に

Ｃ建物とＤ土地を明け渡して

借主Ｂは

退去しなければならないのでしょうか。

略図示しますと

（貸主A） 　　　　　　　　　　（借主Ｂ）

（Ｄ土地） 　　　　　　　　　　（Ｃ荘）











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（回答・解説）

回答からいうと

借主Ｂ

はそのまま居住し続けられます。

期間３０年の建物譲渡特約付借地権契約

は

借主Ｂが

３０年間にわたって（居住用建物を建てて）土地を利用する

ことを目的とする契約です。

さて

３０年目の日になりました。

ですが

借主Ｂ

は

依然としてドッカリとＤ土地上に自分（Ｂ）で建てたＣ荘に居住し続けています。

建物譲渡特約付借地権契約

は

３０年目で終了するので

借主Ｂの借地権は消滅します。

Ｂが建てたＣ建物の所有権もA氏へ移ります。

借地権が

消滅したのと入れ替わりに

借主Ｂ

には（現実に居住していることが条件ですが）

Ｃ建物に居住し続けられるように

法定借家権

が生まれます。

法定借家権 には

期間の定めはありません（期間の定めがない借家権として最低でも６カ月は居住できます）。

さらに

借地借家法では

借家人に対して手厚い保護をほどこしています。

期間の定めがない借家権

は

貸主Aは

正当な理由（借主が自分で住む必要がある等）がなければ

借主へ契約終了を主張できません。

もしくは

貸主Aは

から

借主Ｂ

へいくばくかの立退き料金を支払うことによって

期間の定めがない借家契約を終了させうることが

認められています。

正当な（賃借料金をキチンと支払う）借家人Ｂは

最低でも

突然に去ってゆかねばならないのではなく

６カ月の猶予か立退き料金を受取れるという権利が与えられています。



（閑話休題）


宅建千人一首第２号では

当初の目論見では
借地借家法
だけを予定していたのですが
余裕があるので
もう１ツやります。

区分所有法（くぶんしょゆうほう。マンション法）
をやります。

皆さんは　どんな家に住んでおられますか。

ホームレスのかたが中学生に殺傷される事件があるような弱者にキビシイ社会ですが

都会で勤め人か学生をなさっているかたであれば

マンション（区分所有建物）

に居住なさっておられる場合が多々おありでしょう。

２４時間を区分して生活する勤め人には

都会の職場に近いマンション（区分所有建物）が

便利かもしれません。

（０問目）

として
まずは
遠くからイメージして下さい。

Ｚマンション（架空のマンションです）

という

数百戸が入居する大規模マンションをイメージ

して下さい。

マンション（区分所有建物）

には

人間が多くつまっているのと同じように

マンション（区分所有建物。くぶんしょゆうたてもの）

を管理するための

理屈も多くつまっているので

１ツ１ツの理屈をご自分の頭へつめるようにして下さい。


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ひとくちに

マンション（区分所有建物）

といっても

規模（早い話が戸数）の大小があります。

数百戸が入居する大規模マンション群もあれば

たった１０戸の入居者に満たない小規模マンションもあります。

１戸建て住居であれば

自分の不注意のために火事を出そうが

ガス爆発を起こそうが自分（と自分の家族）だけで完結します（他人へ損害をかけません）。

ところが

マンション（区分所有建物）

ではそうは（自分ひとりだけで隣人・隣家と接触しないわけには）いきません。

マンションには

共用部分（廊下・玄関ホール・集会室・屋上等）があります。

掃除の人を雇って掃除をしてもらわないと　たちまち雑居ビルのようにスラム化してしまいます。

ガスもれ・給水タンク・電圧室等のライフラインを定期点検してもらう必要があります。

今述べたようなこと（掃除人・定期点検）

のような重要な段取りを

１年に１回住人による集会によって取り決める必要があります。

数１００戸の区分居住者が入居する大規模マンション（Ｚマンションという架空のマンション）となると

総住人の職業・生活習慣・国籍・人間性等が多種多様・多士済々（たしゅたよう。たしさいさい。万博会場のように様々な民族が住む）でしょう。

Ｘ月Ｙ日にＺマンションの集会を開くとしましょう。

Ｘ月Ｙ日の前日に　翌日のＺマンション集会の通知（ハリ紙を玄関ホールへ貼る）をしても

おそらく全員は集まりません。

Ｚマンションの住人はハリ紙すら見ないでしょう。

それに

通常の段取りとして

数百戸もある大規模マンションでは

１０人内外の役員を選任しておいて　集会の議事進行一切合財を委任しておいて

数百人が出席しなくても

Ｚマンション集会をスムーズ化させるという手をとります。

それには（総区分居住者が集会を知った上で役員に集会の段取りを委任するには）

集会の

１週間前には

総区分居住者へ集会開催予定を知らせて

役員へ委任手続きを行ったりします。

これが（マンション集会が）

たった５戸しかない小規模マンションであったなら

マンション集会の数～前日に

管理人か大家が５軒の住人へ電話をかけるか

ドアをたたいてまわったとしても１時間でケリがつくでしょう。


（１問目）


区分所有法（マンション法）

では

１年に１回集会を開催せねばならないことになっています。

では

たった５人の居住者しかいない小規模マンションでも

数百人の居住者がいる大規模マンションと同じように

役員を選任したり

委任したり

通知したりして

１年に１回集会を開催せねばならないことになっていますか。

略図示しますと

（たった５人が総住人の小規模マンションでも）

（固定的な１年１回のマンション集会を召集手続きをふむ必要性があるのか）


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（回答・解説）

あらかじめ

区分所有者全員の同意

をとりつけておいて

マンション集会を年１回の固定的なスケジュールではなく

住人たちの都合のよいスケジュールで必要な回数（０～何回でも）開催できるように

マンション規約を定めておけば

必ずしも

固定的に１年に１回集会を開く必要はありません。

なんらかの必要が生じた際には臨時に何度でも集まってもよいわけです。

区分所有者全員の同意

を

３００人の区分所有居住者からとりつけるのは現実的には不可能でしょうが

たった１０戸内外の区分所有居住者からとりつけるのはたやすいので

総戸数が１０戸内外の居住者しかいない小規模マンションでは

不定期的なマンション集会をやるのが現実的といえます。


（２問目）


登場人物

Aさん（Ｚマンションの区分所有入居者）

Ｂさん（Ｚマンションの賃貸入居者）




さきほど（１問目）では

マンションの種類を

建物の大きさによって

（一） 大規模マンション

と

（二） 小規模マンション

と分けましたが

今度は

入居者の種類によって分類しますと

（一） 区分所有入居者（分譲入居者）か

（二） 賃借人入居者か

２ツに分かれます。

では問題です。

マンションの集会において

Aさん

が

区分所有入居者（分譲入居者）

であれば

マンションの集会へ

正々堂々と出席して議決（投票）に参加できるのは疑いないでしょう。

では

Ｂさんはオーナー（区分所有者）のAさんから賃貸借契約を結んで入居している

賃借人入居者であるとすると

マンションの集会へ参加できるでしょうか。

略図示しますと

（マンション集会が開催される）

（区分所有入居者Aは当然にマンション集会へ出席できるのは疑いなし）

（賃借人入居者Ｂはマンション集会へ出席できるかできないか）











http://www.geocities.jp/boncurryman/1225tinsyakunin.jpg


（回答・解説）

マンションの集会

は

どんなものかというと

国会　もしくは　裁判所

をイメージして頂くと

わかりやすいと思います。

マンションの

区分所有者（分譲入居者）

が国会議員とすると

賃借人入居者

は

見学者か傍聴人よりは重要な立場として

証言人か参考人として

会議の内容に影響を及ぼす意見を堂々と述べられます。

ただし

一票を投じること（議決権）はできません。

正会員（せいかいいん）という言葉がありますが

正会員であり続けるには

大きな義務と責任　もしくは代償を支払わねばなりません。

早い話が

数百～千万円の金額を支払ってマンションの所有者となっているので

私有財産として大切にするであろうという裏づけ

と引き換えに

一票（議決権）があるという理屈です。

（３問目）


日本に

高層マンションが建設され始めてから

３０年くらい経ちますでしょうか。

老朽化マンションが多くなりつつあります。

鉄骨等の基本構造の老朽化もさることながら

エレベーター等の日常頻繁に酷使される共用部分の老朽化がとりわけ早いでしょう。

エレベーターユニット一式を取替え工事するとなると

数千万円以上も費用がかさんで

マンション総区分所有居住者による積立金が消えてしまいます。

やはり

マンション集会で区分所有居住者による投票によって

エレベーターユニット一式を取替え工事 をするかしないか

を決めることになります。

区分所有法によると

区分所有者

と

議決権

のなんと４分の３（７５パーセント）の賛成がないと

老朽エレベーターが取り替えられないことになっています。

余談ですが

４分の３（７５パーセント）の賛成を必要とするのは

日本国憲法を改正するのと同じ条件であるので

非常に高いハードルでしょう。

４分の３（７５パーセント）の賛成を集めるのに数年間もかかっていたのでは

数年間にわたって危険なエレベーターを利用せねばなりません。

そんなこと（数年間にわたって危険なエレベーターを利用するようなこと）

をさける

のはなんとかなりませんでしょうか。



略図示しますと

（危険な老朽エレベーター）

（区分所有法によると区分所有者の７５パーセントの賛成を得ないと取替えられないか）




http://www.geocities.jp/boncurryman/1225haikyo.jpg






（回答・解説）

さすがに

危険な老朽エレベーターは早く取り換えたほうがよいので

区分所有者の過半数（５１パーセント）の賛成があれば

危険な老朽エレベーターを取換工事ができるように

マンション規約を定めることができます。


（４問目）


さきほど３問目では

危険な老朽エレベーターを取換工事でしたが

今度は

マンション全体が非常に老朽化しているので

建て替え（取り壊し～再建築）

をマンション集会で決定するためには

なんと５分の４（８割）の区分所有者の賛成を必要とします。

これ（建て替え決議のために８割の賛成を必要とする）

は

さきほどの（３問目）のように

老朽エレベーター交換のように

決定数（８割）のハードルを５割超のように下げることができるでしょうか。

略図示しますと

（老朽マンション全体を建て替えるには　どういう手続き・段取りをふんでゆくのか）

（区分所有法によると総区分所有者の８０パーセントの賛成が必要である）

（８０パーセントもの賛成を集めるのは不可能に近いし、積立金を返してもらって去りたい

区分所有者もいるであろう）








http://www.geocities.jp/boncurryman/1225mansion0.jpg


（回答・解説）

結論からいうと

マンション建て替え決定数である８割を絶対に変えられません。

マンション全体を建て替えるとなると

数千万円でケリがつくとはいきません。

数千万円が一戸分でしょう。

数千万円掛ける総戸数分の積立金は現実的には　どこのマンションでも積み立ててはいないでしょう。

仮に

数千万円掛ける総戸数分の積立金が積み立ててあるとすると

それ（一人分で数千万円の積立金）は

各個人の大きな私有財産です。

個別の区分所有者がめいめいに受取ることを要求して

自分（区分所有者）が好きな土地・町へ去ってゆく自由があります。

そういうわけで

マンション建て替え決定数の８割というのは

わざと

非現実的なほどに厳格な８割という決定数を定めてあるのでした。

さて

ながながと

わたし（タガワ）の独白を述べてきましたが

宅建千人一首　１号と２号で　こんな感じでした。

たいしたことないですか。

余談ですが

わたし（タガワ）が

宅建試験に合格したのは３３歳のときです。

３２歳のとき（前年）に合格点までに１点たりなかったために

２回目で受かれました。

皆さんは高校は終えられていますか。

わたし（タガワ）は

高校生くらいのときに宅建と出会っていたかったと思います。 （宅建という日本語を知りませんでした）

どうして

高校で宅建を教えてくれないのでしょうね。 （生徒が宅建試験に受かるかどうかはともかくとして）

日本の高校教師で宅建資格を持っている人は何人おられるのでしょうね。

又お会いしましょう。






（付録・余談)

（以下の拙文は付録・余談です。お急ぎのかたは飛ばして下さってもマイナスにはなりません）




さて

くどいようですが

当メルマガジン（タガワがお出ししている「宅建千人一首　たっけんせんにんいっしゅ」

のメルマガ名の由来（ゆらい。ワケのようなもの）について

休憩がてら　お耳を拝借できますか。

テストとか試験（テストと試験は同じですね）

は

正月等に人間が集まって行なう

百人一首（ひゃくにんいっしゅ。ご存知ですよね。和歌を書いた百枚のカルタ）

と似ていると思います。

百人一首カルタ大会への出場選手は

百人一首カルタ大会の前日までに

１００個の和歌を暗記している必要があります。

宅建試験（毎年１０月に２０万人のお兄さん・お姉さん・おばさん・オジサンたちが受験者となる日本最大の資格試験です）

に合格点を取るには

（百人一首とは違って・百人一首のようでは足りなくて）

１００個の理屈・知識では　足りません。

宅建試験では

数百～千個くらいの理屈・知識を１年間でご自分の頭へ準備しておく必要があります。

そういうわけで（千個の理屈・知識を頭へ入れるために）

宅建千人一首

と命名したのでした。

理屈・知識が千個

（しかも不動産取引上の法律の理屈と知識が千個）

などというと

たいそう

に思われるかもしれません。

たしかに

宅建試験のための知識・理屈（宅建試験範囲として出題される理屈）

はたやすくはありません。

ここで

わりきる（雑念・疑念・妄想等をポリバケツへ入れてフタをしめる）必要があります。

結局

わたし（タガワ）もあなたも普通の（自己のために欲張りな）人間であるのと同じように

宅建試験の問題上に登場するAサン・Bサン等の

架空の登場人物たちも身勝手な行動パターン（自己に欲張りな行動をしようとする）人間

にすぎません。

宅地・建物取引の関係者たち（売主・買主・貸主・借主等）

が

めいめい　身勝手な主張を通そうとすると

たちまち

衝突・トラブル・不法な利得・不当な損害が多数発生します。

そうすると

困るのは

宅地・建物取引の関係者たち

だけではなく

国・役所・裁判所等の行政サイドも

損害被害者から苦情を持ち込まれたりして

煩雑な役所仕事が激増するので困ります。

そこで

宅地建物取引業法や民法や建築基準法等の

道路標識のような（国民が盲目的に従うべき）理屈を

数多く（数百～千個位）国・役所から国民へ一方的に

申し渡したのでした。

話が長くなって恐縮です。

タガワが今述べた長い余談を要約しますと

身勝手な人間は皆欲が深いので

宅地・建物取引の関係者たち（売主・買主・貸主・借主等）

においても

同じような行動パターン

（宅地・建物取引の開始～終了時までの主張や行動のパターンを自己に都合よく運ぼうとするパターン）

を通そうとするので

宅地・建物取引の開始～終了時までの

おりおりの時点において

宅地建物取引業法や民法や建築基準法等の理屈が

そのつど

道路標識のような（もしくは　陸上競技のハードルのような）国民が盲目的・一方的に従うべき理屈・ルールを投げかけてきます。

これ（国・役所がしかけてくるワナ・ハードルのような理屈）

が

みなさん（宅建千人一首の読者のかた）

に
覚えて頂くべき理屈といえます。

余談ばかりを長々とのべてすみません。

みなさんが

宅建学習にかかわっている間

そして宅地・建物取引にかかわっている間

覚えておいて頂きたいことが１ツだけあります。

基本的といおうか　宅建業界のようないろいろな法律によって

数多くのルールでしばられた業界の風習などというと若干おおげさですが

宅建試験の理屈を理解する際においても

宅建試験問題を解く際に迷いが生じる場合がしばしばあります。

そんなとき（理解に迷いが生じたとき）

こういうふうに考えて下さい。

一般に

法律は

実は　国民の（利益やしあわせ）ために作られたものではありません。

国・役所が自分たち（国・役所）のために

役所仕事が能率よくスムーズに運ぶために作ったものです。

そんなわけ（役所仕事のため）で

法律によって（法令の１ツ１ツのルールや裁判の判決結果をみると）

国民がこうむる結果は　ありきたりなものでしかありません。

国民側にとって　よい利益は期待できずに

多くの場合に

国民が損をガマンしなければならない結果となることが多いと考えると

宅建試験学習が理解に迷うことが少なくなって

学習進度が早くなります。

蛇足を繰り返しますと

法律（と法律を執行する国・役所）は　

ありきたりな結論（役所仕事側にとって有利となる理屈）

しかくださない

そして

国民の側で積極的に（法律を）利用しないと（なにもしないと）

自分（国民）にとってよい方向へ進まない

恋愛（れんあい）と似ているかもしれません。

努力
と
押し
ときには
方向転換

を必要とします。








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2006-12-26 16:52  nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(0) 

宅建千人一首　第１号


宅建千人一首（たっけんせんにんいっしゅ）壱号


　
タガワ（ガイド人）です。　

本日は宅建業法（たっけんぎょうほう。宅地建物取引業法）をやります。

昨日まで　　

宅地建物取引業法　を法令集を開いて見たこともない人間が　

宅地建物取引業法　を　

理解して　

頭に入れて　

宅建試験の問題を解答できるように（みなさんができるようになって頂く）のが　

わたし（タガワ）の役目です。　

宅建業法　（宅地建物取引業法）

を法令集（インターネットでも可）を開いてみて下さいますか。　

スラスラ分かりますか。　

「 http://www.houko.com/00/01/S27/17 6.HTM　」　（左のURLで宅建業法が出ます）

小説を読むように　スラスラは無理でしょう。　

どうしてか。

初対面の和単語（宅建業法用語）が数十　～　数百個登場するからです。

初対面（の状況）は

初対面の対象が

初めて会った

人間でも

初めて訪れた

町並みでも

学生を卒業後

初就職した会社（と業界）であろうとも

初日～数日間（もしくは個人差によっては数年間）

理解しにくいでしょう。

どうしてか。

簡単にいうと

慣れていないから。

初対面の顔（カオ）が多すぎて　頭に入りにくいから　でしょう。

刑事（けいじ。私服警察官）は　犯罪容疑者の顔を一回で覚えて

一人一人の刑事が数十　～　数百個の　犯人の顔を覚え続けているそうです。

わたし（タガワ）は

余談が好きなもので　つい長くなりましたが

要するに

宅建業法の顔・カオ・かお（用語）　に慣れ（頭に入れ）て下さい

と申し上げます。

宅建試験　全体では

千個くらいの　顔（理屈）にあたることになります。

数カ月にわたるマラソン問答となります。

がんばれますか。





まずは

宅建業法（たっけんぎょうほう。宅地建物取引業法）をしらみつぶします。

宅地（たくち。宅建業法２条）

都市計画法（としけいかくほう。宅建千人一首で半年以内に対面することになります）８条で　

１２種類の用途地域というのが　日本の町町に定められています。　

用途地域を　

簡単にいうと　住居地や商業地や工業地のことです。　

逆に言うと　

ホンの１００年前まで日本は農業国でした。　

現在も都市周辺には　農地が存在しますが　

都市計画法上の用途地域には

農地は入りません。　

農地は農地法（のうちほう。半年以内に対面します）　

によって　一般に売買等の取引対象となる宅地とは区別して　日本国は管理しています。　

くどいようですが　

宅地とは　

住居地や商業地や工業地のことですが　

道路、公園、河川その他の公共の用に供する施設を除く土地が宅地です。　

宅地　

は一般人が描くイメージと一致するので　誤解はないでしょう。

宅地建物取引業（者）　

たくちたてものとりひきぎょう（しゃ）宅建業法２条２項

先刻述べた　宅地　と建物（たてもの。いわゆる家・マンション・アパート・ビル等）を

（１）（宅建業者が）売買・交換する

（宅建業者として何度も何度も売買・交換を繰り返してゆきます）

もしくは

（２）売買・交換・貸借　を代理人として（宅建業者が）行う

さらには

（３）売買・交換・貸借　を媒介人として（宅建業者が）行う

こういう今述べたことが

宅地建物取引業（者）です。

さて

宅地建物取引業（者）

には

若干注意点があります。　

（１）は　

宅地建物取引業者が自前（自己所有）の宅地・建物を取引するのに対して　

注意すべきは（２）と（３）です。　

（２）と　

（３）では　

客の宅地・建物を　

客から　依頼されて客の代理人（だいりにん。客から取引交渉全部を任されること）として取引（売買・交換・貸借）　

したり　

客から　依頼されて客と別の客との間の媒介人（ばいかいにん。紹介するだけ）として取引（売買・交換・貸借）　

するので　

客（他人）が所有する宅地建物を取り扱います。　

逆にいうと　

宅建業者だけが　

他人（客）の宅地建物を取引を代理か媒介ができ　さらに注意点を追加しますと

宅建業者以外の人間が　

他人（客）の宅地建物を取引を代理か媒介をやると

宅建業法違反行為となり

３年以下の懲役刑罰と１００万円の罰金を支払わねばなりません。

余談として

（１）（宅建業者何度も何度も）売買・交換する

のが宅地建物取引業である　とありますね。

（２）と（３）よりも　貸借する　がわざと　抜けさせてありますね。

貸しアパート経営者　が全国に　数万人おられますが

退職金で貸しアパート貸し駐車場経営者となられたご老人が宅建業者となるのは不要だからです。;

免許（めんきょ。宅地建物取引業免許）宅建業法３条～

宅地建物取引業免許は

発行元が２カ所あります。

（１）知事

（２）国土交通大臣

（１）は　宅建業者の事務所が　一ツの都道府県内にある場合は　そこの知事が免許をくれますが

（２）は　宅建業者の事務所が県境をはさんで複数の都道府県に　宅建事務所を持つ宅建業者は

国土交通大臣から免許をもらわねばなりません。

（１）も

（２）も有効期間は５年間です。

宅建業者の免許を受けられない者

（宅建業法５条～）

宅建業者免許申請者が　申請しても

宅建業者免許が受けられない場合があります。

宅建免許が受けられないのは申請人が以下のような状態の者である場合です。

宅建免許申請人が

成年被後見人（せいねんひこうけんにん。精神障害者）である場合

被保佐人（ひほさにん。軽い精神障害者）である場合

破産者（はさんしゃ。無一文）である

以上のような場合は

宅建免許は受けられません。当然でしょう。

しかし

成年被後見人

被保佐人

破産者

から回復すれば

宅建免許は受けられます。

元々　宅建業者であった者が

実は

不正な手段（カンニング等）で宅建免許を受けたことがバレて

宅建免許が取り消され場合の人間にも　免許は受けられません。

宅建取引業で　不正な行為を行なって関係者へ損害をかけたために

宅建免許が取り消され場合の人間にも　免許は受けられません。

当然でしょう。

ですが　５年間を過ぎれば宅建免許を受けられます。

宅建業以外の違法行為（窃盗・殺人等）によって

禁固刑罰を受けた者にも宅建免許は受けられません。

禁固刑罰を終えて５年間を過ぎれば宅建免許を受けられます。

宅建業法上の罰金刑を受けるか

暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律上の罰金刑を受けた者にも

宅建免許は受けられません。

罰金刑を終えて５年間を過ぎれば宅建免許を受けられます。

永久に宅建免許を受けられないのではありませんが

５年間の禁止期間というのは　長いですね。

一般人（客）が住居を取引（売買等）するのは

人生で一度。

きびしい掟（おきて）を宅建業者へ背負わせることによって

宅建業法は　一般人（国民）サイドをサポートしているのでしょう。


宅地建物取引主任者（たくちたてものとりひきしゅにんしゃ。宅建業法１５条～

宅地建物取引主任者証を（知事か国土交通大臣から）交付を受けた者が宅地建物取引主任者（略して宅建主任者）です。

宅地建物取引業者（たくちたてものとりひきぎょうしゃ。略して　宅建業者）は

自分の事務所（宅建業者の事務所）に

成年（２０歳以上）で

専任（せんにん。正社員）の

宅建取引主任者を　雇用しておかねばなりません。

一ツの宅建業事務所で勤務している従業員数の割合において

５人の従業員　がいる場合は

１人は宅建取引主任者を混ぜる必要があることが定められています。

閑話休題　

宅建業法　の頁に沿って　

宅建業法用語を　たどってゆくと　

一般常識で　理解できる用語が半数くらいあり　

もう半数が　

特殊な（宅建業界内だけで通用する）用語がちらばっています。　

では　




理屈を次々と述べます。

取引態様の明示（とりひきたいようのめいじ。宅建業法３４条）

宅建業者が行う

宅建取引は　たった３種類の取引しかありません。

（１）売買

（２）交換

（３）貸借

そして

宅建業者　は

自らが（自己所有の宅地・建物を）

（１）売買

（２）交換

するのか

代理人として客が所有する宅地・建物を

（１）売買

（２）交換

（３）貸借

するのか

媒介人として客が所有する宅地・建物を

（１）売買

（２）交換

（３）貸借

するのか

をハッキリと客へ明示せねばなりません。

受取る（客が支払う）料金額が　金額ランク別に分かれるからです。

たとえば

宅建業者が所有する　宅地・建物を客が買った場合は

仲介料金は不要です。

宅建業者が

媒介人として

宅地・建物を貸借を仲介した場合は

貸主　と　借主のどちらかから　１カ月分の賃料を受取れます。

もしくは

貸主　と　借主の両者が話し合って（金を出し合って）貸主と借主との総計で　１カ月分の賃料を受取れます。

一方

宅建業者が

代理人として

宅地・建物を貸借を仲介した場合は

貸主　と　借主の両者から　それぞれ１カ月分の賃料を受取れます。

次の理屈

重要事項の説明　 宅建業法３５条～

宅建の法令集で　宅地建物取引業法（３５条）を　開いてごらん頂くとわかることですが

宅建業法は　１条　から　最後の８６条まで　８６個の条文が並んでいます。

早い話が

８６個の理屈が並んでいるのであって　

どれもが（８６個の理屈の全部が）重要であるので　（宅建法令の読者が）理屈全部を頭に入れねばなりません。

８６個の理屈の重要さは　どれも同じであるハズといいたいところですが

宅建試験受験者にとっては

数多くの理屈たちの中で重きをおくべきポイントを優先順位を置くのが効率学習といえます。

（宅建試験を）１年でも早く合格しないと人生が足止めをくらってしまいます。

前置きが長くなってしまいましたが

宅建業法３５条上に書かれてある　（　重要事項の説明　）　が　非常に重要です。　

重要事項の説明　とは

簡単にいうと

宅地・建物を

売りたい

貸したい

交換したい

客の Aさんと

宅地・建物を

買いたい

借りたい

交換したい

客のＢさんとが

交渉が最終的にまとまりそうになった際に

Aさんと　Ｂさんとの間を

仲介した　

宅建業者（宅地建物取引業者）が　

目的物件である　

宅地建物について　

所有者（登記名義人）の氏名　そして

抵当権（他に　賃借権・質権等）がついている場合の詳細な説明　

ガス・電気・水道等の状況　

等等　

を書面（重要事項説明書）を作成して　　

Aさんと　Ｂさんとの双方へ渡さねばなりません。　

強調すべきことは　

重要事項説明書　

には　

宅建主任者（宅地建物取引主任者・宅建試験に合格して　知事から宅建主任者証を受けた者）が　

記名・押印（きめいいおういん。手書きか印刷で署名して　ハンコを押す）し　　

重要事項説明書も　宅建主任者が客の前で読み上げねばならない　　

ことが

宅建業法３５条で書かれています。

こんなわたし（タガワ）の文よりも

宅建業法　をインタネットから印刷（A４版両面印刷でもせいぜい十数枚くらい）したものを

　読んだほうが早いかもしれません。

なお

重要事項説明書　は　

３５条書面　

という　業界用語で呼ぶ場合があります。

次の理屈

３７条書面　（さんじゅうななじょううしょめん　という宅建業界用語で呼びます）

３７条書面
は
客
と
宅建業者
で

宅建取引（売買・貸借・交換）

が成立後（契約書終了後）に

宅建業者が

客へ渡す書面です。

簡単にいうと

宅建取引（売買・貸借・交換）の双方の氏名

宅建取引の物件の詳細（所在地等）

そして

代金（金額）

先刻述べた

３５条書面（重要事項説明書）
は
宅建取引（売買・貸借・交換）
前
の書面であったのに対して

３７条書面　は

宅建取引（売買・貸借・交換）
後
の書面であることの大きな違いがあります。

３７条書面　にも

宅建主任者が

記名と押印をすることが

宅建業法３７条で　決められています。

やはり

宅建業界で生きるには

宅建試験に合格しないとなりません。

次の理屈

損害賠償額の予定　宅建業法　３８条～

宅建業者が

手持ちの（商品として用意した）宅地建物を　客と取引（売る・貸す・交換する）場合には

プロ（宅建業者）

対

素人（客）

との取引契約であるので

プロ（宅建業者）側に

いくつかのハンデイキャップ　を背負わせています。

宅建業者　が　自ら（みずから）売主としての制限　

と宅建業界用語で呼びます。

ハンデイキャップの１ツとして

宅建業者が

売主として

宅建取引をした際に

客側の経済状態が悪化等によって

契約を中途で解約する場合があります。

一般社会では

違約金・キャンセル料金・損害が生じた場合の補償金等を請求したりしますが

宅建業法　３８条

では

大きな損害が発生した場合でも

宅建業者が請求できるのは　宅地建物の代金総額の２割を

損害賠償の上限と決めています。

これ（宅建業法３８条）によって　客はある程度の安心の上で　宅建取引ができます。


手附（てつけ）の額の制限（宅建業法３９条）

宅建業者が

売主として

宅建取引をした際に

宅建業者が請求できるのは　宅地建物の代金総額の２割を手附の上限と決めています。

客は　宅建業者から買う場合には　代金総額の２割を超す手附を支払う必要はありません。

というよりも

宅建業者が

代金総額の２割を超す手附を客へ請求すると

宅建業法違反の罪に問われてしまいます。

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん。宅建業法４０条）

瑕疵担保責任

を簡単にいうと

客が宅地・建物を売主の宅建業者から買った場合に

当初（契約前に）予期していなかった

欠陥（面積が契約書に書いてあるよりも足りない・他人の抵当権が付いている・過去に一家心中があったことが判明等）

が契約後にゾロゾロ出てくる場合があります。

買主は　売買契約を解約できます。

買主は　売主（宅建業者）へ損害賠償もできます。

ただし

買主が

欠陥を知った日から　１年（３６５または３６６日）以内に

売主（宅建業者）へ
請求しないと　時効（じこう）のように請求権が消えてしまいます。

欠陥を知った日

とは

２０年も３０年も過ぎてから

客が欠陥を知った場合には

３１年間も　解約や損害賠償請求ができる　というような現実的でない決まりよりも

契約終了（宅地建物引渡し）からキッカリ２年間だけ　

客は解約権と

損害賠償請求権があるとしたほうが　現実的といえるので

宅建取引に限っては

宅地・建物を

客が引き渡しを受けてから２年間は

宅地・建物に欠陥があったことを理由とする

契約の解約と損害賠償請求ができる　ことが

宅建業法４０条で決められています。

所有権留保等の禁止　（しょゆうけんりゅうほ　等の禁止　宅建業法４３条）

宅建業者　は

割賦販売（かくふはんばい。　ローン）

で宅地・建物を客へ売ることが多いといえます。

３０年ローンを組んだ客が　最初の１カ月だけを支払ったとします。

たったそれだけ（３０年　３６０カ月分の　１月）の数万円を　もらっただけで　

売主である　宅建業者は

宅地・建物

の所有権（登記）を客へ渡すのには　不安があります。

ですが

３割（総額３０００万円のうちの９００万円も客が支払ったのであれば　まあ客を信用できるといってよいので

３割が支払いこまれたら

宅建業者　は

所有権を留保（引き渡さない）してはいけない
と
宅建業法４３条　で決めてあるのでした。

閑話休題

宅建業法は　全体で８６条あります。

やっと　ハーフマラソン（半分）地点ですが

宅建業法の

後半（４４条～８６条）は

理屈（宅建業者と客との間の大まかな・基本的な・論理的なルール）というよりも

どちらかというと

宅建業界内だけの　

規則集というような感じなので

問答編（もんどうへん。宅建試験問題を解答する形式）で　述べてゆくことが効率学習といえます。

それでは

問答編（もんどうへん。宅建試験問題を解答する形式）

を
宅建業法の１条目から　さかのぼってからあらためて全体（１～８６条）を　述べます。

問答編 （前置き）

宅建業法（宅地建物取引業法）は
１条～８６条まであります。
章が以下のグループごとのようについています。
第１章 総　則

第２章 免　許

第３章 宅地建物取引主任者

第４章 営業保証金

第５章 業　務

第５章の２ 宅地建物取引業保証協会

第６章 監　督

第７章 雑　則

第８章 罰　則

余談が多くて恐縮ですが

宅建の学習中に　突然

卑近な例として

日本国憲法　をもちだしますと　

（日本国）憲法は

１条から　１０３条まであって

１条　天皇の位置

から

九～十章　憲法の改正方法等
まで

よい（理想的な）内容が書かれていますね。

法学部の学生などは　学年末テストをのりきるために　１０３（実際には現在機能している９９）個の条文を

一夜漬けでマル暗記をしたりします。

憲法は
理想的で基本的（抽象的）なことばかりな内容なので

宅建業法等の　実務的な法律と比較が苦しいみたいですが

偶然にも
全体で　１００条弱の条分数の憲法と宅建業法は　構造が似ています。

簡単にいうと

憲法は　前半部分で　国民主権や職業の自由等の人権が定めてあり

憲法の　後半部分で　国会・内閣・裁判所等の統治機構が定められています。

宅建業法では

１章～４章までの前半部分で

（１） 宅建業者・宅建主任者とはなにか（免許や宅地・建物の定義等）

が定められており

宅建業法の

５章以降の後半部分では

宅建業者（宅建主任者）が　客との間で

（２） 具体的に行う宅建取引業において

しなければならないこと（義務）と

してないけないこと（禁止）

について　詳細に定められています。

結局

１０月の宅建試験問題の中で

１６問くらいある宅建業法問題では

（１） 宅建業者・宅建主任者とはなにか（免許や宅地・建物の定義等）

と

（２） 具体的な宅建取引業務

について　

問うてきます。

今これ（タガワの文）を読んでおられるような普段から

（１） 宅建業者・宅建主任者とはなにか（免許や宅地・建物の定義等）

と

（２） 具体的な宅建取引業務

とにグループを分けて宅建業法の理屈を読んでいくと

頭に入りやすいと思います。

問答編フライ級　

問

工場も

駐車場も

用途地域内の農地も

いずれもを

宅建業法上の宅地　と呼ぶのは　正か誤のどちらですか。

答
正（３ツとも宅地といえます）

備考

宅地とは

建物の下にある（過去に建物があった・将来建物が建つ）敷地です。

建物がなくても　用途地域（建築基準法で定めています）は宅地です。

道路・公園等の公共設備は　宅地ではありません。

問

Aさんは

２０室の貸し部屋数あるオフィスビルと

千坪　の　分譲住宅用更地を所有する資産家です。

Aさんは

宅建（宅地建物取引業）免許は持っていません。

Aさんは

２０室の貸し部屋数あるオフィスビルと

千坪　の住宅用更地を５０坪ずつ分譲すると

宅建業法違反になりますか。

（宅建無免許で宅建取引業をやった罪になりますか）

答え

千坪　の住宅用更地を５０坪ずつ分譲するのは

宅建取引業なので　宅建無免許だと宅建業法違反になります。

貸し家業（下宿屋・貸し駐車場・貸し事務所等）には　宅建免許は不要です。

備考

宅建取引業とは

反復継続して（商業として）

宅地・建物を

売る　のと

交換する場合です。

宅建免許が必要です。

宅地・建物を

貸すのは　

宅建取引業ではないので

宅建免許は不要です。

問

宅建業者Aが

客Ｂ　に対して宅地建物を別の持ち主との間を媒介して　売買をとりまとめる場合と

客Ｃ　に対して宅地建物を別の持ち主との間を媒介して　交換をとりまとめる場合と

客Ｄ　に対して宅地建物を別の持ち主との間を媒介して　貸借をとりまとめる場合との

３ツともの場合にも

宅建業者Aは

客Ｂ　

客Ｃ　

客Ｄ　

のどなたにも　宅建取引の

媒介契約書を交付（こうふ。作成して手渡すこと）しなければならない

というのは正か誤か。

答え

客Ｂ（買う客）　と

客Ｃ（交換する客）　へは媒介契約書を作成・交付（手渡すこと）せねばならないが

客Ｄ（借りる客）　に対しては

媒介契約書を作成・交付するのは不用です。

備考

媒介契約書を宅建業者から

客へ

作成・交付（手渡すこと）せねばならないのは

売買　と

交換　の場合だけでよく

貸借　の場合には

媒介契約書　は不用です。

問

宅建業者（宅地建物取引業者）が備えねばならない

３種の神器（さんしゅのじんぎ。天皇が代々受け継ぐ宝物）とはなにか。

答え

入門（フライ）級問題として若干くだけた　問答をおゆるし下さい。

宅建業者として　合法的に

宅建業をやるには

（１） 宅建免許（宅地建物取引業者免許）

（２） 宅建主任者

（３） 宅建業保証金

備考

宅建業者が

客との間で

宅建業をやるには

（１） 宅建免許（宅地建物取引業者免許）

を取る必要があります。

宅建取引業免許を取るには

実務能力

資金力

（２） 宅建主任者（実務能力）

（３） 宅建業保証金（資金力）

を用意する必要があります。

日本国内の

宅建業者には

（２） 宅建主任者（実務能力）　と

（３） 宅建業保証金（資金力）

があるので

宅建取引業務をスムーズに行なえて

万が一

トラブルのために客に損害が発生した場合でも

保証金から客へ弁償できるという段取りになっているのでした。

さて

宅建業法では

宅建業者　と

客　との間の

宅建取引業を行う際での

宅建業者には

義務（しなければならないこと）

と

禁止（してはいけないこと。もしもやると宅建業法違反となって刑罰が下ること）

を宅建業者は（義務と禁止事項を）背負っています。

問

宅建業者は

客と宅地建物を取引するに際して（交渉にはいる前に）

取引態様（とりひきたいよう）を明示（めいじ。書面を書いて客へ手渡す）せねばなりません。

取引態様（とりひきたいよう）とは　どんなものですか。

答え

宅建業者の取引態様とは

大きく３ツに分かれます。

（１） 宅建業者が　取引の一方になる（売主・貸主・交換の相手）場合

（２） 宅建業者が　客と別の客（売主・貸主・交換の相手）との媒介をする場合

（３） 宅建業者が　客と別の客（売主・貸主・交換の相手）との代理をする場合

備考

宅建業者が取引態様（当事者か媒介者か代理人か）を

客へ明示せねばならないワケは

簡単にいうと

受取る料金額が３段階で差があるからです。

（１） 宅建業者が　取引の一方になる（売主・貸主・交換の相手）場合

は仲介料金は不用です。

（２） 宅建業者が　客と別の客（売主・貸主・交換の相手）との媒介をする場合

は

客の一方だけから仲介料金を受取ります。

（３） 宅建業者が　客と別の客（売主・貸主・交換の相手）との代理をする場合
は

客の双方（売主・買主・貸主・借主・交換者の両方）から仲介料金を受取れます。

問

客は　宅地建物を宅建業者が仲介して

取引する場合には

一連の（客が宅建業者へ依頼して　別の他人・宅地建物の前持ち主から最終的に取引契約を終了させる）

取引期間において

何種類の（何段階の）契約書類を相手（宅建業者や宅地建物の前持ち主）から受取ることになりますか。

答え
４種類

備考

（１） 媒介契約書　を宅建業者から受取ります。

ただし

貸借の場合は　媒介契約書は省略します。

（２） 重要事項説明書（３５条書面）　を宅建業者から受取ります。

（３） ３７条書面　を宅建業者から受取ります。

（４） 宅地建物取引（売買・貸借・交換）契約書　を取引の相手　ととりかわします。

さて

宅建業者が背負っている

（客に対しての）

禁止事項（宅建業法が宅建業者へ背負わせている制限事項）　

を述べて

入門編の幕下つけだし入門　とします。

宅建業者が

売主となる

（客と別の客との間にはいる仲介人ではなく

宅建業者が手持ちの宅地建物を一般のお客様へ販売する）

場合に

８種類の　禁止事項（限界ラインが定めてあって　それ・　限界ラインを超えると宅建業者は刑罰を受けます）

があります。

これ（８種類の禁止事項）に限ったことではなく　わたし（タガワ）がご紹介する　宅建の理屈のどれもが

宅建試験へ登場してくるので　頭へ入れねばなりませんが

とりわけ

宅建業者が

売主となる場合の８ツの禁止　は　１～２点分を確実に得点が上下してしまいます。

宅建試験は　不思議と合格最低ラインよりも

１～２点が足りないために　数年～永久に不合格となる人間が出るという現実があるので

それ（１～２点が足りないために　数年～永久に不合格となる）は避けるべきでしょう。

では

宅建業者が

売主となる場合の８ツの禁止　とは

（１） 手付金（てつけきん）上限が総代金額の２０パーセント以下と決まっています。

客が

３０００万円の家を

宅建業者から買う契約が成立したとします。

即金で３０００万円は支払えません。

一般社会では　頭金（あたまきん）というような呼称で呼びますが

客は宅建業者へ３０００万円のうちのいくばくかのまとまった金額を払い込みます。

ここで

宅建業者が客へ要求できる手付け（金）の上限が６００万円（２０パーセント）以下と決まっていて

これ（２０パーセント）超の手付け（金）を

宅建業者が客へ要求しても

宅建業者は刑罰を受けることはありません。

客のほうで　２０パーセントを超す手付けを支払わないことです。

（２） 手付金（てつけきん）を宅建業者は保全措置を講じねばなりません。

宅建業者は

銀行か保険会社へ保証契約か保証保険に入った後でなければ

客から手付金を受取ってはいけません。

ただし

手付金額のいかなる金額であろうと受取ってはならないのではなく

手付け金額の上限が決まっています。

１０００万円を超す場合か

総代金額の１０パーセントを超す場合には　手付金の保全（保険）措置を宅建業者はせねばならないが

それ（１０００万円か１０パーセント）以下の場合には

手付金の保全（保険）措置なしでも　宅建業者は手付金を受取れます。

（３） 宅建業者は　現在手持ちでない（他人が所有する）宅地建物を　客へ売ってはいけません。
ただし

宅建業者が他人から（他人が所有する）宅地建物を　買い取る契約（予約）が結ばれている場合は客へ売ってもよいです。

（４） 高額な損害賠償金の予定契約は禁止です。

客は　売買契約後に

資産状況が悪化して　売買契約を解約（キャンセル）することがありえます。

宅建業者としては　損害賠償金（キャンセル料金・違約金等）をとりたいところでしょう。

上限金額が決まっていて　２０パーセント以下の損害賠償金しかとれません。

（５） 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）を民法で決まっているよりも宅建業者に有利にする契約は禁止です。

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは

宅地建物が契約書よりも面積が小さい

赤の他人の抵当権がついていたのが後で判明した

以前の住人が一家心中した　

等　が売買契約後に判明した場合に

買主は売買契約を解約できます。

しかし

解約を主張できる期間の上限があって

買主が瑕疵（かし。欠陥）を発見した日から１年以内に解約を申し出ないと解約できません。

これ（発見日から１年）を短くするような契約は無効（できない）です。

ただし

買主が３０年後に欠陥を発見した場合は３１年間も解約期間があることになって現実的ではありません。

そこで

宅建業者から買主へ

宅地建物を引き渡した日から２年間に解約を申し出ること　といった特約だけはできます。

（６） 買主には　クーリングオフ（撤回・てっかい。なかったことにすること）の権利があります。

ただし

むやみやたらと

買主には　クーリングオフできるのではありません。

総代金額を払い終わって　住んでいる場合はクーリングオフできません。

８日過ぎた場合はクーリングオフできません。

宅建業者の正式な事務所（の落ち着いた応接セットの上）で売買契約をとりかわした場合はクーリングオフできません。

一般のクーリングオフのイメージよりも条件がきびしいことに注意が必要でしょう。

（７） 割賦販売契約（かっぷはんばいけいやく。ローン）の解除のためのルールを買主側に有利にすること

民法上の割賦販売契約（かっぷはんばいけいやく）では

売主は突然に　買主へ総代金額を請求できたり

買主が１回でも　支払いが遅れると　売主側から解約できたりして　買主側にきびしいルールとなっています。

宅建業法では

売主側から

突然に総代金を請求することを禁止して

買主が支払いが遅れても書面で催促してから３０日間は解約するのを待たねばならないように

買主側へ有利なようにルールをゆるめています。

（８） 割賦販売契約（かっぷはんばいけいやく。ローン）による所有権留保（しょゆうけんりゅうほ。売主から所有権を買主へ渡さないこと）は３割まで

買主が総代金の３０パーセントを払い込んだ時点で

売主は　所有権を買主へ引き渡さねばなりません。

さて
宅建業法（フライ級）入門編では

問答数がまだまだ足りないと読者諸氏はお思いでしょうか。

そう（問答数がまだまだ足りない）ですね。

宅建千人一首問答編は

今後平成１９年１０月の宅建試験日までに

本日のフライ級から次回以降

バンタム級～ミドル級～スパーリング（模範試験）

へと数回のレベルアップを繰り返しながら

数百～千個の理屈をカバーしてゆくことを予定しています。

本日は閉店といたしたくございますが

よろしいでしょうか。

若干しょぼくれたお店ですが

またおこし下さい。

本日はありがとうございました。


2006-12-26 16:50  nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(1) 

宅建千人一首　第０号

宅建千人一首（たっけんせんにんいっしゅ）

ガイド人の　タガワ　といいます。

宅建
たっけん
正式には
宅地建物取引主任者試験
聞いたことありますか。
ご興味ありますか。

本日から宅建千人一首の
一日目をいきます。

(1) 宅地
と
(2)建物
を
(3) 取引する
(4) 主任者

結局
宅建試験で問われるのは
(1) 宅地
(2)建物
(3) 取引する
(4) 主任者
に関して
宅建試験で
５０問題が並んでいるのに
１０月の第３日曜にお見合いすることになります。
５０問題といいましたが
現実には
１問１問が
４ツの選択肢で成り立っているので
午後１時～３時までの２時間で
２００文（ぶん。短文）を読んで
それ（２００文）の１ツ１ツが真か偽かを解答してゆくことになります。

もしも
宅建試験当日に
初対面の理屈を問うてくる問題に出会ったとすると
マグレ当たりする確率は４分の１。
たぶん外れて得点できないと考えるのが現実的でしょう。
そういうこと（本番で初対面の理屈と出会う）がないように
十分な準備が必要といえます。
とはいえ
宅建試験で問われる
理屈の範囲は非常に多く広いので
１０００個位の宅建試験に関する理屈を宅建試験当日までに用意せねばなりません。

１０００個位の宅建試験に関する理屈を
似たような仲間の理屈グループごとに
かためて
適当な（後日読んでも思い出しやすい）タイトルをつけておくという手があります。
宅建試験の全体の理屈たちを富士山の１０合目（頂上付近）で大きく分けると
以下の４ツに分かれます。

１ツメ

宅建業法（たっけんぎょうほう。宅地建物取引業法）
宅建業者とはなにか
宅建主任者とはなにか
なにができるのか
なにをしてはいけないのか（もしやるとどんな罪に問われるのか）
といったようなことが
宅建業法　１条～　８６条　の中にギッシリ書かれており
宅建業法の理屈を問う問題が
宅建試験の５０問題のうちで
１５問くらいが出題してきます。
もしも　あなたが
暗記の名人であるとすると
宅建業法　１条～　８６条　を暗記してしまえるなら
高得点が期待できるでしょう。

２ツメ
法令（ほうれい）
宅地・建物に関するいくつかの法律を１ククリにして法令と呼ぶシキタリが宅建業界にあります。
宅地・建物に関するいくつかの法律とは
建築基準法（　けんちくきじゅんほう）
都市計画法（　としけいかくほう）
国土利用計画法（　こくどりようけいかくほう）
農地法（　のうちほう）
土地区画整理法（　とちこかくせいりほう）
河川法（　かせんほう）
急傾斜地法（　きゅうけいしゃちほう）
緑地法（　りょくちほう）
驚くべき数ですね。
暗記名人でも　暗記はムリかもしれません。

宅建試験の５０問題のうちで
１５問くらいが出題してきます。
理屈化（　もしくは　キーワード化）して暗記するのが早いといえます。

３ツメ
民法（みんぽう）
と民法の子分のような　登記法・区分所有法等

明治２３（１８９９）年生まれの　民法は　１１０数歳の長寿と
１０４４条の日本最大の条文数を誇ります。
法令集で民法を暗記するという手は　やめるべきでしょう。
結局
パターンというか
毎年宅建試験で問うて来る理屈は限られているので
理屈を暗記すべきでしょう。
若干　注意を要するのは
１ツメ　宅建業法
２ツメ　法令
と　若干おもむきがかわっている
３ツメ　民法は
ドラマ問題というような
「　AさんがＢさんから家を買いました。
しかし　悪意のある　Ｂさんは　１ツしかない家を　同時に　Ｃさんへも売っていたのでした。
さて　家は　Aさんか　Ｃさんか　どちらへゆくのでしょうか　」
といったような事例形式で　出題がなされてきます。
こういうこと（Aさん・Ｂさん・Ｃさんがーーーーーーーといったような小学校算数の文章問題が成長したような問題）
をきらって
民法をニガ手という受験者が結構おられるような傾向があるようですが
民法は１５問もあるので　好き嫌いをいっていると　宅建主任者はあきらめねばなりません。
やはり
理屈（パターン）　を暗記するのが早いといえます。

今まで述べた
１ツメ　宅建業法　（　１５問　）
２ツメ　法令　（　１５問　）
３ツメ　民法は　（　１５問　）
を総計すると４５問ですね。
宅建試験は　５０問満点です。
最後の　５問はなにかというと

４ツメ
その他問題
と宅建業界で通称している常識（ただし宅建業界内での常識）問題というべき問題が５問残っております。
昨年１年間に日本で新築した　家・マンションの戸数　は　何戸くらいか
等
が５問あり　１点～５点ダメを押しておきたいところといえます。

最後になりましたが
一番気になる　合格基準点（生死の境界線）は
３５点あれば　ほぼ合格だろうという言い伝えがあります。
しかし
宅建試験の主催者である
不動産適正取引推進機構（ふどうさんてきせいとりひきすいしんきこう）が
ハッキリと　３５点が合格ラインだよ　と発表はしていません。
毎年２０万人くらいが
宅建試験を受験して
３万人くらいが受かる　　　
その　割合等から類推すると　３５点くらいが最低ラインだろう　というような感じです。
５０点満点のうちの
たったの３５点
うまく取って下さい。


2006-01-10 14:54  nice!(0)  コメント(0)  トラックバック(0) 

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